租賃房屋未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設，應確認租賃合同無效——中交海西投資有限公司訴上海置亞實業有限公司、中國人民解放軍93792部隊等房屋租賃合同糾紛案

本案要旨：在房屋租賃合同糾紛中，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，如果租賃房屋未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設，則應確認租賃合同無效。合同無效后，根據《合同法》第五十八條的規定，承租人應負返還租賃物的義務，但若承租人與出租人之間僅存在形式上的交接，從未實際占有使用租賃物，租賃物一直由其他主體占有使用，且出租人對此明知，則不應判決承租人負擔返還租賃物的義務。

中交海西投資有限公司訴上海置亞實業有限公司等房屋租賃合同糾紛一案

北京市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）一中民初字第7988號

原告（反訴被告）中交海西投資有限公司，住所地廈門市集美區杏林南路98號。

法定代表人上官甦，執行董事。

委托代理人唐友民,北京圣湖律師事務所律師。

被告（反訴原告）上海置亞實業有限公司，住所地上海市松江區洞涇鎮茂盛路202弄1號668室。

法定代表人黃茂松，董事長。

委托代理人康志篤。

委托代理人張明霞。

被告中國人民解放軍93792部隊，住所地河北省廊坊市廣陽區新華路142號。

法定代表人王樹生，師長。

委托代理人樊晶晶，北京市立圣律師事務所律師。

委托代理人白常福，男，1974年11月27日出生。

第三人中交現代國際物流有限公司，住所地北京市海淀區藍靛廠東路2號院2號樓（金源時代商務中心）2號樓3單元C座10B室。

法定代表人周連營，董事長。

委托代理人周育兵，男，1975年11月23日出生。

第三人北京閩能投資有限公司，住所地北京市朝陽區5號院北苑2號院甲2號樓北京航空城賓館202室。

法定代表人陳保飛，董事長。

原告中交海西投資有限公司（以下簡稱中交海西公司）與被告上海置亞實業有限公司（以下簡稱上海置亞公司）、被告中國人民解放軍93792部隊（以下簡稱93792部隊）、第三人中交現代國際物流有限公司（以下簡稱中交現代物流公司）、第三人北京閩能投資有限公司（以下簡稱北京閩能公司）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。中交海西公司之委托代理人唐友民，上海置亞公司之委托代理人康志篤，93792部隊之委托代理人樊晶晶、白常福，中交現代物流公司之委托代理人周育兵到庭參加了訴訟。北京閩能公司經本院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴。本案現已審理終結。

中交海西公司訴稱：2011年6月13日，93792部隊與案外人大昂集團有限公司（以下簡稱大昂公司）簽訂《項目合作協議書》，約定由93792部隊提供土地、大昂公司提供資金及施工建設，共同復建北京市海淀區藍靛廠廂白旗甲52號房屋及院落（以下簡稱52號房屋）。2013年8月，93792部隊、大昂公司、上海置亞公司三方簽訂《協議書》，將大昂公司在上述協議中的權利義務轉讓給了上海置亞公司。

2013年12月1日，我公司與上海置亞公司簽訂《租賃合同》，約定我公司租賃52號房屋，租賃期限為20年，自2013年11月16日至2033年11月16日，租金總額為15000萬元。我公司于2013年12月2日支付了9000萬元租金，于2013年12月9日支付了6000萬元租金。實際上，我公司是代北京閩能公司以及擬成立的中交現代物流公司租賃52號房屋。據此，我公司先后與北京閩能公司、中交現代物流公司分別簽訂了《租賃權轉讓及擔保協議》、《房屋轉租合同》，但上述兩份協議因合作策略調整并未實際履行，我公司又分別與北京閩能公司、中交現代物流公司簽訂了《合同終止協議》，雙方承諾互不承擔違約責任。

2014年5月8日，我公司與上海置亞公司簽訂《房屋租賃終止協議》，改由上海置亞公司直接與北京閩能公司、中交現代物流公司簽訂租賃合同。但三方在2014年5月26日簽訂《房屋租賃協議》后，上海置亞公司僅向我公司返還了2000萬元租金。我公司多次催要剩余的13000萬元租金，但上海置亞公司以我公司在租賃期間擅自轉租、分租、裝修未征得其同意即隨意更改大樓周邊配套及房屋結構、沒有與其進行移交等理由拒絕退還。

我公司認為，93792部隊與大昂公司簽訂的《項目合作協議書》以及上海置亞公司與93792部隊、大昂公司簽訂的《協議書》，均屬于房地產合作開發經營合同，因雙方均無房地產開發資質而無效，但雙方基于合作開發而對52號房屋形成事實上的共有關系，因此上海置亞公司與我公司簽訂的《租賃合同》也同樣無效。上海置亞公司依法應當返還我公司支付的租金，93792部隊作為上海置亞公司的合作開發伙伴及52號房屋的共有人，應當對上海置亞公司的開發、管理及經營行為承擔連帶責任。故起訴請求判令：1、確認上海置亞公司與我公司簽訂的《租賃合同》無效；2、判決上海置亞公司向我公司退還租金13000萬元，93792部隊承擔連帶清償責任；3、本案訴訟費由上海置亞公司和93792部隊承擔。

