承租人優先購買權被侵害的應以爭議時房屋市場價格與實際售價差額確定賠償額——上海遠大學習廣場教育科技有限公司訴上海泰潤房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛案

本案要旨：出租人侵害承租人優先購買權的，應當承擔賠償責任。承租人請求損害賠償時，應以爭議發生時系爭房屋市場價格與房屋實際售價間的差額作為賠償基準。

上海遠大學習廣場教育科技有限公司與上海泰潤房地房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書 

上海市楊浦區人民法院

民 事 判 決 書

案號：（2009）楊民四(民)初字第3177號

原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司。

法定代表人吳鈞。

委托代理人鄧亞平，上海市同建律師事務所律師。

委托代理人趙？，上海市同建律師事務所律師。

被告上海泰潤房地產開發有限公司。

法定代表人謝克敏。

委托代理人徐家驥，上海市申建律師事務所律師。

第三人嚴琴偉。

委托代理人余暢池，上海樂言律師事務所律師。

委托代理人姜曉慧，上海樂言律師事務所律師。

原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司(以下簡稱遠大教育)訴被告上海泰潤房地產開發有限公司(以下簡稱泰潤房產)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，于2010年2月8日追加嚴琴偉為第三人參加訴訟，依法適用普通程序，組成合議庭公開開庭進行審理。原告遠大教育之委托代理人鄧亞平，被告泰潤房產之委托代理人徐家驥，第三人嚴琴偉之委托代理人余暢池、姜曉慧均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告遠大教育訴稱：原、被告曾于2008年3月就國順路XXX-XXX號店鋪房屋(以下簡稱系爭商鋪)訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時，合同約定，在租賃期內，被告如需出售該房屋，應提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優先購買權。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以后的房租由新的產權人(即第三人)收取。原告當即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產權證復印件，明確獲知房產已經轉讓。現原告認為被告侵害其優先購買權，故請求判令被告賠償其出售給第三人的房價與審理中法院評估房價現值的差價及2009年7月至判決日止的租金損失。

被告泰潤房產辯稱：不同意原告訴訟請求。被告曾在出售前口頭通知原告欲出售系爭商鋪和政本路XXX-XXX號商場(以下簡稱政本路商鋪)事宜，但原告表示不愿意購買，被告才與第三人簽訂《備忘錄》，將系爭商鋪和政本路商鋪兩處打包出售給第三人，因原告在2009年7月三方開協調會之前知道系爭房屋出售情況后未提出異議，所以被告沒有侵犯原告的優先購買權。關于房屋出售價格，雖然系爭商鋪買賣合同的單價定為人民幣(以下幣種均為人民幣)15,800元、總價515萬元，但按系爭商鋪與政本路商鋪統算，合同單價為2萬元。

第三人嚴琴偉述稱，被告與第三人在2009年4月已經就房屋買賣進行協商，于2009年5月11日達成協議，即打包購買兩處商鋪，捆綁總價26,584,308元，2009年5月13日先就系爭商鋪簽訂買賣合同，為了避稅、貸款方便才把總價寫成515萬元，而政本路商鋪因資金問題約定于2009年底簽訂，且第三人也如約支付了部分款項，故第三人是將系爭商鋪和政本路商鋪兩處商鋪打包購買，實際交易均價為2萬元/平方米。2009年7月，三方開過協調會，明確房屋轉讓條件、價格，原告當場表示不購買，故原告已經放棄優先購買權，不存在損失。

經審理查明：上海市楊浦區國順路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號等房屋權利人登記為中國人民解放軍南京軍區空軍軍隊干部住房發展中心上海辦事處與被告，二者按份共有，被告享有65%，中國人民解放軍南京軍區空軍軍隊干部住房發展中心上海辦事處享有35%。上述產權登記冊附記包含系爭商鋪。根據產權共有人之間約定的《分配明細表》，系爭商鋪屬被告所有的65%部分。政本路商鋪權利人為被告。

2008年3月，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定被告將系爭商鋪326.01平方米出租給原告辦公使用，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日止；月租金為21,816元，租金3年內不變，第4年起雙方可協商對租金進行調整，有關調整事宜由雙方在補充條款中約定；支付租金方式為支票或轉賬，被告出具正規發票；保證金為21,816元；合同第八條第(四)項約定，在租賃期內，被告如需出售該房屋，應提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優先購買權。

2009年5月11日，被告與第三人簽訂《備忘錄》，內容主要為：“第三人以總價26,584,308元購買系爭商鋪及政本路商鋪，由于第三人資金原因，先支付5,150,958元與被告簽訂《上海市商品房出售合同》，并支付120萬元定金。另政本路XXX-XXX號商場在九個月內以每平方15,000元價格再與被告簽訂《上海市商品房出售合同》。若第三人在九個月內未與被告簽訂《上海市商品房出售合同》，則120萬元定金沒收。”2009年5月13日，被告與第三人就系爭商鋪簽訂《上海市商品房出售合同》，約定“合同單價15,800元，總價5,150,958元；在合同附件一“付款時間和付款方式”中僅約定，付款方式：一次性付款，不貸款；第三人于2009年5月13日與被告簽約，并付首付款100萬元。”2009年5月19日，第三人登記成為系爭商鋪產權人。

