出租人整體轉讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優先購買權的；或者承租人雖主張優先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的，對承租人主

出租人整體轉讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優先購買權的；或者承租人雖主張優先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的，對承租人主張行使優先購買權的訴訟請求，不予支持。---------馬嘉良與王湘等房屋買賣合同糾紛

北京市高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2020）京民申278號

再審申請人(一審原告、二審上訴人)：馬嘉良，男，1949年6月28日出生，漢族，北京市自動化控制設備廠退休干部，住北京市西城區。

委托訴訟代理人：張浩，北京市華堂律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人)：北京市長安科貿有限公司，住所地北京市西城區西絨線胡同11號北京市長久飯店212室。

法定代表人：于波，董事長。

被申請人（一審被告、二審被上訴人)：王湘，男，1968年11月7日出生，香港特別行政區居民，北京普奧瑞能環保科技有限公司總經理，住北京市西城區。

再審申請人馬嘉良因與被申請人北京市長安科貿有限公司（以下簡稱長安科貿公司）、王湘房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市第二中級人民法院（2019）京02民終10159號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

馬嘉良申請再審稱,（一）訴爭房屋的基本情況以及交易內容：西單文印廠將涉案地上二層房屋按照約定分配給于彥棟及其家人居住，但新昌胡同17號34平方米房屋未予補償。后于彥棟及其家庭成員將上述房屋進行分配，于彥棟、馬元良在1983年6月24日與西單文印廠簽訂《房屋租賃契約》，約定東數第三間由馬嘉良承租使用。后于彥棟和馬元良先后去世，現在上述房屋的居住使用情況為:由馬嘉良、胡慰懷、馬依居住使用，馬嘉良系于彥棟之子，馬依系馬嘉良和胡慰懷之子，上述人員在外均無其他住房。（二）長安科貿公司和王湘的交易價格不屬于合理價格。（三）王湘和長安科貿公司嚴重侵犯了再審申請人的承租權、居住權和優先購買權。（四）涉案房屋交易違反行政法規的強制性規定。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，提出再審申請。

本院經審查認為,出租人整體轉讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優先購買權的；或者承租人雖主張優先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的，對承租人主張行使優先購買權的訴訟請求，不予支持。本案中，馬嘉良與長安科貿公司之間系房屋租賃合同關系，馬嘉良作為承租人，要求對其承租的房屋行使優先購買權。長安科貿公司將其所有的西城區文昌胡同42號房屋整體出售給王湘，上述42號房屋為整體產權，且相關部門表明，馬嘉良承租的部分房屋目前亦不具備單獨分割登記的條件。故對于馬嘉良主張其享有承租部分房屋的優先購買權的請求，兩審法院未予支持，并無不當。馬嘉良主張長安科貿公司與王湘簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應無效的理由，亦缺乏事實和法律依據。綜上，兩審法院依法對本案所作判決不違反法律規定。馬嘉良申請再審的理由缺乏事實和法律依據，其再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定，本院不予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回馬嘉良的再審申請。

審 判 長　王立杰

審 判 員　李　林

審 判 員　蘇　偉

二〇二〇年三月六日

法官助理　宋　琛

書 記 員　袁　戈