違法建筑租賃合同無效不應給付免租期內占有使用費——揚州富爾億塑膠有限公司與揚州心致賓館用品有限公司房屋租賃合同糾紛案

        本案要旨：我國法律對違法建筑租賃合同的效力作出了否定性評價，但合同中關于處分違法建筑占有利益的約定，特別是對免租期限的合意，系出租人在意思自治的范疇內對自身權利的處分，在確定給付占有使用費的起止期限時仍應參照適用。以違法建筑為標的物訂立租賃合同，出租人不得因其違法行為或自身過錯反從中受益，善意合同相對人也不應由此而承擔超過其預期的義務，因此合同無效后，對于出租人請求給付免租期內占有使用費的主張，法院不應予以支持。

揚州心致賓館用品有限公司與揚州富爾億塑膠有限公司、揚州耘博酒店用品有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

揚州市中級人民法院

民事判決書

（2016）蘇10民終2821號

上訴人（原審被告）：揚州富爾億塑膠有限公司,住所地在揚州市廣陵區杭集工業園熙園路1號。

法定代表人：薛楓鳴，董事長。

委托代理人:吳偉、陸克文，江蘇朱玉明律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）:揚州心致賓館用品有限公司,住所地在揚州市廣陵區杭集鎮曙光路西側永春綜合樓-10號。

法定代表人:曹旭，董事長。

委托代理人:韓利民，江蘇楚匯律師事務所律師。

原審被告:揚州耘博酒店用品有限公司。住所地在揚州市廣陵區杭集工業園興隆路19號。

法定代表人:曹庭，董事長。

上訴人揚州富爾億塑膠有限公司（以下簡稱富爾億公司）因與被上訴人揚州心致賓館用品有限公司（以下簡稱心致賓館）、原審被告揚州耘博酒店用品有限公司（以下簡稱耘博公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服揚州市廣陵區人民法院（2015）揚廣民初字第02379號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月25日受理后，依法組成合議庭進行審理。本案現已審理終結。

富爾億公司上訴請求：撤銷原判，依法改判。事實和理由：一、原審法院事實認定不清。1、訟爭租賃合同無效，無需解除。訟爭房屋未取得建設工程規劃許可證，該部分事實富爾億公司已經告知心致賓館，故訟爭合同為無效合同。2、富爾億公司未收到心致賓館繳納的電費，無法返還給心致賓館。二、原審法院適用法律錯誤。1、訟爭房屋未取得建設工程規劃許可證，訟爭租賃合同無效，心致賓館應當按照約定的租金標準向富爾億公司支付房屋占有期間的使用費，約定的免租期不應適用。2、合同中約定的3個月免租期適用條件是心致賓館租滿房屋10年，但在交付房屋后因心致賓館的實際控制人涉嫌犯罪被公安機關逮捕，導致心致賓館無法正常使用房屋也未再支付租金，富爾億公司為避免損失進一步擴大，將訟爭房屋出租給其他公司，故本案不符合合同約定的3個月免租期適用條件，心致賓館應當按照實際使用租賃房屋期限支付占有使用費，即從2014年10月1日至2015年2月10日按合同約定的租金標準支付。

心致賓館辯稱，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。1、富爾億公司與答辯人雙方簽訂房屋租賃合同真實，在合同租賃期內，富爾億公司與他人簽訂租賃合同，明顯違約。富爾億公司在一審期間并未提出沒有規劃手續，上訴期間才提出租賃合同效力的問題，顯然是故意拖延時間。富爾億公司明知無房屋產權證及規劃手續，仍然與心致賓館以及耘博公司簽訂租賃合同，顯然違背了誠實信用的原則，有完全過錯。如最終認定租賃合同無效，那么造成的損失包含免租期占有使用費應當由富爾億公司承擔。2、雙方合同中的免租期是因為房屋交付時并沒有通電，房屋無法正常使用，因此在免租期間房屋本來的使用價值低，對富爾億公司而言本來就損失小。3個月的免租期也不是房屋租滿10年才能享受的條件。3、雙方合同約定的免租期不交房租，如果因為富爾億公司的過錯導致合同無效，而由心致賓館來承擔原本不應承擔的免租期租金，使得富爾億公司從自己過錯行為中獲益且也超出了心致賓館的預期，違背了公平公正誠實信用原則。4、心致賓館將15000元匯入富爾億公司的電費賬戶，且供電公司出具的證明材料也可證實，故扣除心致賓館實際使用的電費后，富爾億公司應該予以返還。綜上，原審判決結果正確，請求駁回富爾億公司的上訴請求。