上海置亞公司辯稱：我公司不同意中交海西公司的訴訟請求，我公司與93792部隊合作建設52號房屋并非房地產開發行為，不存在是否具有房地產開發資質的問題。52號房屋系復建工程，不需要辦理規劃和產權手續，我公司依據與93792部隊的合作協議取得使用權，依法享有出租的權利。雙方是在平等自愿的基礎上簽訂租賃合同，不存在法定的無效情形。由于中交海西公司未履行租賃終止協議中的移交義務，我公司有權行使先履行抗辯權，不履行退還租金的義務。且我公司與中交現代物流公司、北京閩能公司簽訂的租賃合同中約定，中交海西公司辦理完移交手續后，中交現代物流公司、北京閩能公司向我公司一次性支付租金，我公司將收到的租金退還給中交海西公司。因為中交海西公司至今未移交，導致中交現代物流公司與北京閩能公司未向我公司支付租金，故中交海西公司同樣無權要求我公司退還租金。另外，中交海西公司在租賃期間未經我公司同意擅自轉租、裝修，損害我公司的權益，故雙方租賃協議終止后，中交海西公司應先承擔恢復賠償責任。即便雙方租賃合同無效，根據法律規定，合同無效的法律后果是相互返還，故中交海西公司在要求我公司退還租金的同時，應將52號房屋及相關資料移交我公司并且支付房屋使用費。實際上，中交海西公司要求退還的租金與我公司無關，而應由中交現代物流公司與北京閩能公司支付，而中交現代物流公司與北京閩能公司與中交海西公司有利害關系，他們內部因為利益分配問題導致本案糾紛的產生。現中交海西公司起訴要求我公司退還租金，從法理和情理上都不能成立。請求駁回中交海西公司的全部訴訟請求。

93792部隊辯稱：52號房屋并非房地產開發項目，而是軍方自建、自用項目，我方是52號房屋的唯一合法產權人。中交海西公司主張我方與上海置亞公司形成共有關系是錯誤的，我方與上海置亞公司之間的合同約定的十分明確，52號房屋的產權人是93792部隊，從未約定過共有。中交海西公司主張我方與上海置亞公司簽訂的合作協議無效，我方不同意。我方并非雙方爭議租賃合同的主體，中交海西公司要求我方承擔連帶責任，沒有事實和法律依據。請求法院駁回中交海西公司的該項訴訟請求。

中交現代物流公司述稱：我公司認可中交海西公司的訴訟請求和理由。

上海置亞公司反訴稱：2013年12月1日，我公司與中交海西公司簽訂了《租賃合同》，約定：中交海西公司承租52號房屋，租賃期限為20年，租金總額為人民幣15000萬元。合同簽訂后，我公司于2013年12月11日將52號房屋及相關資料、鑰匙交付給了中交海西公司。2014年8月21日，中交海西公司以我公司不具備房地產開發資質為由，訴至法院請求確認雙方簽訂的《租賃合同》無效，并退還相應的租金等。在該案審理過程中，法院認為因該房屋超建筑部分未辦理規劃手續等為由，釋明該《租賃合同》無效。但我公司認為，即使《租賃合同》無效，中交海西公司也有義務將52號房屋及相關的工程資料、鑰匙等返還給我公司，并且應當按照《租賃合同》約定的租金標準支付其實際占用期間的房屋占用費。綜上，為維護我公司合法權益，特提起反訴，請求：1、請求中交海西公司立即歸還位于北京市海淀區藍靛廠廂白旗甲52號房屋、院落及相關的工程資料、鑰匙（具體詳見附件清單）。2、請求判決中交海西公司應向我公司支付房屋占用費，具體從2013年12月11日起，至實際歸還房屋之日止，按人民幣625000元/月的標準進行計算，暫計至2014年8月11日止為人民幣500萬元整。3、本案的反訴費用由中交海西公司承擔。

中交海西公司針對上海置亞公司的反訴辯稱：上海置亞公司與中交現代物流公司、北京閩能公司簽訂租賃合同時，應視為我公司已經把52號房屋返還給上海置亞公司，否則上海置亞公司不可能將房子交付給中交現代物流公司和北京閩能公司。我公司與上海置亞公司之間的租賃合同已經解除并生效，我公司與52號房屋已經不存在任何法律關系。我公司是代北京閩能公司租賃，上海置亞公司對此是認可的，在其與中交現代物流公司、北京閩能公司的合同中約定了中交現代物流公司、北京閩能公司對租賃物的物業已經知悉，且費用由其承擔，我公司不應承擔房屋使用費，而應該由中交現代物流公司、北京閩能公司承擔。

93792部隊針對上海置亞公司的反訴答辯稱：我方認可上海置亞公司的反訴請求。

中交現代物流公司針對上海置亞公司的反訴述稱：我公司不認可上海置亞公司的反訴請求。

北京閩能公司在本案審理中，委托其單位職員孫×于2014年9月16日領取了起訴狀等訴訟材料，并填寫了送達地址確認書。2014年10月20日庭前證據交換時，孫×亦作為北京閩能公司的委托代理人接受法院詢問。后本院依據孫×填寫的送達地址向北京閩能公司送達了開庭傳票，但其無正當理由未到庭應訴。

