不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優先購買權，侵害承租人優先購買權造成其損失的，應當承擔相應的賠償責任——李克儉訴韓延偉、邵學美房屋租賃合同糾紛案

     本案要旨：不定期房屋租賃合同的承租人與定期房屋租賃合同的租賃人同樣享有優先購買權。侵害承租人優先購買權造成其損失的，應當承擔相應的賠償責任。優先購買權受到侵害的，承租人的損失系購買所承租房屋的機會利益，其經濟損失的數額應當綜合考量房屋的實際成交價與承租人知道或應當知道其優先購買權受到侵害時，該房屋的市場價之間的差價損失、租賃期限的長短、購買機會的大小、承租人如參與購買形成的競價可能等因素予以確定。 

李克儉與韓延偉、邵學美房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

濟南市中級人民法院

民事判決書

（2016）魯01民終4094號

上訴人（原審被告）：李克儉，男，1960年4月17日出生，漢族，住濟南市。

委托訴訟代理人：周茂海，國浩律師（濟南）事務所律師。

委托訴訟代理人：侯夢溪，國浩律師（濟南）事務所律師。

被上訴人（原審原告）：韓延偉，男，1965年1月14日出生，漢族，現住濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102號。

被上訴人（原審原告）：邵學美，女，1970年1月16日出生，漢族，現住濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102號。

兩被上訴人共同委托訴訟代理人：楊善雷，山東泰祥律師事務所律師。

上訴人李克儉因與被上訴人韓延偉、邵學美房屋租賃合同糾紛一案,不服濟南市天橋區人民法院（2014）天民三初字第484號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

上訴人李克儉上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。事實與理由：一審判決中對本案基礎事實認定不清，同時對涉及不定期租賃關系中優先權的法律適用錯誤，且顯失公平。一、一審判決對本案主要事實認定不清。1、對雙方之間不定期租賃關系期間認定不清。涉案房屋系2007年8月1日實際交付給韓延偉、邵學美使用，租金也是在該時間開始計算，而自2009年7月至2010年2月之后，韓延偉、邵學美無證據證明支付了租金，依李克儉所述，此時間韓延偉、邵學美違約并用實際行為表達了終止租賃關系的意思表示。一審判決對此事實未予查明就直接認定自2007年8月至2012年2月之間雙方存在租賃關系，但在2009年12月15日李克儉將涉案房屋出賣給案外人宿蘭萍之后怎么可能與韓延偉、邵學美之間存在租賃關系。同時根據(2012)天民一初字第893號的判決結果，解除與韓延偉、邵學美之間的不定期租賃關系的是案外人宿蘭萍，如果認定李克儉與韓延偉、邵學美存在租賃關系，那該判決解除的又是涉及哪個房屋的何種租賃關系?故一審判決的這種認定顯然系認定不清，此種對本案最重要的基礎事實的認定不清直接導致對韓延偉、邵學美享有優先權的錯誤認定。雙方在一審當中提交的證據可以證明2009年7月至2010年2月之間雙方不定期的租賃關系已經解除，涉案的房屋恰恰是在雙方解除期間由李克儉出賣給案外人的，所以并沒有侵犯韓延偉、邵學美的優先購買權。2、對韓延偉、邵學美自建的違章房屋價值的事實認定不清。一審審理中對涉案房屋及韓延偉、邵學美自建房屋時點(2012年10月29日)的價值進行了評估，該自建房屋作為沒有建設工程許可證的建筑在法律上屬于違章建筑，對違章建筑如何能認定價值，且違章建筑不但不能作為韓延偉、邵學美的損失予以認定，甚至有可能成為房屋所有人的負擔即房屋所有人的損失。故作為違章建筑，在法律上無法確定權屬更無法認定價值，本案將其做為韓延偉、邵學美的經濟損失的認定于法無據。二、一審判決關于優先購買權的法律適用錯誤。本案的基礎法律關系系不定期租賃關系，而優先購買權作為債權、形成權應是基于定期租賃關系存在的。從承租人的優先權的立法本意及發展歷史可以看出，該制度的設立主要著眼于保護房屋租賃合同中處于弱勢地位的承租人的居住權這一生存權利。而不定期租賃關系中承租人的居住權是相對不受保護的，且在此關系下承租人對租賃房屋投入的維護、裝修及情感因素非常有限，“買賣不破租賃”制度對于承租人的利益保護已經足夠了。因而，不定期租賃關系并不符合優先購買權成立隱含的大前提，故賦予不定期租賃的承租人優先購買權并無法律上的充分理由。反過來說，如果賦予不定期租賃的承租人優先購買權，就是將一種不穩定的債權上的形成權對抗物權上的處分權，使其有機會濫用此權利反復影響房產交易，使出租人不能在合適的時機出售房屋，既不利于交易安全，也影響效率，從而侵害房屋所有人處分房屋的物權權利。此種權利的賦予只是助長了投機，在法律上可謂“得不償失”。況且，李克儉與韓延偉、邵學美之間的租賃關系早已解除，韓延偉、邵學美已用實際行為明確表達了解除的意思，2009年12月份之后與韓延偉、邵學美有不定期租賃關系的只能是案外人宿蘭萍，其后作為非房屋所有人的李克儉也就沒有條件再侵害韓延偉、邵學美的優先購買權。結合本案，一審判決只是機械性的適用司法解釋條款，而不去探究立法本意及審查案件事實，顯然是法律適用錯誤。三、一審法院認定的損失數額顯失公平。結合本案的事實，李克儉出賣房屋價款為25余萬元，而本案要求李克儉賠償的損失卻達到24萬元，民法上關于賠償損失應與實際損失為限，而本案當中韓延偉、邵學美沒有任何實際損失，所以一審判決顯失公平。綜上所述，一審法院對本案的基礎事實認定不清、法律適用錯誤，直接導致判決結果不公，且判決李克儉承擔已超過賣房款的韓延偉、邵學美的所謂損失顯失公平。請求二審支持李克儉的上訴請求。