耘博公司未到庭參加訴訟，亦未發表意見。

心致賓館向原審法院起訴請求：1、解除雙方合同關系；2、富爾億公司立即返還租金270000元、電費15000元及至實際返還之日的利息損失；3、支付違約金270000元；4、耘博公司承擔連帶責任；5、訴訟費用由富爾億公司負擔。

原審法院認定事實：2014年6月12日，原告心致賓館和被告富爾億公司簽訂房屋租賃合同，約定被告將其座落于揚州市廣陵區杭集工業園熙園路1號整體房屋1－6層（建筑面積約6000平方米）全部租賃給原告使用，租賃期限為十年，從2015年1月1日起至2025年12月31日止，被告于2014年10月1日將房屋交付給原告使用，2014年10月1日至2014年12月31日為免租期。本協議簽訂之三日內，原告向被告繳納保證金20000元，前五年每年租金500000元，后五年每年租金600000元，先交后用，在每年元月20日前交納本年租金。租賃期間原告使用的水電電視電話網絡等一切費用由原告承擔并如期繳納。合同違約責任條款中約定任何一方違反本合同任何一款，均應向對方承擔違約責任，違約方向守約方賠償200000元或沖抵保證金，不足部分另行補足。但本合同另有約定的除外。原告逾期繳納租金或其他應繳費用，則原告應按欠費部分日萬分之五向被告支付違約金至實際償還完畢之日，若因此給被告造成損失的，原告還應予以賠償。租賃房屋交付后被告不能保證原告使用的，或被告違反合同約定致使原告無法正常開展經營的，被告應當賠償原告全部的裝修投入和產生的實際損失。合同解除和終止條款中約定原告逾期繳納租金或其他應繳費用或款項超過兩個月的，被告有權解除本合同。雙方并對其他事項作了約定。合同簽訂后，原告負責人袁峰于2014年6月16日向被告法定代表人薛楓鳴帳戶支付保證金20000元，于2014年11月20日向薛楓鳴帳戶支付租金300000元，于2014年11月7日以被告公司名義向揚州供電公司支付電費15000元，2014年12月產生電費1074.67元、2015年1月產生電費1188.36元、2015年2月產生電費987.78元。期間原告實際租賃使用房屋至2015年2月初。

原審法院另查明：被告富爾億公司與被告耘博公司于2015年2月10日簽訂房屋租賃合同，約定被告富爾億公司將其座落于揚州市廣陵區杭集工業園熙園路1號整體房屋1－6層（建筑面積約5700平方米）全部租賃給被告耘博公司使用，租賃期限為十年，從2015年5月1日起至2025年4月30日止，被告富爾億公司于2015年2月10日前將房屋交付給被告耘博公司使用，2015年2月10日至2015年4月30日為免租期。本協議簽訂之當日內，被告耘博公司向被告富爾億公司繳納定金20000元，此定金在2015年5月1日租金中扣除，前五年每年租金476000元，后五年每年租金546000元，先交后用，在每年5月10日前交納本年租金，雙方并對其他事項作了約定。同日雙方還簽訂有補充協議，其中第四條載明被告富爾億與原告間簽訂的合同已解除，若因此產生任何問題，與被告耘博公司無關。目前被告耘博公司租賃使用了上述房屋。

原審審理中，被告富爾億公司對原告繳納保證金20000元、租金300000元及與被告耘博公司簽訂租賃合同不持異議，但認為返還的租金應當扣除從2014年10月至2015年2月間實際使用房屋的租金，原告則主張扣除從2015年1月1日至2015年2月10日間的租金50000元。