經審理查明：依據北京市房地產管理局1992年4月22日頒發的軍字第01544號房屋所有權證記載，本案訴爭的52號房屋的所有權人為中國人民解放軍總后勤部，所有權性質為軍產，住用單位為86598部隊，產權登記面積為2583.5平方米。現86598部隊的番號已變更為93792部隊。

2009年，因北京市軌道交通十號線二期火器營橋站施工需要，52號房屋被全部拆除。2009年6月3日，北京市住房和城鄉建設委員會主持召開火器營橋站建設協調會，北京市規劃委員會、北京市海淀區住房和城鄉建設委員會、北京軍區空軍后勤部、北京電信實業集團公司、北京市軌道交通建設管理公司等單位相關負責人參加會議，就52號房屋的還建問題于2009年6月8日形成了北京市軌道交通建設指揮部第五線路指揮組會議紀要（以下簡稱會議紀要），該會議紀要載明：1、在火器營站施工期間，臨時拆除導彈五師院落內平房，地鐵十號線二期建設用地規劃許可證屬于臨時規劃許可證，其占地性質為臨時占地，且地鐵施工完成后按原拆原建的原則，不變更建筑面積、形式，對拆除房屋進行復建，不需要重新辦理規劃手續和房屋產權證。2、請海淀區政府盡早與導彈五師簽訂拆遷補償協議，力爭下周完成導彈五師院落及房屋的拆除工作，提交施工場地。

2011年6月13日，93792部隊（甲方）與大昂公司（乙方）簽訂《項目合作協議書》，約定：一、合作項目位于北京市海淀區藍靛廠廂白旗甲52號，土地面積約7市畝，因北京市政府軌道交通十號線二期建設工程，甲方在該宗土地上的原建筑被拆，并允許重建，重建面積全部由乙方使用。二、合作項目的產權歸甲方所有，乙方負責項目開發所需資金和施工建設，甲方予以全方位的配合，甲方負責辦理與項目相關的土地、建筑施工、房屋、樓宇等方面的各項政府手續，在此過程中乙方予以配合。乙方應把工程項目設計方案提供給甲方，竣工后將施工圖交甲方存檔一份。三、考慮到該宗地實際上為一片空地，甲方已獲得原有建筑拆遷補償金，甲方同意：1、甲方提供土地，乙方獨立進行開發和經營，經營方式由乙方自行決定。乙方經營需遵守國家法律法規。2、合作項目完成后，乙方按年向甲方交納租金，租金標準為每年150萬元，租賃期限為五十年，自免租期屆滿之日開始計算。3、考慮到建設周期較長，裝修工程較大，甲方同意給予乙方兩年的免租期。自合作項目工程驗收竣工之日起開始計算兩年的免租期。4、租金支付方式：由于甲方資金緊張，根據甲方要求，作為本條第2款的變通支付方式，前十五年支付方式如下：乙方同意于項目開工之日起15日內向甲方一次性支付租金1000萬元，折合租期十五年（含兩年免租期），為保證雙方合作的連續性，便于相應工作的銜接，乙方同意每年再支付甲方10萬元。從第16年起每年仍按150萬元支付。四、租期屆滿，合作項目包括土地及建筑全部由甲方予以收回。......十、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。本協議壹式4份，甲、方雙方各執2份，具同等法律效力。

2013年8月，93792部隊（甲方）、大昂公司（乙方）、上海置亞公司（丙方）簽訂《協議書》，約定：1、經甲、乙、丙三方協商，乙方將三方協議中未履行的全部權利和義務轉給丙方，丙方同意接受；乙方在履行三份協議過程中已支付的全部租金（包括項目的啟動、基建、交付的租金1010萬元等）共計1.2億元人民幣（壹億兩千萬元整），由丙方承擔。......10、本協議一式陸份，甲、乙、丙三方各執貳份，具同等法律效力。

2013年12月1日，上海置亞公司（甲方）與中交海西公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定：一、房屋位置及面積：該房屋位于北京市海淀區藍靛廠北路廂白旗甲52號，總占地面積11332.2平方米。地上四層、地下兩層，總建筑面積為14500平方米的房屋一幢。二、租賃用途：乙方租賃的該物產不得從事違反國家法律、法規的經營活動。三、租賃期限：本合同租賃期為20年，即自2013年11月16日起至2033年11月16日止。四、租金：1、該物產租金總額為150000000元（大寫人民幣：壹億伍仟萬元整），租金分為兩次收取：簽訂期當日收取租金9000萬元（大寫人民幣玖仟萬元整）；房屋移交三日內收取租金6000萬元（大寫人民幣陸仟萬元整）。......十、本合同共2頁，壹式肆份，甲方貳份，乙方貳份。經雙方簽字、蓋章后生效。

