約定的違約金過分高于造成的損失的，由主張過分高于損失的當事人承擔舉證責任——林毓東訴漳浦金浦醫院房屋租賃合同糾紛案

        本案要旨：合同法對違約金的規定側重違約金的補償性，同時有限地承認違約金的懲罰性。約定的違約金過分高于造成的損失的，應由主張過分高于損失的一方當事人承擔舉證責任，可以請求人民法院或者仲裁機構進行合理調整予以適當減少。對于金錢給付類違約金過高的調整幅度，應以年利率的24%再上浮30%為標準適當減少為宜。

林毓東與漳浦金浦醫院房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

漳州市中級人民法院

民事判決書

（2015）漳民終字第1651號

上訴人（原審原告，反訴被告）林毓東，男，1958年12月28日出生，漢族，住漳浦縣。

委托代理人陳一震，漳浦縣“148”法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審被告，反訴原告）漳浦金浦醫院，住所地漳浦縣綏安鎮黃倉工業園區。

法定代表人朱建統，院長。

委托代理人李木欽，福建悅華律師事務所律師。

委托代理人蘇志梅，福建悅華律師事務所律師。

上訴人林毓東因與被上訴人漳浦金浦醫院房屋租賃合同糾紛一案，不服福建省漳浦縣人民法院（2015）浦民初字第1922號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人林毓東的委托代理人陳一震，被上訴人漳浦金浦醫院的委托代理人李木欽到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原判查明，2013年2月8日林毓東與漳浦金浦醫院簽訂《房屋租賃合同》一份，約定林毓東將其所有的位于漳浦縣綏安鎮××路2號樓房一幢出租給漳浦金浦醫院，作為漳浦金浦醫院醫療門診部及住院部使用，租賃期限為10年即自2013年3月1日起至2023年2月28日止，租金為每年人民幣480000元，漳浦金浦醫院應于2013年3月1日前支付林毓東租金人民幣480000元、2014年3月1日前支付租金人民幣1440000元、2017年3月1日前支付租金人民幣1440000元、2020年3月1日前支付租金人民幣1440000元；漳浦金浦醫院逾期支付租金，應每日罰滯納金人民幣1500元。合同簽訂后林毓東將出租的樓房交付漳浦金浦醫院使用，漳浦金浦醫院也按約定支付了第一期應付款，并將其作為醫院用房對外開展醫療業務。依據《房屋租賃合同》約定，漳浦金浦醫院第二期（2014年3月1日）應付的租金為人民幣1440000元，漳浦金浦醫院已支付1004000元（其中漳浦金浦醫院提供收據中四份載明利息款，合計為人民幣72000元，支付租金為人民幣932000元），現尚欠林毓東租金人民幣508000元。

原判另查明，漳浦金浦醫院于2015年5月5日通過快遞公司向林毓東郵寄《解除租賃合同通知書》，林毓東于當日收到漳浦金浦醫院郵寄《解除租賃合同通知書》，林毓東不同意解除雙方于2013年2月8日簽訂的《房屋租賃合同》。