被上訴人韓延偉、邵學美答辯稱：李克儉關于不定期租賃關系是否享有優先購買權的述稱純屬其自己一家之談，根據合同法第230條規定，出租人出賣租賃房屋的應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，而并不是李克儉所稱的定期或者其他租賃關系，并且在我們訴李克儉與宿蘭萍房屋買賣合同無效糾紛一案中，濟南市天橋區人民法院（2012）天民一初字第1064號民事判決書已明確“法院認定被告李可克儉在合理期間內未通知兩原告侵犯兩原告作為承租人的優先購買權”并且二審對于該判決認定的事實予以確認。二審根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第21條規定駁回了我們訴李克儉與宿蘭萍確認房屋買賣合同無效的訴訟。該兩個判決明確確認李克儉與我們之間的房屋租賃關系，并且也明確的確認了我們對涉案房屋具有優先購買權，且李克儉的行為已經嚴重損害了我們的優先購買權，我們起訴李克儉承擔賠償責任法律也明確規定應予支持，懇請二審法院查清本案事實，依法駁回李克儉的上訴請求。

被上訴人韓延偉、邵學美向一審法院起訴請求：判令李克儉賠償各項損失共計348575元（房屋差價損失307100元、自建房屋價值損失11500元、裝飾裝修損失29975元）。

一審法院認定事實，2007年7月5日，李克儉與案外人劉緒英、劉燦雨簽訂房屋買賣合同，約定李克儉購買坐落于濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102室的房屋（以下簡稱涉案房屋），房管局備案的房屋買賣合同中購房價款為15萬元。2007年7月18日，涉案房屋過戶至李克儉名下。2007年8月1日，李克儉將涉案房屋交付給韓延偉、邵學美使用，韓延偉、邵學美按每月1000元向李克儉交納房屋租金，租金每半年交納一次，自2007年8月韓延偉、邵學美交納房租，最后一次交納房租至2012年2月，之后韓延偉、邵學美未再交納涉案房屋租金，韓延偉、邵學美與李克儉之間未簽訂書面房屋租賃合同，韓延偉、邵學美占有使用涉案房屋至今。

2009年12月15日，李克儉與案外人宿蘭萍簽訂《濟南市存量房買賣協議》一份，約定；“…第一條甲方（李克儉）出售房屋坐落于天橋區無影山黃屯四區19號樓，《房屋所有權證》證號：133177，房號：7-102，建筑面積：41.44平方米，用途：住宅…。第二條甲、乙雙方經協商一致，同意該房屋成交價款為人民幣（大寫）壹拾捌萬伍仟元正，（小寫）￥185000.00元。…”該協議還約定了雙方的其他權利義務。2009年12月30日，李克儉將涉案房屋過戶至案外人宿蘭萍名下，過戶后的房屋產權證號為：濟房權證天字第177992號。