2013年12月1日，中交海西公司（甲方）與北京閩能公司（乙方）簽訂《租賃權轉讓及擔保協議》，約定：因甲方受乙方委托，向上海置亞實業有限公司代付租賃北京市海淀區藍靛廠北路廂白旗甲52號租金。雙方擬合作成立中交現代國際物流有限公司（目標公司），目前正在辦理該公司的相關注冊手續。由于注冊未完成，目前急于以目標公司名義進行租賃，經協商，乙方全權委托甲方簽訂相關租賃協議及支付租賃費用。未來將租賃權轉入目標公司進行經營開發，同時乙方就甲方支付資金全額進行擔保。根據中華人民共和國相關法律、法規，甲乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。一、轉讓標的：1、本協議轉讓標的為甲方所持有的租賃目標的100%承租權及甲方為乙方（或目標公司）代交租金所形成債權的100%。2、目標公司成立后，乙方同意將承租權的100%轉入目標公司。同時乙方承諾對甲方代交的租金所形成債權的100%進行擔保。二、轉讓價款及支付方式，甲乙雙方同意：1、如目標公司未能成立，甲方將向乙方100%轉讓承租權，乙方無條件接受；2、甲方代付租金合計為人民幣15000萬元（大寫：壹億伍仟萬元整），乙方根據銀行一年期同期貸款利率上浮10%支付甲方資金回報。3、乙方（或注冊成立目標公司）在合同簽訂后三個月內將15000萬元（大寫：壹億五仟萬元整）及應付資金成本支付給甲方。......六、協議生效：本協議經甲乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式二份，具有同等法律效力。甲乙雙方各執一份。

上述兩份協議簽訂之后，中交海西公司按照其與上海置亞公司之間合同約定的方式分別于2013年12月2日、2013年12月9日向上海置亞公司支付了9000萬元、6000萬元租金，上海置亞公司認可實際收取了中交海西公司1.5億元租金。2013年12月10日，中交海西公司出具授權委托書，委托孫×作為其代理人與上海置亞公司辦理52號房屋的交接手續。2013年12月11日，上海置亞公司（移交單位）與中交海西公司（接受單位）簽訂《工程移交清單》，上海置亞公司將52號房屋、所有工程資料及鑰匙移交給中交海西公司，孫×在《工程移交清單》接受人處簽字確認。

2014年3月25日，中交海西公司（甲方）與北京閩能公司（乙方）簽訂《合同終止協議書》，約定甲方與乙方原于2013年12月1日簽訂的《租賃權轉讓及擔保協議》，因雙方合作策略的調整，雙方均未實際履行。現經甲乙雙方協商一致同意，該合同于2014年3月29日予以終止，不再履行，且因該合同所產生的一切責任和后果互不追究。

2014年3月26日，中交海西公司（甲方）與中交現代物流公司（乙方）簽訂《房屋轉租合同》，約定：一、轉租房屋的情況：甲方依法承租的坐落于北京市海淀區藍靛廠北路廂白旗甲52號房屋，已征得房屋出租人書面同意，由甲方將上述承租房屋全部轉租給乙方。該房屋的總占地面積11332.2平方米，地上四層、地下兩層，總建筑面積為14500平方米。二、租賃用途：1、該房屋用途為（-----）。2、乙方保證，在轉租期間未事先書面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規定報經有關部門核準前，不擅自改變房屋使用用途。三、轉租期限及交付日期：1、甲、乙雙方約定，甲方于2014年2月26日前向乙方交付該房屋。轉租期自2014年2月26日起至2033年11月16日止。甲方保證該轉租期限未超出原租賃合同的租期。2、轉租期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。四、租金、保證金等的支付方式和期限：1、租金：（1）支付金額：乙方自愿承擔2013年11月16日甲方與原出租方所簽訂房屋《租賃合同》項下全部租金，因此本合同項下房屋租金總計為人民幣150000000元（大寫：壹億伍仟萬元整）。（2）支付期限：合同簽訂后60日內乙方一次性付清本合同全部租金。2、保證金：本合同簽訂后5日內，乙方應通過銀行轉賬的方式向甲方支付房屋租賃保證金10000000元（大寫：壹仟萬元整），該保證金于乙方向甲方支付本合同租金時一次性抵扣。......十一、其他：本合同一式3份，甲乙雙方及原出租方各執1份，經甲乙雙方簽字、蓋章后生效。

2014年5月6日，中交海西公司（甲方）與中交現代物流公司（乙方）簽訂《合同終止協議書》，約定：1、該合同于2014年5月6日予以終止，不再履行，且因該合同所產生的一些責任和后果互不追究；2、因該合同未實際履行，因此雙方同意基于該合同產生的權利義務全部了結。3、甲方同意在本協議簽訂之日起10個工作日內，將乙方已支付給甲方的10000000元（大寫：人民幣壹仟萬元整）保證金退還乙方。4、本協議由雙方蓋章后生效。本協議書一式三份，由甲方、乙方各執一份，見證方執一份，三份具有同等的法律效力。

2014年5月8日，上海置亞公司（甲方）與中交海西公司（乙方）簽訂《房屋租賃終止協議》，約定：一、從本協議簽訂日起，終止執行甲、乙雙方簽訂的房屋《租賃合同》，由該《租賃合同》產生的其他有關本房屋的租賃的一切合同、協議同時終止作廢。二、在乙方應將該物業從本協議簽訂的5日內交付歸還給甲方并辦理全部移交手續，甲方接受乙方辦理完畢物業移交完成的15天內甲方退還乙方按原簽訂的《租賃合同》已付給甲方全部租金款項。......六、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。經雙方法人簽字、蓋章后生效。

