當事人一方違約，另一方亦因違反合同的附隨義務而具有過錯的，應當由雙方共同承擔由此產生的風險和造成的損失——江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司訴南京佳客至科技實業有限公司房屋租賃合同糾紛案

        本案要旨：當事人不僅應當適當履行自己的合同債務，而且基于誠實信用原則的要求，在必要的限度內，應協助相對人履行債務。根據合同正義原則的要求，應當合理配置合同的附隨義務。在當事人一方存在違約行為，另一方亦因違反合同的附隨義務而具有過錯的情況下，由此產生的風險和造成的損失，應當由雙方共同承擔。

江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司與南京佳客至科技實業有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

南京市中級人民法院

民事判決書

（2016）蘇01民終8733號

上訴人（原審被告）：南京佳客至科技實業有限公司，住所地南京市溧水區東屏鎮東湖路53號。

法定代表人：邵來洪，該公司經理。

委托訴訟代理人：彭軍，江蘇宗域律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司,住所地南京市溧水區珍珠南路4號。

法定代表人：常豐，該公司董事長。

委托訴訟代理人：楊吳煜，江蘇智臨律師事務所律師。

上訴人南京佳客至科技實業有限公司（以下簡稱佳客至公司）因與被上訴人江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司（以下簡稱民豐銀行）房屋租賃合同糾紛一案，不服南京市溧水區人民法院（2015）蘇0117民初967號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月24日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

上訴人佳客至公司上訴請求：請求二審撤銷一審判決第二項，依法改判,本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由如下：1.上訴人已向被上訴人交付租賃物。上訴人與被上訴人簽訂租賃合同之前，就對被上訴人需要承租房屋的使用面積進行了確認和實地丈量，被上訴人于2014年2月向上訴人遞交了裝修方案和裝修圖紙。雙方確認后才于2014年3月20日簽訂了《房屋租賃合同》。鑒于被上訴人是銀行，裝修分割有特殊要求，以及交付房屋的特殊性，合同簽訂后上訴人與被上訴人以及金屏世紀華聯食品加盟店在現場進行了租賃物交付，由被上訴人對承租場地進行分割，被上訴人進行分割時提前七至十天通知金屏世紀華聯食品加盟店，該店移走超市貨物，分割成兩個獨立的租賃房屋后，該店將被上訴人處的鑰匙交給被上訴人。根據證人證言及我方提供的其他證據及租賃房屋常理，上訴人已交付房屋；2.合同約定交付房屋后，被上訴人支付26萬元租金，從情理和常理角度來看，被上訴人支付租金的行為恰恰證明了上訴人已向被上訴人交付了租賃物。綜上，請求二審支持上訴人的上訴請求。

被上訴人民豐銀行辯稱，請求駁回上訴，維持原判。理由為：1.上訴人的上訴理由不能成立。租賃合同的出租方負有將出租物移交給承租人使用的義務，一審起訴時上訴人未將租賃物移交給被上訴人，且第三人金屏世紀華聯食品加盟店在上訴人承租后始終占有涉案房屋至今，并把控著進出房屋的唯一大門鑰匙，只有其騰空被上訴人承租的房屋并將鑰匙交付給被上訴人，被上訴人才有可能進屋裝修，否則第三人作為食品店的貨物比較雜亂，品種數量眾多，如果不進行清理，將影響被上訴人進行具體施工以及可能引起其他貨物損毀、遺失等問題。上訴人沒有證據證明其已將鑰匙交付給被上訴人，故上訴人主張其已現場進行了移交的說法不能成立;2.上訴人第二項上訴理由的前提條件是錯誤的，租賃合同第5條付款方式及付款時間第一項約定了上訴人應在付款前三日內向被上訴人提交租金發票，被上訴人自收到上訴人租金發票后三個工作日內以轉帳支票方式支付租金。上訴人在2014年3月28日提交發票，被上訴人于2014年4月2日支付租金，被上訴人是依據合同約定履行了付款義務，上訴人以被上訴人已支付租金的行為推斷其已經交付了房屋，是無視合同該條款的約定。如被上訴人在其未交付房屋前拒付租金，將違反該條款的付款義務，將構成違約。因此，上訴人第二項上訴理由的論點違反誠信原則;3.合同第7條中上訴人承諾在出租房屋前辦妥有關抵押債務，而一審查明的事實是在合同簽訂前的2013年12月20日及12月31日存在房屋抵押和被保全的事實，說明上訴人的承諾是不可信的。故其無根據的上訴理由不可采信。