韓延偉、邵學美認為李克儉與案外人宿蘭萍之間的房屋買賣行為侵犯了其作為承租人的優先購買權，曾以李克儉、宿蘭萍為被告訴至法院，請求依法判令：李克儉與宿蘭萍于2009年12月15日簽訂的《濟南市存量房買賣協議》無效，經審理，作出（2012）天民一初字第1064號民事判決書，認為：李克儉向宿蘭萍出賣涉案房屋前的合理期限內未通知韓延偉、邵學美，侵犯韓延偉、邵學美作為承租人的優先購買權；宿蘭萍庭審中承認，其與李克儉辦理涉案房屋產權過戶時已明知該房屋由韓延偉、邵學美承租的事實，且宿蘭萍未能提交證據證明已向李克儉支付購房對價，李克儉亦未將涉案房屋實際交付宿蘭萍，李克儉與宿蘭萍在涉案房屋買賣過程中均非善意，故判決李克儉與宿蘭萍于2009年12月15日簽訂的關于坐落于濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102室房屋的《濟南市存量房買賣協議》無效。該判決作出后，宿蘭萍不服，上訴至濟南市中級人民法院。濟南市中級人民法院經審理作出（2013）濟民四終字第423號民事判決書，認為：原審認定的事實屬實，但承租人韓延偉、邵學美的訴訟請求、請求法院判令出租人李克儉與宿蘭萍于2009年12月15日簽訂的《濟南市存量房買賣協議》無效，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”，故濟南市中級人民法院對韓延偉、邵學美的訴訟請求不予支持；并判決：撤銷濟南市天橋區人民法院（2012）天民一初字第1064號民事判決；駁回韓延偉、邵學美的訴訟請求。該判決書作出后，韓延偉、邵學美不服，分別向濟南市中級人民法院申請再審、向濟南市人民檢察院申請監督，后濟南市中級人民法院作出了（2014）濟民申字第25號民事裁定書駁回了韓延偉、邵學美的再審申請，濟南市人民檢察院作出了魯濟檢民監[2014]063號不支持監督申請決定書，決定不支持韓延偉、邵學美的監督申請。

案外人宿蘭萍曾于2012年10月29日以韓延偉、邵學美為被告向一審法院提起訴訟，要求判令解除宿蘭萍與韓延偉、邵學美之間的不定期房屋租賃合同關系；韓延偉、邵學美自租賃合同解除之日起一個月內搬離涉案房屋，并將房屋交付給宿蘭萍，并向宿蘭萍支付房屋租金及租金損失共計6000元。一審法院于2015年2月2日作出（2012）天民一初字第893號民事判決書，判決：宿蘭萍與韓延偉、邵學美之間關于濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102室的房屋租賃關系于本判決生效之日解除；韓延偉、邵學美于判決生效之日起30日內將坐落于濟南市天橋區無影山黃屯四區19號樓7單元102室的房屋騰交給宿蘭萍；韓延偉、邵學美于判決生效之日起10日內支付宿蘭萍房屋租金3000元；駁回宿蘭萍的其他訴訟請求。宣判后，韓延偉、邵學美不服，提出上訴，濟南市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。現該案在執行過程中，韓延偉、邵學美至今尚未向宿蘭萍騰交涉案房屋。

本案審理過程中，韓延偉、邵學美提出司法鑒定申請，請求依法鑒定涉案房屋在2012年10月份的市場價值，經一審法院委托，山東中旭土地房地產評估咨詢有限公司于2015年9月4日作出魯中旭估（鑒）字2015第181號估價報告書，主要載明：估價對象證載建筑面積41.44平方米，市場單位價值為11874元/㎡，故市場總價值為49.21萬元；自建房屋建筑面積約11.67平方米，自建房單位價值為985元/㎡，故自建房市場總價值為1.15萬元；綜上，估價對象在價值時點（2012年10月29日）的公開市場價值為50.36萬元。另韓延偉、邵學美亦申請對涉案房屋的裝飾裝修現價值進行鑒定，經一審法院委托，山東舜天信誠資產評估有限公司于2015年9月8日作出魯舜誠鑒字（2015）第60號鑒定報告書，鑒定意見為：涉案房屋裝修裝飾在評估基準日2015年8月27日的市場價值合計為29975元，其中室內裝修裝飾市場價值22773元，室外裝修裝飾市場價值7202元。