2014年5月26日，上海置亞公司（甲方）與中交現代物流公司（乙方）、北京閩能公司（丙方）簽訂《房屋租賃協議》，約定：一、轉租房屋的情況：該房屋位于北京市海淀區藍靛廠北路廂白旗甲52號房屋，總占地面積：11332.2平方米。地上四層、地下兩層，總建筑面積為：14500平方米的房屋一幢。二、租賃用途：乙、丙方租賃的該物業用于商業辦公，不得從事違反國家法律、法規的經營活動。三、轉租期限：本合同租賃期為15年，即2014年5月26日起至2029年5月25日止。四、租金及付款：1、該物業租金總額為：1.5億元（大寫人民幣：壹億伍仟萬元整）由乙、丙方共同承租，涉及稅費由乙、丙方各自承擔，甲方給予相應配合。2、協議簽訂同時，丙方預付甲方定金2000萬元（大寫人民幣：貳仟萬元整），甲方在收到定金后本協議即生效。甲方同意乙、丙方與中交海西投資有限公司在本協議生效之日起15個工作日內完成上述物業的移交；乙、丙方在移交完成后15個工作日內，將租金一次性支付給甲方，其中丙方預付的定金直接轉為丙方應支付的租金。甲方收到乙、丙方租金（款項）的同時退還中交海西投資有限公司。......九、其他：1、本合同三方簽字蓋章后生效。2、本合同一式三份，甲乙丙三方各執一份。上述協議簽訂后，上海置亞公司退還中交海西公司租金2000萬元。

2014年6月9日，上海置亞公司向中交海西公司發函，告知出于對中交海西公司的信任，在中交海西公司未辦理物業移交前即已退還中交海西公司2000萬元租金，但由于中交海西公司至今未按照約定辦理物業移交，導致上海置亞公司無法進行出租。2014年6月30日，針對中交海西公司于2014年6月17日向上海置亞公司發送的《催款函》，上海置亞公司做出書面回復，提出由于中交海西公司未能依約辦理物業移交，其返還租金的條件尚未成就。

訴訟中，本院于2014年12月4日對52號房屋進行了現場勘驗，除中交現代物流公司之外，其他各方當事人的委托代理人均到場。經勘驗，52號房屋的現狀為一棟地上四層、地下兩層的建筑物。地下一層與地下二層裝修尚未完成，不具備使用條件；地上一層裝修基本完成，處于空置狀態；地上二層及三層已經裝修完成，現場辦公設備齊全，已具備辦公條件；地上四層裝修完成，處于空置狀態。到場各方對于52號房屋的現狀均予以確認。對于52號房屋的占有使用情況以及房屋內的裝修、家具的歸屬情況，各方陳述不一，中交海西公司陳述52號房屋實際由北京閩能公司占有使用，房屋內的裝修、家具也是北京閩能公司購置的，上海置亞公司陳述52號房屋已經交付給中交海西公司，裝修和家具不是上海置亞公司購置的，93792部隊陳述不清楚52號房屋的占有使用以及裝修和家具的歸屬情況。中交現代物流公司陳述2014年4、5月間北京閩能公司通知他們進入訴爭房屋辦公，該公司于2014年6月進入52號房屋第三層辦公，直至2014年12月搬離。

2015年7月6日，本院再次對52號房屋進行了現場勘驗，經詢問門衛室保安及52號房屋內相關人員訴爭房屋由誰控制，均答復為北京閩能公司。52號房屋內部情況與第一次勘驗時沒有發生變化，但訴爭房屋二層由案外人中電聯控股有限公司（以下簡稱中電聯公司）實際占有使用，三層由案外人中金閩能控股有限公司（以下簡稱中金閩能公司）實際占有使用，其他各層仍處于閑置狀態。本院對訴爭房屋的現場情況進行拍照取證，經庭審中各方質證，對于照片的真實性各方均表示認可。對于案外人使用訴爭房屋的權利來源問題，中電聯公司工作人員答復不清楚，中金閩能公司工作人員答復不清楚，需要請示該公司的孫總，待其所稱孫總出現時，發現即為本案第三人北京閩能公司委托領取訴訟材料的代理人孫×。

另查，就本案各方當事人以及案外人中電聯公司、中金閩能公司之間的關聯關系問題，本院調取了上述公司的工商注冊登記信息。北京閩能公司的股東中包括閩能集團有限公司，中交現代物流公司的股東中包括中交海西公司、閩能集團有限公司，中電聯公司與中金閩能公司的股東中均有福建閩能投資有限公司，且中金閩能公司的法定代表人與本案被告上海置亞公司的法定代表人均為黃茂松。另外根據閩能集團有限公司組織架構圖顯示，福建閩能投資有限公司與北京閩能公司均系閩能集團有限公司的控股子公司。