民豐銀行向一審法院起訴請求：請求判令解除民豐銀行、佳客至公司簽訂的房屋租賃合同；佳客至公司退還民豐銀行已支付的房屋租賃費260000元，賠償民豐銀行損失40155.56元；并向民豐銀行支付違約金130000元。

一審認定事實：2014年3月20日，民豐銀行與佳客至公司簽訂房屋租賃合同，佳客至公司將其所有的坐落于溧水區東屏鎮東湖路53號1幢（房產證號為寧房權證溧換字第××號）一樓面積約476平方米、二樓面積約576平方米的房屋租賃給民豐銀行使用，合同約定租賃期限自2014年4月1日至2024年4月1日，前三年每年租金26萬元，后七年租金以26萬元為基數，每年遞增5%，佳客至公司于合同生效后7日內向民豐銀行交付房屋，在佳客至公司將房屋交付給民豐銀行使用后，民豐銀行向佳客至公司交付租金26萬元。合同簽訂后，民豐銀行于2014年4月2日向佳客至公司支付了第一年租金260000元。此后，民豐銀行一直未使用租賃房屋。佳客至公司于2015年7月1日發函給民豐銀行解除房屋租賃合同。

另查明，2010年10月1日，佳客至公司將涉案房屋一樓以及二樓面積192平方米場地租賃給金屏世紀華聯食品加盟店開設超市。2014年3月3日，佳客至公司將涉案房屋租賃給民豐銀行的場地面積以外的部分繼續租賃給金屏世紀華聯食品加盟店使用。民豐銀行、佳客至公司簽訂租賃合同后，由于民豐銀行一直未使用租賃房屋，金屏世紀華聯食品加盟店占有和使用民豐銀行租賃的部分場地至今。涉案房屋于2013年12月20日被設定抵押，于2013年12月31日被一審法院裁定查封。

佳客至公司為證實其主張的租賃房屋已經交付給民豐銀行使用的事實，提供出庭證人金某,4的證言予以證實，該證人證言的主要內容為：其是金屏世紀華聯食品加盟店的經營者，從2007年起，其一直租賃佳客至公司的房屋經營超市。2014年，佳客至公司的部分房屋租賃給民豐銀行，另一部分房屋繼續租賃給自己經營超市。由于佳客至公司用于出租的房屋屬一個整體，沒有進行分隔，其和民豐銀行單位經理楊俊、佳客至公司公司負責人邵來洪經過口頭商談，約定由民豐銀行對雙方的租賃場地進行分隔，其要求民豐銀行在裝修前七至十天通知自己，方便其將堆放在民豐銀行租賃場地上的貨物移走。后來民豐銀行一直沒有來裝修，其也沒有把進出租賃房屋大門的鑰匙交給民豐銀行，其將超市的貨物一直堆放在民豐銀行租賃的那部分場地至今。佳客至公司沒有明確交代自己何時把鑰匙交給民豐銀行，民豐銀行將墻隔好后，其自然會把鑰匙交給銀行。對上述證人證言的證明效力，一審法院結合民豐銀行、佳客至公司的陳述以及證人的身份進行綜合分析，認為該證人證言基本上反映了民豐銀行、佳客至公司關于房屋交付問題進行洽談的實際情況，對其真實性予以認可。但該證人證言能否證明佳客至公司方主張的租賃房屋已經交付的事實，將在下文判決理由中結合事實和法律進行分析判斷。

