公產房原承租人在承租期內死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員可以申請住房租賃過戶——王淑姮訴張潔、第三人天津市宗教房產公司房屋租賃合同糾紛案

        本案要旨：公產房承租人在承租期內死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員，可以申請住房租賃過戶。住房租賃過戶按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理；對于申請住房租賃過戶達不成協議的，法院可以根據案件具體情況確定某一家庭成員享有承租權，但需給其他家庭成員適當的經濟補償。夫妻雙方對公產承租權權屬難以確認的，由主張權利的一方負舉證責任。當事人舉不出有力證據，人民法院又無法查實的，可以參照《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第七條的規定，由夫妻雙方共同享有承租權。

案號：（2012）一中民一終字第555號

        基本案情

　　原告王淑姮訴稱：我與丈夫張福祿共育有三個女兒，分別為大女兒張潔、二女兒張瑞、三女兒張爽。張福祿原承租河北區建國道45號平房一間，該房屋由我們夫婦二人及二女兒、三女兒四口人共同居住，而被告張潔自幼戶籍就在其祖母家中，并與其祖母一起生活直至1990年結婚，所以被告與還遷房屋無任何關系。1997年河北區建國道45號平房拆遷，我們夫婦一起搬到南開區風湖里10-2-411號房屋與二女兒、三女兒共同居住，直到2000年3月還遷天津市河北區容彩公寓2-9-202號單元房一套，2000年6月我與丈夫搬入該房居住。2008年4月4日我丈夫張福祿去世，同年5月我去第三人處交房租時方得知被告瞞著我將容彩公寓2-9-202號獨單房屋承租人變更到了其名下。被告的做法違反了相關法律規定，其擅自變更承租人的行為是無效的，故訴至法院，請求確認河北區增產道容彩公寓2號樓9門202號公產房屋由本人承租，被告及第三人協助辦理承租手續。

　　被告張潔辯稱：原告所述與事實不符。我父親張福祿原承租河北區建國道45號平房一間。1993年原告單位分配其鞍山西道風湖里獨單元一套，原告遂帶著我兩個妹妹搬至新房，建國道45號平房只留我父親一人居住。由于我父親患有白內障，一個人生活有諸多不便和困難，為此我向單位領導提出申請，由上白班改為每日上夜班，自那時起我每天白天都來照顧我父親，直至其死亡。1997年10月建國道45號平房拆遷，我父親搬至原告處。2000年3月建國道45號拆遷的平房房屋，被易地安置了容彩公寓獨單元一套，同年4月我父親從原告處搬出，在外租房居住。2000年6月我將訴爭房裝修好后，我父親搬入。爾后我仍然每日來照顧父親。另外，由于在拆遷時，我父親向拆遷部門提出申請，要求還遷后的房屋承租人寫在我名下，所以訴爭房屋的承租人在還遷時直接登記為我的名字，并由我交納了8000元的調樓層費，且出資對訴爭房進行了裝修，購置了家電，交納了八年之久的供熱費、房租、水費、電費、燃氣費、物業費、垃圾清運費、對講門鈴費等共計40000余元。2008年4月4日我父親張福祿去世后，原告來過訴爭房幾次。2008年11月我開始居住訴爭房至今。綜上所述，訴爭房屋的承租人變更在我名下已達八年之久，原告的請求已超過訴訟時效，且我一直與我父親共同生活，由我承租使用訴爭房是我父親的意見，也是合理合法的。綜上，故不同意原告的請求。