現原告認為被告未按租賃合同約定，提前三個月征詢對系爭商鋪的買受意見，構成違約，故訴至本院。

審理中，1、為證明被告已履行口頭通知的義務，被告提交被告工作人員陳奇書面證詞，表示其曾在2009年3、4月間詢問原告是否有意購買系爭商鋪，但原告工作人員答復不愿購買，故隨后被告將系爭商鋪出售給第三人。2009年5月底向原告催收2009年6月1日至2009年8月30日租金時，原告工作人員要求開具第三人的個人發票，隨后陳奇找中介開出了第三人抬頭的租金發票交給原告工作人員，但二周后原告工作人員稱財務不能做個人發票的帳。此后三方為發票事宜專門開了協調會。被告同時認為，協調會是三方為商討發票的具體解決方法，也證明原告當時未對系爭商鋪提出優先購買權，認可系爭商鋪出售事實。對此，原告否認被告曾經口頭通知系爭商鋪出售事宜，認為陳奇系被告公司員工，不能僅憑個人口述為依據；2009年7月的協調會是因為被告要求原告向第三人支付租金，至此被告才告知原告將系爭商鋪出售給第三人，原告事先并不知曉。第三人認為開協調會時向原告明確了商鋪轉讓條件和價格，原告明確不買，故原告已經放棄優先購買權，不存在損失。

2、為證明《備忘錄》履行情況，被告提交銀行轉賬支付證明若干，認可第三人為購買兩處商鋪已支付約1280萬元，同時表示因本案訴訟爭議，故被告與第三人尚未就政本路商鋪簽訂房屋買賣合同，政本路商鋪1-3層商場產權仍屬被告。

3、2009年12月14日，被告發函原告，表示與第三人商妥，如果原告以同等條件即總價2658萬余元購買兩處商鋪，則第三人同意退出。原告回函表示被告未按合同約定提前三個月通知，本案系優先購買權被侵害之后的損害賠償糾紛，為化解糾紛，應協商賠償事宜。

訴訟中，1、中國人民解放軍南京軍區空軍軍隊干部住房發展中心上海辦事處向本院表示作為系爭房屋共有人，放棄主張優先購買權。

2、經本院釋明，原告表示其主張的損失指可得利益的損失，具體包括房屋差價、租賃合同剩余期的租金、租賃期滿后的搬遷費用及另覓房屋的租金，但原告未提供證據證明上述損失內容。

3、為了解系爭商鋪價格情況，本院向上海中原物業顧問有限公司、上海鼎族房地產經紀有限公司征詢2009年5月及2011年3月的價格，結論為2009年5月價格約為2.8-2.9萬元/平方米，2011年3月價格約為3.4-3.5萬元/平方米。2011年4月13日，本院與系爭商鋪和政本路商鋪所在東方家園物業聯系，物業工作人員表示東方家園沿街商鋪由于地段因素，一直很難出售，系爭商鋪在2009年5月左右的市場價約為2.2萬元/平方米，但要綜合地段、人氣因素的話很難賣掉。

以上事實，有原告提供的《上海市房屋租賃合同》、《上海市房地產登記簿、房屋狀況及產權人信息》，被告提供的《上海市房地產權證》、《分配明細表》、《備忘錄》、《上海市商品房出售合同》、銀行支付系統專用憑證若干、陳奇的情況說明、原、被告之間來往函件，本院向上海中原物業顧問有限公司和上海鼎族房地產經紀有限公司的詢價回復、本院向上海東方家園物業所作詢問筆錄及雙方當事人的陳述等證據予以佐證，并經庭審質證，本院予以確認。

本院認為：民事活動應遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。原、被告簽訂租賃合同是當事人真實意思的表示，內容不違背法律的禁止性規定，應認為合法、有效。庭審中，被告認為已履行通知義務，并在審理中再次告知原告交易條件，因原告未作表示，故認為原告放棄優先購買權，而原告對上述情況予以否認，因此，根據誠信原則，被告是否履行通知義務，進而是否侵犯原告優先購買權是雙方存在的主要爭議焦點，也是本案首先需要解決的問題。在庭審質證階段，被告對原告主張的可得利益損失持有異議，故本案隨之面臨的焦點法律問題是如何界定原告的損失。現就上述兩項爭議焦點分析如下：

(一)對被告是否履行合同約定的通知義務，乃至是否違約侵犯原告優先購買權的問題。

租賃合同約定“在租賃期內，被告如需出售該房屋，應提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優先購買權。”故考察被告是否侵犯原告優先購買權，關鍵在于“提前三個月通知”及“同等條件”兩個衡量標準。