一審法院認為，關于解除民豐銀行、佳客至公司簽訂的房屋租賃合同，雙方均無異議，一審法院予以照準。根據合同法規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。雙方當事人均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，民豐銀行、佳客至公司簽訂房屋租賃合同后，民豐銀行按照約定履行了支付第一年租金的合同義務，而佳客至公司是否已將租賃房屋交付給民豐銀行使用，雙方當事人對此產生較大爭議，由此引發另一個爭議焦點：在履行合同過程中，哪一方存在違約行為和過錯，佳客至公司是否應當退還民豐銀行租金并賠償損失。

關于佳客至公司是否已將租賃房屋交付給民豐銀行使用的問題。交付是指標的物占有的轉移。根據合同法規定，租賃合同的出租人應當按照約定將租賃物交付承租人。所謂按照約定交付租賃物，是指按照約定的租賃物的名稱、數量、質量、交付時間、地點以及交付方式等向出租人交付租賃物。本案中，關于租賃物交付時間，民豐銀行、佳客至公司在房屋租賃合同中約定：“甲方（佳客至公司）在本合同生效后7日內向乙方（民豐銀行）交付房屋”，對于交付方式，雙方當事人沒有明確約定。根據證人金某,4的證言，佳客至公司租賃給民豐銀行的房屋原來一直由金某,4租賃使用，民豐銀行租賃佳客至公司房屋后，因佳客至公司用于出租的房屋屬一個整體，金某,4租賃佳客至公司房屋在先，那么佳客至公司向民豐銀行交付租賃房屋必然需要金某,4的協助與配合（包括對租賃場地進行分隔、交付進出大門的鑰匙等事宜）。民豐銀行交付佳客至公司第一年租金后，關于分隔租賃場地、交付鑰匙的時間、方式等事宜，民豐銀行、佳客至公司單位有關負責人員及金某,4只進行過口頭商談，未有書面明確約定。后來民豐銀行一直沒有進場裝修，金某,4也沒有將租賃房屋的鑰匙交付給民豐銀行，并且民豐銀行租賃的部分場地一直被金某,4占有使用至今。所以事實上，佳客至公司未將租賃房屋交付民豐銀行使用。

關于在履行合同過程中，哪一方存在違約行為和過錯，佳客至公司是否應當退還民豐銀行租金并賠償損失的問題。根據合同法規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用的原則，根據合同的目的、性質和交易習慣履行通知、協助等義務。1、作為出租方的佳客至公司的責任。本案中，在民豐銀行履行交付租金的合同義務之后，佳客至公司未將租賃房屋交付民豐銀行使用，對民豐銀行造成的損失，佳客至公司是否應當承擔全部違約責任，應當根據雙方在行使權利、履行義務過程中是否遵守誠實信用的原則，以積極履約的善意促成合同目的的實現進行分析判斷。作為出租人的佳客至公司應當如何履行交付義務？民豐銀行、佳客至公司簽訂的是租賃合同，租賃物為房屋屬于不動產，根據交易習慣，不動產的轉移占有即交付房屋鑰匙，本案的特殊性在于，進出租賃物的鑰匙一直由案外人金某,4掌握，但這并不意味著交付租賃物的義務當然地轉移給了金某,4，在民豐銀行、佳客至公司和金某,4經過協商的情況下，金某,4僅僅是履行協助佳客至公司向民豐銀行交付租賃物的義務。關于租賃物的交付時間和交付方式，民豐銀行、佳客至公司和金某,4經過口頭商談，約定由民豐銀行對租賃場地進行分隔，但此后民豐銀行、佳客至公司雙方未就交付事宜再行磋商，進一步明確交付時間和交付方式，就像金某,4陳述的“佳客至公司沒有明確交代自己何時把鑰匙交給民豐銀行，民豐銀行將墻隔好后，其自然會把鑰匙交給銀行”。作為不負有合同義務的金某,4，其并不負有催促民豐銀行進場裝修、接收租賃物的義務。佳客至公司在接收民豐銀行租金之后，沒有積極履行交付租賃物的義務，而是將交付的責任推諉給金某,4，在雙方經過初步商談，尚未就交付事宜形成明確意見后，一直不管不問，一味地放任租賃物持續地被第三人金某,4占有使用至今。因此，佳客至公司在履行合同過程中，違背了誠實信用的原則，沒有及時將租賃物交付民豐銀行使用，應當承擔違約責任。2、作為承租方的民豐銀行的責任。民豐銀行及時履行了交付租金的合同義務，而佳客至公司未將租賃房屋交付民豐銀行使用，是否佳客至公司應當承擔全部違約責任？根據證人金某,4的證言，民豐銀行應當在進場裝修前七至十天通知證人，方便證人將堆放在民豐銀行租賃場地上的貨物移走，但后來民豐銀行一直沒有進場裝修。民豐銀行在交付租金后，享有要求佳客至公司按照合同約定交付租賃物的權利，而在民豐銀行、佳客至公司及金某,4經過口頭協商，已經形成初步意見后，民豐銀行沒有及時行使自己的權利，如果民豐銀行能夠適時進場裝修并接收租賃房屋，其可以盡早取得對租賃物的占有使用，即使案外人金某,4不予配合，其也完全可以向佳客至公司主張權利。民豐銀行怠于行使自己的權利，導致合同目的無法實現，對其自身造成的損失，民豐銀行應當承擔相應的過錯責任。綜上，對于租賃物未能夠交付民豐銀行使用，民豐銀行、佳客至公司均應承擔一定的過錯責任，且過錯程度相當。一審法院確定佳客至公司退還所收取民豐銀行租金的50%。民豐銀行、佳客至公司各自其余損失由各自自行承擔。