原判認為，本案爭議的主要焦點為：一、林毓東、漳浦金浦醫院于2013年2月8日簽訂的《房屋租賃合同》是否解除？二、林毓東、漳浦金浦醫院之間約定的逾期支付租金的違約金是否偏高？三、漳浦金浦醫院尚欠林毓東租金金額為多少？關于第一個爭議的焦點問題，林毓東在履行合同過程中并不存在違約行為，而漳浦金浦醫院則在履行合同過程中未能按合同的約定支付林毓東租金，構成違約的事實，故本案的違約方為漳浦金浦醫院，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（四）項之規定，當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。依據該項規定提出解除合同的權利人為守約方，而漳浦金浦醫院系合同的違約方，其依據該項規定向合同的相對方林毓東主張解除合同，與法不符，漳浦金浦醫院不能依據上述合同法的規定主張解除合同，故漳浦金浦醫院雖然向林毓東郵寄《解除租賃合同通知書》，雙方于2013年2月8日簽訂的《房屋租賃合同》不產生解除的效力。關于第二個爭議的焦點問題。從林毓東、漳浦金浦醫院簽訂《房屋租賃合同》約定的內容來看，漳浦金浦醫院違約的情形主要為逾期支付租金，漳浦金浦醫院的違約行為主要造成林毓東應收取的租金，因漳浦金浦醫院在逾期繳納期間造成的利息損失，一審庭審過程中林毓東也未提供證據證明，因漳浦金浦醫院的違約行為造成其可得利益損失的數額，故林毓東、漳浦金浦醫院約定的違約金存在偏高的形情，應予調整，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規定，結合本案的實際情況及林毓東提供的證據，可將本案的違約金調整為按同期同類貸款基準利率即年利率6%計算逾期付款違約金，截至2015年2月28日止漳浦金浦醫院應支付林毓東的違約金總額為人民幣508000×6%=30480元。關于第三個爭議焦點問題。從林毓東、漳浦金浦醫院簽訂的《房屋租賃合同》約定，漳浦金浦醫院逾期支付租金，應每日支付林毓東滯納金人民幣1500元及林毓東向漳浦金浦醫院收款時出具的收條內容分析，林毓東、漳浦金浦醫院在合同中約定逾期支付租金，其約定的違約金為每日人民幣1500元，該約定明顯偏高，漳浦金浦醫院逾期支付租金，造成林毓東資金被占用的利息損失，故林毓東在其出具給漳浦金浦醫院的收條中有注明“利息款”的四份收條合計人民幣72000元，可認定漳浦金浦醫院已支付林毓東的款項人民幣72000元系違約金，其余人民幣92000元應視為支付租金。庭審時漳浦金浦醫院抗辯雙方約定的違約金偏高，應予以調整，根據上述對違約金的調整，漳浦金浦醫院截至2015年2月28日止應支付林毓東的違約金總額為人民幣30480元，漳浦金浦醫院已支付林毓東的款項人民幣164000元中，扣除應支付的違約金外，尚有余額人民幣133520元，可作為漳浦金浦醫院支付林毓東的租金，漳浦金浦醫院尚欠林毓東租金為人民幣600000-133520=466480元。綜上，林毓東、漳浦金浦醫院簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，《房屋租賃合同》合法有效，林毓東已按合同的約定履行義務，漳浦金浦醫院未能按合同的約定支付林毓東租金，構成違約的事實，現林毓東請求漳浦金浦醫院支付尚欠的租金及違約金，有事實和法律依據，應予以支持。但林毓東主張的租金金額不當，應予以糾正，林毓東主張的違約金存在偏高，也應予以調整。林毓東提出漳浦金浦醫院的反訴與本訴不屬于同一法律關系，不能合并審理的意見，因雙方產生的糾紛均因雙方簽訂的《房屋租賃合同》在履行過程中產生，林毓東依據合同的約定向漳浦金浦醫院主張租金及違約金，漳浦金浦醫院反訴主張合同已解除，本訴與反訴的法律事實具有牽連性，本訴與反訴可以合并審理。故林毓東提出的上述意見與法不符，不予采納。漳浦金浦醫院提出林毓東主張的違約金偏高應予以調整，符合法律規定，應予以采納；漳浦金浦醫院反訴主張雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2015年5月5日解除的訴訟請求，缺乏證據，不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二、三款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十一條第一款第（二）項之規定，判決：一、被告漳浦金浦醫院應于本判決生效后10日內支付原告林毓東租金人民幣466480元，并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按年利率6%計算的違約金。二、駁回原告林毓東的其他訴訟請求。三、駁回反訴原告漳浦金浦醫院的訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件本訴受理費人民幣10565元，適用簡易程序減半收取為人民幣5282.50元，反訴受理費人民幣22600元，合計人民幣27882.50元，由林毓東負擔人民幣8297.50元，漳浦金浦醫院負擔人民幣19585元。

原審宣判后，林毓東不服，向本院提起上訴。

林毓東上訴稱：一、原判對漳浦金浦醫院自2014年4月9日起至2015年2月3日止支付的164000元的性質認定有誤，進而錯誤認定漳浦金浦醫院支付第二期租金932000元。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，漳浦金浦醫院逾期支付租金，應每日支付滯納金1500元。后經雙方協商同意，以漳浦金浦醫院所欠的租金600000元按月利率3%計息，故漳浦金浦醫院后續支付給我方的164000元是利息款而非租金。原判將漳浦金浦醫院所支付的大部分利息款抵作租金錯誤。二、原判按年利率6%計算逾期支付租金的違約金錯誤。如前所述，我方與漳浦金浦醫院約定的月利率3%的違約金標準是雙方真實意思表示，未超過民間借貸可以保護的利息標準的上限，并且漳浦金浦醫院也已經實際按照該標準履行，故雙方所約定的月利率3%的違約金標準不應再往下調整。三、原判對于訴訟費的承擔分配有誤。綜上，請求撤銷原判，依法改判。

漳浦金浦醫院答辯稱：一、雙方之間并未約定按月利率3%支付利息，我方無力一次性支付第二期租金，所以以分期的方式支付房屋租金，后續支付的164000元應當抵扣房租；二、林毓東沒有提供任何證據證明自己的損失情況，原判按年利率6%計算違約金符合法律規定；三、我方認為雙方合同已經于2015年5月5日解除，原判沒有認定雙方合同解除是錯誤的。