本案中雙方爭議的焦點問題為：一、李克儉是否侵犯了韓延偉、邵學美的優先購買權。二、如果侵犯了韓延偉、邵學美的優先購買權，韓延偉、邵學美的損失應如何計算。

關于第一個焦點問題，韓延偉、邵學美認為，根據（2012）天民一初字第1064號民事判決書和（2013）濟民四終字第423號民事判決書均認定的事實，可以證實韓延偉、邵學美與李克儉自2007年8月起開始存在不定期租賃關系，至2012年10月29日宿蘭萍起訴韓延偉、邵學美要求解除該不定期房屋租賃合同關系并騰房，韓延偉、邵學美到房管登記部門調查后才知道李克儉已于2009年12月25日在事先未通知也未取得韓延偉、邵學美同意的情況下，將涉案房屋轉讓給了案外人宿蘭萍，故李克儉的上述行為侵犯了韓延偉、邵學美的優先購買權。李克儉辯稱其在準備賣房時已經告知韓延偉、邵學美，其表示無力購買，遂要求韓延偉、邵學美搬走，并結束雙方之間的租賃關系；李克儉在賣房時雙方之間已不存在租賃關系，故認為其不存在侵害韓延偉、邵學美優先購買權的問題。

關于第二個爭議焦點，韓延偉、邵學美認為案外人宿蘭萍于2012年10月29日將韓延偉、邵學美訴至法院，韓延偉、邵學美才得知涉案房屋已經過戶至宿蘭萍名下，故韓延偉、邵學美請求鑒定涉案房屋在2012年10月29日的市場價值并無不妥。李克儉根據魯中旭估（鑒）字2015第181號估價報告書，主張涉案房屋證載部分的市場價值為49.21萬元，減去李克儉賣給宿蘭萍的價格18.5萬元（房管局備案的購房價格），故韓延偉、邵學美主張的差價損失數額為307100元。另韓延偉、邵學美根據上述兩份鑒定意見主張自建房屋價值損失11500元和裝飾裝修損失29975元。李克儉認為其賣房時與韓延偉、邵學美已經不存在房屋租賃關系，故不存在侵犯韓延偉、邵學美優先購買權的問題，故不同意進行賠償;另認為其出售給宿蘭萍的實際價格為25萬元，并非備案合同中記載的價格；另在（2012）天民一初字第1064號案件中，宿蘭萍亦主張因李克儉向其借款22.5萬元到期未償還，故雙方約定以購房款25萬元折抵借款。

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。本案中，關于第一個爭議焦點，根據已生效的法律文書認定的事實，能夠確認李克儉在和韓延偉、邵學美存在不定期租賃關系時將涉案房屋出售給案外人宿蘭萍，且其在向宿蘭萍出售房屋前的合理期限內未通知韓延偉、邵學美，其侵犯了韓延偉、邵學美作為承租人的優先購買權，故李克儉應對韓延偉、邵學美的合理損失進行賠償。李克儉辯稱其已經履行了通知義務，未提交任何證據予以證實，一審法院對其該辯稱不予采信。對于第二個爭議焦點，一審法院認為，李克儉未在出售涉案房屋前以同等條件征詢韓延偉、邵學美意見，致使韓延偉、邵學美喪失交易機會，故韓延偉、邵學美主張房屋差價損失，應當予以支持。對于該損失如何計算，一審法院認為該損失應當以租賃物在出租人實際交易之日與承租人知道或者應當知道交易信息之日的差價損失為基礎，如果出租人高于市場價或者出售給第三人后房價下降，則不存在房屋差價損失的賠償問題；另當存在黑白合同時，因備案合同約定的價格與真實的房屋買賣合同約定有所不同，該合同可能規避了當事人的某些強制性義務，合同效力本身存在瑕疵，且該合同當事人亦并非依約履行，故在計算房屋差價時應以真實的房屋買賣合同中達成的交易價格為準。本案中，韓延偉、邵學美于2012年10月被案外人宿蘭萍起訴，此時其才知曉涉案房屋被過戶至宿蘭萍名下，故韓延偉、邵學美以該時間為價值時點申請對涉案房屋的市場價值進行鑒定，于法有據；且魯中旭估（鑒）字2015第181號估價報告書的鑒定程序合法，鑒定意見客觀真實，一審法院予以采信。對于涉案房屋實際交易之日的價格，韓延偉、邵學美以備案合同記載的價格為準，一審法院不予采信；李克儉和案外人宿蘭萍均認可雙方的實際交易價格為25萬元，一審法院予以采信。綜上，一審法院支持涉案房屋的差價損失為49.21萬元-25萬元，計242100元。韓延偉、邵學美依據鑒定意見要求李克儉賠償涉案房屋的自建部分房屋價值損失11500元，根據法律規定，非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，能夠拆除的可以責令拆除，不能拆除的也可以折價歸財產所有人；本案中李克儉已將房屋賣予他人且不宜拆除，故韓延偉、邵學美要求折價賠償于法有據，一審法院予以支持。韓延偉、邵學美要求李克儉支付涉案房屋裝飾裝修費用29975元，因韓延偉、邵學美至今仍在使用涉案房屋，其依據2015年8月份的市場價值主張該項損失，于法無據，一審法院不予支持，其可待實際騰交房屋后另行主張。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條、最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規定判決：一、李克儉于判決生效之日起十日內賠償韓延偉、邵學美房屋差價損失242100元。二、李克儉于判決生效之日起十日內賠償韓延偉、邵學美自建房屋價值損失11500元。三、駁回韓延偉、邵學美的其他訴訟請求。案件受理費6530元，韓延偉、邵學美負擔1780元，李克儉負擔4750元。評估費7000元，韓延偉、邵學美負擔2000元，李克儉負擔5000元。