根據查明的事實，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭征詢過原告意見，原告不予認可，且根據合同約定，被告應予出售前三個月通知，但被告有確切證據證明的詢問均發生在系爭商鋪產權交易過戶之后，故即使存在口頭通知，被告仍違反了合同約定，對被告主張出售前履行了通知義務，本院不予采信。至于被告認為原告曾在系爭商鋪過戶給第三人后，要求出具發票，以此主張原告接受房屋另行出售的事實，并放棄了優先購買權。對此，本院認為，首先，被告未對此節事實提供證據證明，之后三方對于2009年7月協調會的內容也說法不一，不能得出被告主張的結論；其次，即使原告曾準備接受第三人的租金發票，也只能認為原告在該時段得知被告與第三人另行出售系爭商鋪的事實，不能等同于被告出售前盡到通知義務，及出售后原告放棄主張優先購買權，且事實上，原告也在知曉房屋出售的事實后即提出了要求損失賠償的訴訟，并未放棄主張。

關于被告訴訟中同意給予原告再次購買的機會，是否可免除被告責任的問題，涉及對“優先購買權”中“同等條件”的理解。

審理中，被告提出原告可以按照2萬元/平方米的均價購買系爭商鋪和政本路商鋪，總價為2658.4308萬元，對合同定價和首付款條件也提出要求。原告則表示只愿意按照系爭商鋪合同價1.58萬元/平方米的條件購買。雙方就購買條件未能達成一致。鑒于被告與第三人就政本路商鋪并未簽訂房屋買賣合同，房屋也未交付使用及登記過戶；再者，系爭商鋪和政本路商鋪雖屬同一東方家園小區，但兩處商鋪的地理位置、經營內容上沒有關聯性，不能認為必須整體出售；故被告認為給予原告“同等條件”再次購買的機會，本院難以采信。

按照前述觀點，被告未按合同約定，在出售前三個月就出售價格向原告履行通知征詢義務，侵害了原告在同等條件下享有的優先購買權。

(二)確認被告侵犯原告優先購買權后應以何種標準衡量原告的損失。

確定損失標準，首先要確定承租人優先購買權的性質。根據法律規定的原意，優先購買權的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，而不是對出賣人所有權的限制。對優先購買權人而言，該項權利意味著購買機會上的優遇和排斥他人取得特定標的物所有權的保障，但并不意味著購買條件上的優惠。根據相關規定，當承租人優先購買權受到侵害、要求作為出租人承擔相應的賠償責任時，要提供相應的證據，以證明存在實際損害的要件事實。

因被告未曾在出售前以同等條件征詢原告，故原告喪失了交易機會，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價作為損失，可以支持，但應對確定房屋差價的計算依據作出認定。綜合原、被告意見，價格標準存在系爭商鋪合同價1.58萬元/平方米、被告與第三人確認的買賣真實價2萬元/平方米、物業經理陳述的2.2萬元/平方米、詢價結果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。上述價格中，根據系爭商鋪的交易時間、地理位置等市場因素，以及物業反映的情況和詢價結果，合同價明顯不能反映真實交易價格，不應作為交易條件考慮。根據庭審查明，系爭商鋪出售于2009年5月中旬，原告確認于2009年7月初知曉出售，時間間隔短、市場價格變化不大，而在2009年7月時，第三人付出的房款已遠超過系爭商鋪房價，故政本路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價低于市場價是可以采信的，應以2萬元/平方米作為交易價格。至于原告購買系爭商鋪，作為房屋買賣市場中的買受人之一，其所得到的交易價格只可能是市場價，因為被告準備兩處出售的原因而給予第三人較優惠價格，該特殊原因應以金錢折合加入價格中，否則必然造成對被告所有權的侵害。關于市場價的認定，應對房屋的價值有直觀的認識，單對房屋價格作出認定不能等同于原告可買受的價格，地段、人氣因素都是商鋪買賣需考慮的問題，故作為直接管理系爭小區的物業，其所反映的價格綜合了系爭商鋪價值和可交易價格的情況。綜上，原告的房屋差價損失應以爭議時系爭商鋪可能交易發生的價格與被告真實售價的差額作為依據。

關于原告主張剩余租期的租金，從維護既有的房屋利用關系而言，“買賣不破租賃”，故租賃房屋的出售并不破壞房屋已有的租賃關系，對承租人而言，承租期限的維護是主要目的，是否取得租賃物的所有權并不包含在其預期之內。故原告要求賠償剩余租期的租金損失之請求，本院不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百三十條之規定，判決如下：

一、被告上海泰潤房地產開發有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司經濟損失人民幣652,020元；

二、原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司其余訴訟請求，不予支持。

負有金錢給付義務的當事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費人民幣12,281元，由原告上海遠大學習廣場教育科技有限公司負擔人民幣1961元，被告上海泰潤房地產開發有限公司負擔人民幣10,320元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審　判　長　　黃　偉

審　判　員　　朱　萍

代理審判員　　李　威

二〇一一年六月二十三日

書記員尉蔚