本院查明，對原判查明認定的事實，除林毓東對漳浦金浦醫院尚欠的租金數額有異議，主張漳浦金浦醫院后續支付的164000元系逾期支付租金的利息款；漳浦金浦醫院對訟涉房屋的使用狀況有異議，主張沒有實際使用訟涉房屋；也對尚欠的租金數額有異議，主張雙方租賃合同已于2015年5月5日解除，實際僅欠租金76000元之外，雙方當事人對原判查明認定的事實均無爭議，本院對無爭議的事實予以確認。

另查明，漳浦金浦醫院一審提交的部分收（匯）款憑證中“利息款”字樣系由漳浦金浦醫院劃去。

又查明，除了2014年4月9日之前漳浦金浦醫院所支付的840000元租金雙方無爭議外，漳浦金浦醫院后續支付林毓東182000元，實際共支付林毓東1022000元。雙方當事人確認一審訴訟及二審上訴過程中對漳浦金浦醫院后續支付的款項主張為164000元屬計算錯誤。

本院認為，本案的爭議焦點在于漳浦金浦醫院后續支付的182000元的款項性質和雙方約定的違約金計算標準是否應予調整的問題。

關于漳浦金浦醫院自2014年4月9日起至2015年2月3日止支付的182000元款項的性質問題。對于該款項，林毓東主張系漳浦金浦醫院逾期支付租金的利息款，漳浦金浦醫院則主張系分期支付給林毓東的租金，對此，本院分析認定如下：本案中，漳浦金浦醫院一審提供了收（匯）款憑證十份共計182000元（20000元一份，18000元九份），在九份各18000元的憑證中，除兩份未標明款項性質的銀行匯款憑證外，有五份憑證均寫明“利息款”字樣（其中四份的“利息款”字樣被人為劃掉），由于全部收（匯）款憑證均由漳浦金浦醫院持有，且根據二審庭審查明的事實，該四份憑證上的“利息款”字樣系由漳浦金浦醫院劃去，從證據認定的角度，應作出對漳浦金浦醫院不利的認定。加之九份憑證并非同時出具，而是相隔一個月出具一份，漳浦金浦醫院主張憑證由林毓東書寫，己方不同意支付利息故將“利息款”字樣劃去，明顯與常理相悖，且林毓東對該事實亦不予認可，故應認定該九份憑證所載款項系漳浦金浦醫院支付給林毓東的利息款。結合九份憑證均相隔一個月左右時間出具，每份的金額18000元按月利率3%計算，與漳浦金浦醫院2014年4月9日前尚欠的租金600000元相符。故從高度蓋然性的角度，可以認定林毓東與漳浦金浦醫院約定尚欠的600000元租金按月利率3%計息的事實。至于一份20000元的憑證，由于該款項數額與約定不符，且憑證上注明款項性質為“租金”，依法應認定為漳浦金浦醫院支付的租金。綜上，林毓東關于漳浦金浦醫院后續支付的182000元系利息款的上訴主張部分成立，其中的162000元認定為漳浦金浦醫院所支付的利息款。

關于本案違約金計算標準的問題。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，漳浦金浦醫院逾期支付租金，應每日支付林毓東違約金1500元，后林毓東與漳浦金浦醫院約定按月利率3%計算違約金，是雙方合意對合同條款的變更。漳浦金浦醫院原審主張合同約定的違約金標準過高，應予調低。根據“誰主張誰舉證”的原則，漳浦金浦醫院應就雙方約定的違約金過分高于損失承擔舉證責任，原判以林毓東未舉證證明其可得利益損失為由調整違約金，將舉證責任倒置不當，應予糾正。林毓東關于原判調低違約金計算標準不當的上訴主張成立，予以采納。

漳浦金浦醫院關于合同已于2015年5月5日解除，實際僅欠租金76000元的主張，由于其未提起上訴，依法不予審理。

綜上，在雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定的第二期租金1440000元中，漳浦金浦醫院已支付860000元（前期無爭議的租金840000元＋2014年4月9日的收款憑證20000元），尚欠580000元。雙方約定了月利率3%的逾期支付租金的違約金標準并已實際履行，應予支持。原判對漳浦金浦醫院已經支付的租金數額以及違約金計算標準的認定不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項的規定，判決如下：

一、維持漳浦縣人民法院（2015）浦民初字第1922號民事判決的第二、三項判決；

二、漳浦縣人民法院（2015）浦民初字第1922號民事判決的第一項判決為：被上訴人漳浦金浦醫院應于本判決發生法律效力后十日內給付上訴人林毓東租金580000元，并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按月利率3%計算的違約金。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件一審本訴受理費人民幣5282.50元，由上訴人林毓東負擔2200元，被上訴人漳浦金浦醫院負擔3082.5元；反訴受理費人民幣22600元，由被上訴人漳浦金浦醫院負擔。二審案件受理費人民幣10565元，由被上訴人漳浦金浦醫院負擔。

本判決為終審判決。

審判長  花絮

審判員  翁藝暉

代理審判員  黃興

二〇一五年十二月十六日

書記員  林延齡