就52號房屋在復建過程中是否需要重新辦理規劃手續問題，本院于2014年12月24日前往北京市住房和城鄉建設委員會向代表該單位參加2009年建設協調會的工作人員賀毅就會議紀要中的相關問題進行了核實，其答復復建只能在原有用地范圍內，不能超過原有房屋建筑面積，如果超出就需要重新辦理規劃手續和房屋產權證。2015年1月15日，本院前往北京市規劃委員會向代表該單位參加2009年建設協調會的工作人員邢冬梅就會議紀要中的相關問題進行了核實，其答復本案訴爭的52號房屋復建時已經超出原有范疇，應當重新辦理規劃手續。

截至本案辯論終結前，上海置亞公司與93792部隊均認可尚未取得52號房屋的建設工程規劃許可證。

上述事實，有軍字第01544號房屋所有權證、北京市軌道交通建設指揮部第五線路指揮組會議紀要、《項目合作協議書》、《協議書》、《租賃合同》、授權委托書、《工程移交清單》、《租賃權轉讓及擔保協議》、《合同終止協議書》、《房屋轉租合同》、《合同終止協議書》、《房屋租賃終止協議》、《房屋租賃協議》、告知函、回復函、現場勘驗筆錄、照片、工商登記查詢信息、調查筆錄及雙方當事人的陳述等證據在案佐證。

本院認為，根據本案各方當事人的訴辯主張以及本院查明的相關案件事實，本案的爭議焦點有以下三點：一、上海置亞公司與中交海西公司簽訂的《租賃合同》的效力問題；二、合同無效后的財產返還問題；三、93792部隊對于上海置亞公司退還租金的義務是否負有連帶責任。

一、關于上海置亞公司與中交海西公司之間《租賃合同》的效力問題。

中交海西公司起訴要求確認其與上海置亞公司簽訂的《租賃合同》無效，其依據的理由為93792部隊與大昂公司簽訂的《項目合作協議書》及其附屬文件，屬于房地產合作開發經營合同，因雙方均無房地產開發資質而無效，同理，上海置亞公司、93792部隊、大昂公司簽訂的《協議書》亦無效，因此上海置亞公司與中交海西公司簽訂的《租賃合同》應當認定為無效。但《項目合作協議書》、《協議書》與本案《租賃合同》屬不同的法律關系，前者的效力問題并不必然導致上海置亞公司與中交海西公司簽訂的《租賃合同》無效，故中交海西公司要求確認該合同無效的理由并不成立。但合同效力問題屬于人民法院審理合同糾紛案件首先應當確認的事實，雖然中交海西公司主張合同無效的理由不能成立，但仍應當對該合同是否具有其他無效的法定情形進行審查。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第二條的規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城市、鎮規劃區內的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。首先，本案訴爭的52號房屋屬于城市、鎮規劃區內的房屋，其建設應當按照法律規定辦理相應的規劃手續。其次，關于52號房屋是否具有建設工程規劃許可證的問題，各方當事人爭議較大，主要是對會議紀要中“按原拆原建的原則，不變更建筑面積、形式，對拆除房屋進行復建，不需要重新辦理規劃手續和房屋產權證”存在不同的理解。中交海西公司認為本案訴爭的52號房屋目前的現狀已經超出了復建的范疇，房屋的建筑面積和形式已經發生了重大變化，應當重新辦理規劃手續和房屋產權證。上海置亞公司與93792部隊均認為按照會議紀要的規定，52號房屋系復建工程，不需要重新辦理規劃手續和房屋產權證。因該問題直接關系到合同效力的認定，且系相關政府主管部門職權范圍內的專業性問題，各方當事人爭議較大，故本院就該問題先后向北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃委員會參與該會議紀要制定的工作人員進行調查取證，均答復復建只能在原有用地范圍內，不能超過原有房屋建筑面積，如果超出就需要重新辦理規劃手續和房屋產權證。上述證據系經過法定程序調取，且經過各方當事人的質證，可以作為認定案件事實的依據，本院予以采信。上海置亞公司與93792部隊雖認可其真實性，但認為僅是工作人員個人的意見，不能代表北京市住房和城鄉建設委員會和北京市規劃委員會的意見，對此本院認為，本院依職權進行調查的對象為分別代表北京市住房和城鄉建設委員會與北京市規劃委員會參加建設協調會并制定會議紀要的負責人，上述單位既是關于52號房屋復建問題的會要紀要制定的參與單位，也是負責建設規劃、審批的主管單位，其工作人員在上述工作中的行為并非其個人行為，而是代表單位的職務行為，同樣其接受法院詢問，就相關問題做出解釋亦是代表單位的職務行為，故對于上海置亞公司與93792部隊的主張本院不予采信。

上述會議紀要中對于52號房屋不需要重新辦理規劃手續進行復建已經明確的設定了前提條件，即不變更建筑面積、形式。但從本院查明的事實來看，52號房屋與復建前相比，無論在建筑面積、層數、建筑形式等方面均發生了巨大變化，已不屬于原拆原建的范疇，按照會議紀要的要求，應當重新辦理建設工程規劃許可證，但上海置亞公司與93792部隊在沒有重新取得建設規劃許可的情況下即對52號房屋進行所謂的復建，并主張符合會議紀要的要求，系對會議紀要真實意思的曲解。經本院核實，截至本案辯論終結前，上海置亞公司與93792部隊均認可尚未取得52號房屋的建設工程規劃許可證。故上海置亞公司與中交海西公司簽訂的《租賃合同》應當認定為無效。