原審法院認為，原告心致賓館與被告富爾億公司于2014年6月12日簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，依法予以認定，雙方應按合同約定全面履行各自的義務。合同履行期間，原告向被告富爾億公司支付保證金20000元、租金300000元事實清楚，被告富爾億公司并不持異議，依法予以認定。另被告富爾億公司對其與被告耘博公司就訟爭房屋于2015年2月10日簽訂租賃合同亦不持異議，且被告耘博公司實際租賃使用訟爭房屋，對此事實予以認定。根據原告與被告富爾億公司的合同約定，租賃期限從2015年1月1日起至2025年12月31日止，2014年10月1日至2014年12月31日為免租期，租金先交后用，原告應于2015年元月20日前交納本年全部租金500000元，同時合同約定如原告逾期繳納租金或其他應繳費用或款項超過兩個月的，被告富爾億公司有權解除合同。合同履行中，原告僅交納了保證金和第一年度租金300000元，不符合合同約定，已經構成違約，如果原告逾期超過兩個月（即2015年3月20日前）不能交納全部租金，被告富爾億公司則有權解除租賃合同，但被告富爾億公司于2015年2月10日即與被告耘博公司簽訂訟爭房屋租賃合同，顯然此時被告富爾億公司尚不具備解除合同的條件，由于被告富爾億公司另行簽訂租賃合同的行為導致其與原告間的租賃合同無法繼續履行，合同目的不能實現，被告富爾億公司亦應承擔違約責任。原告現主張解除其與被告富爾億公司間的租賃合同關系并無不當，依法予以支持。由于合同無法繼續履行，被告富爾億公司應當返還原告交納的相關費用，審理中原告主張扣除2015年1月1日至2015年2月10日間的租金50000元并無不當，依法予以支持，故被告富爾億公司應當返還原告保證金20000元、租金250000元，同時承擔上述款項的利息損失，可從其向原審法院主張權利之日起按銀行同期貸款基準利率予以計算。原告要求被告富爾億公司返還電費11749.19元（15000元－3250.81元）并無不當，依法予以支持。關于原告要求被告富爾億公司支付違約金的訴訟請求，根據雙方合同對違約責任的約定，任何一方違反本合同任何一款，均應向對方承擔違約責任，合同履行中原、被告均存在違約行為，但原告可根據合同約定就賠償損失主張自己的權利，本案中原告未就實際損失進行舉證，原告可另行主張權利。審理中原告要求被告耘博公司承擔連帶責任的訴訟請求無合法依據，故不予支持。被告耘博公司經本院傳票傳喚無正當理由未到庭，視為其放棄舉證質證的權利，依法可缺席判決。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規定，判決：一、解除原告揚州心致賓館用品有限公司與被告揚州富爾億塑膠有限公司間于2014年6月12日簽訂的房屋租賃合同；二、被告揚州富爾億塑膠有限公司于本判決生效后十日內返還原告揚州心致賓館用品有限公司保證金20000元、租金250000元，合計270000元，并按銀行同期貸款基準利率承擔該款從2015年7月24日起至本判決確定之日止的利息；三、被告揚州富爾億塑膠有限公司于本判決生效后十日內返還原告揚州心致賓館用品有限公司電費11749.19元；四、駁回原告揚州心致賓館用品有限公司要求被告揚州耘博酒店用品有限公司承擔連帶責任等其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費8650元，保全費3520元，合計12170元，由被告富爾億公司負擔8494元，原告負擔3676元（原告已預交，被告富爾億公司應負擔之款于本判決生效后十日內直接給付原告）。

經審理查明，原審認定的事實無出入，本院予以確認。

二審期間，雙方均未提供新的證據。本院依富爾億公司的申請向揚州市規劃局調查訟爭房屋是否取得建設工程規劃許可證，揚州市規劃局向本院書面回復稱訟爭房屋未在該局辦理過建設工程規劃許可證。本院組織當事人進行了質證，并對該節事實認定如下：訟爭房屋至今未辦理建設工程規劃許可證。