　　原審經審理查明：坐落于河北區容彩公寓9-205-207號房屋系第三人經營管理的宗教房產。原告王淑姮與被告張潔系母女關系，原告與丈夫張福祿共育有三名子女，分別為長女張潔、次女張瑞、三女張爽。原告之夫張福祿原承租第三人經營管理的坐落于河北區建國道45號平房一間，1990年被告結婚，該房屋由原告夫婦及二女兒張瑞、三女兒張爽居住，上述四人的戶籍亦在此房屋內。1993年年底原告單位分配其南開區鞍山西道鳳湖里10號樓2門411—413號獨單元房屋一套，分配后原告攜女兒張爽、張瑞搬入此房居住。1995年11月10日原告戶籍遷入鞍山西道鳳湖里10號樓2門411—413號房屋內，2001年9月26日張爽戶籍亦遷入該房。另查，原告之夫張福祿患有白內障，自原告母女三人搬走后，張福祿獨自在河北區建國道45號平房內居住，其日常生活由被告張潔照顧。1997年10月張福祿承租的河北區建國道45號平房拆遷，同年10月16日張福祿以律師見證的形式與天津市河北區建設開發公司簽訂了《天津市房屋拆遷安置協議書》，該協議約定：為張福祿（乙方）易地安置在王串場（二十四段）定居獨單元壹套，建筑面積不低于40平方米，臨時過渡期限為18個月。同時協議還對臨時過渡期的補助費、搬家補助費等相關事宜進行了約定。2000年3月15日張福祿向天津市欣雅達房地產發展有限公司提出申請，要求將還遷房屋的承租人變更為張潔。當日張潔亦向該公司交納了調房集資款8000元。2000年3月24日天津市欣雅達房地產發展有限公司向第三人下達了房屋分配通知單，該分配通知單載明：“茲確定分配：張潔座落：王串場25段革新道住宅小區房屋：1間，間號：4門205-207，并于2000年5月1日起租。”房屋分配通知單下發當日，第三人天津市宗教房產公司即與被告張潔就坐落河北區革新道17號B號樓4門205-207號房屋（現為河北區容彩公寓9-205-207）簽訂了房屋租賃合同。嗣后被告對該房進行了裝修，并交納了房屋租金、供熱費、水電費、物業費、垃圾清運費、對講門鈴費等相關費用。2000年6月張福祿搬入訴爭房內居住，白天仍由被告對其進行照顧。2008年4月4日張福祿死亡，同年5月19日被告張潔將其戶籍遷入訴爭房屋。2008年11月被告搬入訴爭房屋居住，目前原告亦搬入訴爭房屋居住。此外，原告當庭雖對張福祿向拆遷部門提交的變更承租人申請的真實性提出了異議，但其拒絕進行筆跡鑒定。現原告以其系死者張福祿的合法妻子，張福祿生前承租的訴爭房屋，理應由其繼續承租為由起訴來院，要求依法確認其為坐落河北區增產道容彩公寓2號樓9門202號（河北區容彩公寓9-205-207）公產房屋的承租人，并要求被告及第三人協助辦理相關手續。庭審中，被告表示，自1993年原告帶著我兩個妹妹搬到鞍山西道居住后，我父親的日常生活一直是由我來照顧的，直至2008年4月4日其去世。2000年3月還遷時將訴爭房屋的承租人登記在我名下是我父親張福祿的意見，也是合理合法的，且訴爭房屋承租人登記到我名下已多年，原告的訴訟已超過法定訴訟時效，故不同意原告的訴訟請求。第三人天津市宗教房產公司則表示，我們只是根據拆遷部門下達的房屋分配通知單來訂立房屋租賃合同的，在此之前的事情我方不清楚，訴爭房屋具體由誰承租我們服從法院判決。

　　再審查明的事實與原審（2010）北民重字第1號民事判決查明的事實基本相同。

　　裁判結果

　　河北區人民法院于2010年6月9日作出（2010）北民重字第1號民事判決：駁回原告的訴訟請求。案件受理費4713元，由原告自行承擔。河北區人民法院于2012年2月16日作出（2011）北民再字第1號民事判決：一、撤銷本院（2010）北民重字第1號民事判決書；二、坐落于河北區容彩公寓9-205-207號房屋由張潔繼續承租使用，王淑姮、張瑞、張爽不得對張潔行使承租權實施妨害；三、本判決生效后60日內，張潔給付王淑姮經濟補償款人民幣18萬元整；四、王淑姮其他訴訟請求予以駁回。再審宣判后，原告王淑姮不服提出上訴，天津市第一中級人民法院于2012年8月2日作出（2012）一中民一終字第555號民事判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認為，天津市河北區人民法院再審判決充分考慮了相關因素，對當事人提供的證據及法院調查取得的證據進行了充分分析、論證，對案件主要爭議問題進行了認定，即原建國道45號平房承租人為張福祿，承租權應屬于張福祿和王淑姮夫妻二人共同享有。該房被拆遷后，新分配的安置房即訟爭房承租權仍應歸張福祿和王淑姮共同享有，張福祿生前將訟爭房承租權讓與給張潔的行為體現了張福祿本人的意志，在張福祿已死亡的情況下，應認定王淑姮與張潔共同對訟爭房享有權益。應由一方獲得獨占的承租使用權，并給予另一方適當經濟補償。考慮本案實際情況，從有利執行的角度出發，本案經天津市河北區人民法院審判委員會決定，判決訟爭房由張潔繼續承租，張潔給付王淑姮適當經濟補償。關于上訴人認為再審判決違背了公產房不屬于遺產范圍、不可以繼承的法律規定，要求自己承租訴爭房。訴爭房雖系宗教產公房，但該房屋允許上市置換交易，可直接變現為金錢，具有財產價值，對于該公產房屋所體現的財產權益應比照私有財產的規則進行處理。天津市河北區人民法院認定王淑姮與張潔共同對訟爭房享有權益是正確的，本院予以支持。天津市河北區人民法院考慮本案實際情況，從有利執行的角度出發所做判決是合理可行的。天津市河北區人民法院再審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院應予維持。