本院二審期間，雙方當事人均未提交證據。

本院認定事實如下：一審認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。根據上述法律規定，承租人的優先購買權并未排除不定期租賃情形，因此，韓延偉、邵學美作為涉案房屋的承租人，雖系不定期租賃，在租賃合同解除前，仍然享有對涉案房屋的優先購買權。韓延偉、邵學美一直居住涉案房屋至今，李克儉并未提交證據證實其在出賣房屋之前向韓延偉、邵學美發出過解除租賃合同的通知，因此，雙方的不定期租賃關系一直存在至李克儉將涉案房屋出賣給宿蘭萍，此后的不定期租賃的出租人系宿蘭萍。李克儉在不定期租賃合同仍然履行時出賣房屋，未通知承租人韓延偉、邵學美，損害了韓延偉、邵學美優先購買權，應當適當賠償韓延偉、邵學美相應的損失。

承租人的優先購買權是隸屬于租賃權的從權利，為了平衡出租人與承租人之間的利益，確定本案賠償責任應當考慮以下因素：（1）不定期租賃可以隨時解除，具有不穩定性，故本案賠償責任應當遠小于定期租賃情況下的賠償責任。（2）李克儉損害韓延偉、邵學美優先購買權的后果是使韓延偉、邵學美喪失同等條件下優先購買涉案房屋的機會。但這種機會的喪失并不一定轉化為經濟損失。假設李克儉出賣涉案房屋時通知韓延偉、邵學美，韓延偉、邵學美可能在同等條件下購買，也可能不購買。如其購買，則能夠得到因房屋升值所帶來的利益；如不購買，則不能得到因房屋升值所帶來的利益。故韓延偉、邵學美所喪失的這種優先購買的機會并不必然給其帶來房屋差價損失。另外，還存在著因韓延偉、邵學美與涉案房屋的其他購買人競價導致的房屋實際出售價格提高等不確定因素。綜合上述兩點考慮，韓延偉、邵學美的經濟損失應當以涉案房屋實際交易之日與韓延偉、邵學美知道或者應當知道交易信息之日的差價損失242100元為基礎計算，結合本案不定期租賃的特殊情況和機會利益的特殊性，本院酌情認定李克儉賠償韓延偉、邵學美涉案房屋差價損失的20%，即48420元。

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。本案中，韓延偉、邵學美未提交證據證實其對涉案房屋進行擴建或者裝修經過了李克儉同意，故韓延偉、邵學美要求李克儉賠償自建小房損失和裝修損失，不符合上述司法解釋的規定，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項之規定，判決如下：

一、撤銷濟南市天橋區人民法院（2014）天民三初字第484號民事判決。

二、上訴人李克儉于本判決生效之日起十日內賠償被上訴人韓延偉、邵學美經濟損失48420元。

三、駁回被上訴人韓延偉、邵學美其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費6530元，上訴人李克儉負擔1780元，被上訴人韓延偉、邵學美負擔4750元。評估費7000元，上訴人李克儉負擔5000元，被上訴人韓延偉、邵學美負擔2000元。二審案件受理費6530元，上訴人李克儉負擔1780元，被上訴人韓延偉、邵學美負擔4750元。

本判決為終審判決。

審判長  邵舉強

代理審判員  馬立營

代理審判員  曹強

二〇一六年十月十日