本案的二審爭議焦點是：1、訟爭租賃合同的效力應當如何認定。2、若認定訟爭合同無效，則富爾億公司應返還的租金和電費數額當如何認定。

關于爭議焦點一，本院認為，訟爭房屋租賃合同應為無效合同。根據本院依法向揚州市規劃局調查的回復內容可知，訟爭建筑至今未辦理建設工程規劃許可證，依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，訟爭租賃合同應為無效合同。

關于爭議焦點二，本院認為，首先，因訟爭租賃合同無效，故心致賓館關于解除訟爭合同的訴求，并無法律依據，本院不予支持。其次，關于因合同無效導致的損失，心致公司二審期間表示不在本案中一并主張，其保留另行起訴的權利。最后，因訟爭租賃合同無效，依照《中華人民共和國合同法》五十八條規定，因該合同取得的財產，應當予以返還，應返還部分為：

一、因富爾億公司已將訟爭房屋自行出租給耘博公司，心致賓館自2015年2月10日起即不再控制、占有訟爭房屋，亦無需于此后再行向富爾億公司返還訟爭房屋。

二、雙方對心致賓館已向富爾億公司支付了保證金2萬元、租金30萬元的事實并無異議，主要爭議在于心致賓館是否應當就訟爭合同約定的3個月免租期支付占有使用費，最終據此確定富爾億公司應當向心致賓館返還的款項。本院認為，訟爭合同雖為無效合同，但富爾億公司關于心致賓館亦應當支付免租期內占有使用費的主張不能成立，理由是：

1、因房屋未辦理規劃許可證，出租人雖不能取得該房屋的所有權，但其仍然享有占有該房屋的占有利益，故租賃合同被認定無效，承租人仍應當支付占有使用費是由于其替代出租人享有了該占有利益；然而，在租賃合同中約定免租期系出租人對該期間內占有利益的處分或放棄，該項約定屬于雙方當事人意思自治范疇，仍應當約束合同雙方當事人，免租期的約定不應受到租賃合同效力的影響，故本案中富爾億公司以訟爭租賃合同無效為由要求心致賓館支付免租期的占有使用費，并無依據，依法不予支持。

2、富爾億公司主張3個月免租期的適用條件是租賃訟爭房屋滿十年，但縱觀訟爭租賃合同，并未見任何條款與富爾億公司的該項主張相印證，且心致賓館未能繼續占有、使用訟爭房屋，系因富爾億公司自行將房屋出租給耘博公司使用所致，心致賓館并無過錯，故富爾億的該項主張亦無事實和法律依據，依法不予支持。

綜上，富爾億公司主張心致賓館還應向其支付2014年10月1日至12月31日的占有使用費于法無據。依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條第1款之規定，原審認定富爾億公司應向心致賓館返還的保證金和租金的數額并無不當之處，依法予以確認。

三、富爾億主張其并未收取心致賓館繳納的電費15000元，故其不應當返還該款項，本院認為，該主張不能成立。因心致賓館提供的證據足以證明其向供電公司預交電費15000元，且供電公司已將該款項記入了富爾億公司的賬戶，在富爾億公司于2015年2月10日將訟爭房屋出租給耘博公司使用后，心致賓館不應繼續負擔該房屋的電費支出，超出其所使用部分的預交電費應當由富爾億公司向心致賓館予以返還。原審對此項費用的數額認定得當，依法予以確認。

綜上，鑒于二審期間本院依當事人申請調取了新的證據，導致原審認定的事實發生變化，適用的法律不當，依法應予改判。依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、維持（2015）揚廣民初字第2379號民事判決第二項、第三項及訴訟費負擔部分；

二、撤銷（2015）揚廣民初字第2379號民事判決第一項以及第四項；

三、駁回揚州心致賓館用品有限公司的其他訴訟請求。

二審案件受理費8650元，由富爾億公司負擔（已交）。

本判決為終審判決。

審判長  宦廣堂

代理審判員  陳建志

代理審判員  郝佳佳

二〇一六年十二月二十九日

書記員  朱思佳