另外，關于佳客至公司租賃給民豐銀行的房屋在雙方當事人簽訂房屋租賃合同之前就存在被設定抵押和司法查封情形的問題，一審法院認為，不論佳客至公司在簽訂合同時是否將上述情形告知民豐銀行，該情形的存在也并不影響租賃房屋的交付，且民豐銀行也未舉證證明其曾因上述情形的存在而向佳客至公司提出拒絕接受租賃房屋的事實。因此，對民豐銀行提出的因上述情形的存在導致無法實現合同目的主張，一審法院不予采納。

為此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百二十條、第二百一十二條之規定，一審法院判決：一、解除原告江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司與被告南京佳客至科技實業有限公司簽訂的房屋租賃合同；二、被告南京佳客至科技實業有限公司限于本判決生效后十日內退還原告江蘇溧水民豐村鎮銀行有限責任公司租金人民幣13萬元。三、駁回原告的其他訴訟請求。本案案件受理費30822元，由原告負擔15411元，由被告負擔15411元。

二審期間，雙方均未提交新證據，對一審查明的事實，本院予以確認。

二審期間，本案的爭議焦點為上訴人是否已向被上訴人交付涉案房屋。

本院認為，上訴人與被上訴人在租賃合同中并未明確約定交付方式，租賃合同簽訂后，被上訴人并未實際進場裝修，涉案房屋至今仍由案外人金屏世紀華聯食品加盟店占有使用，鑰匙亦在案外人經營者金某,4手中，上訴人提供的證據不足以證明其已履行完畢出租人的交付義務，其認為被上訴人繳納租金能夠證明其已完成交付義務的主張缺乏約定及法定的依據，本院不予采信。上訴人在收取被上訴人的租金后，沒有積極履行交付租賃物的義務，而是將交付的責任推諉給案外人金屏世紀華聯食品加盟店的經營者金某,4，在雙方協商無果的情況下，亦放任租賃物持續被案外人占有使用，違背了誠實信用的原則，考慮到被上訴人亦有相應過錯，原審認定雙方租賃合同解除，且上訴人退還已收租金的一半并無不當。

綜上，綜上所述，上訴人佳客至公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2900元，由上訴人南京佳客至科技實業有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長  李飛鴿

審判員  許云蘇

審判員  馬帥

二〇一七年一月二十二日

書記員  汪海燕