二、關于合同無效后的財產返還問題。

無效的合同自始沒有法律約束力。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。租賃合同中，出租人的主要合同義務是交付租賃物，承租人的主要合同義務是支付租金。故租賃合同無效后，出租人應當返還承租人支付的租金，承租人應當將租賃物騰退給出租人，并向出租人支付占有房屋期間的使用費。上海置亞公司作為出租人，在與中交海西公司簽訂《租賃合同》后，實際收取了中交海西公司1.5億元租金，后實際退還了中交海西公司2000萬元租金。故雙方合同無效后，上海置亞公司應當將剩余的1.3億元租金返還中交海西公司，中交海西公司的該項訴訟請求于法有據，本院予以支持。

中交海西公司作為承租人，在合同無效后應當負有返還租賃物的義務，但其在本案中主張與上海置亞公司僅存在形式上的租賃物交接，其從未實際占有使用租賃物，租賃物一直由北京閩能公司與中交現代物流公司占有使用，且上海置亞公司對此事實是明知的，故中交海西公司不應當承擔返還租賃物的義務。上海置亞公司主張已向中交海西公司交付了租賃物，應當由中交海西公司承擔返還租賃房屋、院落及相關工程資料、鑰匙的義務。雙方對此問題的爭議關系到中交海西公司是否具有返還租賃物、支付使用費的義務。根據雙方簽訂合同的目的、履約過程，并結合各方的關聯關系，該爭議焦點問題并不能僅憑上海置亞公司與中交海西公司之間的合同約定來認定，而應當綜合相關的事實予以認定。

（一）從本案各方當事人就52號房屋簽訂的數份租賃合同的目的、內容等綜合判斷，中交海西公司并非52號房屋的實際占有使用人。

第一，在中交海西公司與上海置亞公司簽訂《租賃合同》的同一天，中交海西公司即與北京閩能公司簽訂《租賃權轉讓及擔保協議》，雙方在合同中確認雙方擬合作成立的目標公司，即中交現代物流公司，由于該公司注冊未完成，因急于以目標公司名義進行租賃，經協商后北京閩能公司委托中交海西公司簽訂相關租賃協議及支付租賃費用。從上述兩份合同簽訂的時間及內容來分析，中交海西公司僅為52號房屋名義上的承租人，其系受北京閩能公司的委托代為簽訂合同、支付租金。

第二，中交現代物流公司成立后，中交海西公司即于2014年3月25日與北京閩能公司協議解除了雙方簽訂的《租賃權轉讓及擔保協議》，并在2014年3月26日與中交現代物流公司簽訂《房屋轉租合同》。經查詢，中交現代物流公司的股東系由中交海西公司、中國交通物資有限公司以及北京閩能公司的母公司閩能集團有限公司共同投資設立。上述解除合同、重新簽訂合同的過程既印證了中交海西公司與北京閩能公司合作成立目標公司（即中交現代物流公司）的約定，亦符合雙方雙方關于以目標公司名義進行租賃的內容。

第三，中交海西公司與中交現代物流公司2014年5月6日解除租賃關系后，上海置亞公司于2014年5月8日亦與中交海西公司解除租賃關系，最終由上海置亞公司與中交現代物流公司、北京閩能公司于2014年5月26日簽訂《房屋租賃協議》。以上涉及的租賃協議及其解除協議所指向的租賃標的物均為52號房屋，只是合同的主體一直在發生變化，但是縱觀上述幾次協商變更情況，均能體現出與雙方最初訂立合同目的的高度一致。也就是說中交海西公司并非是52號房屋的實際占有使用人，真正的占有使用人應當是中交現代物流公司與北京閩能公司，上海置亞公司對此應當是明知的。

（二）從本院兩次現場勘驗的情況分析以及關聯公司之間的關系可以推定52號房屋的實際占有使用人應是北京閩能公司。

第一，中交海西公司雖與上海置亞公司于2013年12月11日辦理了52號房屋的交接手續，但作為中交海西公司一方參加交接的委托代理人孫×系北京閩能公司職員。經庭審中各方當事人確認，此人即為本案第三人北京閩能公司的委托代理人，亦是本院現場勘驗時中金閩能公司工作人員所稱的孫總。對于上述交接方式中交海西公司陳述，因為52號房屋實際由北京閩能公司租賃，故直接委托北京閩能公司的員工孫×辦理交接手續，否則其不可能委托其他公司的人員去辦理自己租賃的房屋的交接手續。結合中交海西公司與北京閩能公司的締約背景、目的，中交海西公司對于房屋交接作出的解釋符合常理，本院予以采信。

第二，本院第一次現場勘驗時，52號房屋的第三層實際由中交現代物流公司占有使用，雖中交現代物流公司未在現場對此進行確認，但在庭審中，中交現代物流公司對此事實予以認可，并陳述52號房屋實際由北京閩能公司控制，系北京閩能公司于2014年4、5月通知其進場，該公司實際于2014年6月進入訴爭房屋辦公，直至2014年12月底搬離，并且其認可中交海西公司從未占有使用過訴爭房屋。中交現代物流公司陳述的內容與本院現場勘驗的情況相符，在時間上也與合同簽訂的時間吻合，本院予以采信。上海置亞公司主張中交現代物流公司與中交海西公司存在利害關系，其陳述不能作為認定案件事實的依據，但根據雙方當事人的陳述及本院查詢的結果，中交現代物流公司與上海置亞公司、北京閩能公司亦存在關聯關系，故本院對于上海置亞公司的主張不予采納。

第三，本院第二次現場勘驗時，案外人中電聯公司、中金閩能公司實際占有使用52號房屋的一部分。上述兩公司占有使用房屋系發生在本院第一次現場勘驗之后，且結合本院查詢的工商登記信息，案外人中電聯公司與中金閩能公司的股東中均包括福建閩能投資有限公司，且中金閩能公司的法定代表人與本案被告上海置亞公司的法定代表人均為黃茂松。本案第三人北京閩能公司、中交現代物流公司的股東中均包括閩能集團有限公司，而福建閩能投資有限公司與北京閩能公司均系閩能集團有限公司的控股子公司。從上述各公司之間的關系，可以認定案外人中電聯公司、中金閩能公司與北京閩能公司、上海置亞公司均存在一定的關聯關系。且在本院現場勘驗時，門衛室保安人員及現場人員均認可52號房屋由北京閩能公司實際控制，中金閩能公司工作人員所稱其公司的孫總實際上就是北京閩能公司的孫×。

第四，關于52號房屋的實際占有使用人問題。本案審理中上海置亞公司、中交海西公司、93792部隊均否認52號房屋由己方占有使用，這與本院現場勘驗的情況和中交現代物流公司的陳述基本一致。作為最后一份租賃合同共同承租人之一的中交現代物流公司也已于2014年12月搬離52號房屋，故可以52號房屋的占有使用人應是北京閩能公司，且上海置亞公司對于52號房屋的實際占有使用狀況是明知的。

綜合以上分析，結合各方當事人簽訂、履行合同的過程、本院現場勘驗的情況以及各方當事人的陳述，已經能夠形成完整的證據鏈，北京閩能公司系52號房屋的占有使用人這一事實已具有高度蓋然性。在此情況之下，本院多次要求北京閩能公司到庭說明情況，但經多次合法傳喚，北京閩能公司無正當理由拒不到庭參加訴訟，做出相應的解釋，應當視為其放棄相應的訴訟權利，相應的不利后果應由其自行承擔。故本院推定52號房屋的實際占有使用人系北京閩能公司。

此外，在上海置亞公司與中交海西公司解除租賃時，約定由中交海西公司向上海置亞公司返還52號房屋，但在上海置亞公司與北京閩能公司、中交現代物流公司簽訂租賃合同時變更為由中交海西公司直接向北京閩能公司、中交現代物流公司交付。上海置亞公司在庭審中陳述中交海西公司無論是向上海置亞公司交付還是向第三人交付，上海置亞公司都是認可的。根據現有證據查明的事實，上海置亞公司雖在與中交海西公司簽訂《租賃合同》之后辦理了租賃物的交接手續，但中交海西公司實際上并未占有52號房屋，該房屋一直處于北京閩能公司的控制之中，上海置亞公司對此事明知的。故在合同無效后，中交海西公司不負有返還52號房屋、院落及相關的工程資料、鑰匙的義務，因其未實際占有使用訴爭房屋，亦不應當給付房屋占有使用費，故本院對于上海置亞公司的反訴請求均不予支持。關于房屋使用費問題，上海置亞公司可向52號房屋的實際使用人主張權利。

三、關于93792部隊對上海置亞公司退還租金的義務是否負有連帶責任的問題。連帶責任的設立可以依據合同雙方的約定，也可以依據法律的相關規定。本案系租賃合同法律關系，93792部隊并非本案訴爭《租賃合同》的相對方，該合同中亦未對93792部隊應當承擔連帶責任做出約定，且本案亦不屬于法律規定的應當承擔連帶責任的情形，故中交海西公司要求93792部隊對于上海置亞公司退還租金的義務承擔連帶責任缺乏事實及法律依據，本院不予支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第二條之規定，判決如下：

一、被告上海置亞實業有限公司與原告中交海西投資有限公司于二○一三年十二月一日簽訂的《租賃合同》無效；

二、被告上海置亞實業有限公司于本判決生效后十五日內退還原告中交海西投資有限公司租金人民幣一億三千萬元；

三、駁回原告中交海西投資有限公司的其他訴訟請求。

四、駁回被告上海置亞實業有限公司的全部反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費六十九萬一千八百元，由被告上海置亞實業有限公司負擔（本判決生效后七日內交納）。

反訴案件受理費四萬六千八百元，由被告上海置亞實業有限公司負擔（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提交副本，并交納上訴案件受理費，上訴于北京市高級人民法院。在上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　張　磊

代理審判員　　朱文君

人民陪審員　　王淑敏

二〇一五年十二月七日

書　記　員　　田　星

書　記　員　　王湘羽