抵押權實現后，《房屋租賃合同》是否對抵押房產受讓人乾邦置業公司具有約束力；抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力

抵押權實現后，《房屋租賃合同》是否對抵押房產受讓人乾邦置業公司具有約束力；抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力----------貴陽久泰大酒店管理有限公司、貴州乾邦置業有限公司返還原物糾紛

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申6458號

再審申請人（一審被告）：貴陽久泰大酒店管理有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區瑞金北路116號。

法定代理人:趙軍,該公司執行董事。

委托訴訟代理人：劉燮，貴州觀合律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：貴州乾邦置業有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區麥架鎮景宏工業園(白云北路346號)。

法定代表人:朱岳興，該公司執行董事。

委托訴訟代理人：喬強，貴州森黔律師事務所律師。

被申請人（一審被告，二審上訴人）：貴陽和睦家婦產醫院有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區瑞金北路48號負48號負1層1號。

法定代表人：陳志峰，該公司執行董事。

被申請人（一審被告）：貴陽圣濟男科醫院，住所地貴州省貴陽市云巖區瑞金北路116號。

法定代表人:陳哲奇，該公司執行董事。

再審申請人貴陽久泰大酒店管理有限公司(以下簡稱久泰大酒店)因與被申請人貴州乾邦置業有限公司(以下簡稱乾邦置業公司)、貴陽和睦家婦產醫院有限公司(以下簡稱和睦家醫院)、貴陽圣濟男科醫院(以下簡稱圣濟男科醫院）返還原物糾紛一案，不服貴州省高級人民法院(2019)黔民終112號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

久泰大酒店根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項申請再審，請求：1.依法撤銷原審判決，駁回被申請人乾邦置業公司的訴訟請求；2.一、二審及再審訴訟費用由被申請人承擔。事實和理由：原審判決認定事實不清、適用法律錯誤。久泰大酒店出租案涉房屋系無權處分行為，乾邦置業公司作為買受人在明知或應知的情形下未提出異議，即視為對無權處分行為的追認，依據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”訴爭房屋抵押在先、租賃在后，根據相關法律規定，久泰大酒店的租賃行為在性質上應屬無權處分。在簽訂《房屋買賣及債務清償協議》之前，乾邦置業公司即已知道當時房屋為出租狀態，《房屋租賃合同》簽訂后，和睦家醫院隨即對房屋進行了裝修和廣告宣傳，乾邦置業公司應當知道案涉房屋在由和睦家醫院租賃使用的事實，乾邦置業公司作為抵押物的買受人在知情后并未提出任何異議，即應當視為對無權處分行為的追認，因此《房屋租賃合同》應當對乾邦置業公司具有合同約束力。原審庭審中，和睦家醫院明確提出抗辯意見其制作了宣傳標識表明案涉房屋正由其使用，印證了無權處分的事實。并且，《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，且和睦家醫院已實際全部支付租金，并無證據證明二者系虛假簽訂或惡意簽訂，應當依法保護合法租賃關系。

乾邦置業公司提交意見稱，一、久泰大酒店將舉證責任強加給乾邦置業公司。乾邦置業公司一直在積極行使權利，并無默許行為，久泰大酒店的再審申請意見與基本事實不符。二、久泰大酒店采取各種手段拖延時間，卻無力賠償，加大了乾邦置業公司的損失。在另案訴訟中，久泰大酒店名下的財產均存在多個法院的輪候查封，沒有任何財產可供執行；和睦家醫院、圣濟男科醫院已經自行搬離涉案房屋，案涉房屋現已人去樓空，需盡快收回房屋，以減輕乾邦置業公司的損失。綜上，請求依法駁回久泰大酒店的再審申請。

本院認為，本案再審審查主要圍繞的問題為：抵押權實現后，《房屋租賃合同》是否對抵押房產受讓人乾邦置業公司具有約束力。

首先，案涉房產登記設立抵押權的時間為2013年1月6日，《房屋租賃合同》上雖未載明合同簽訂時間，但合同載明房屋租賃期限為2014年1月1日至2023年12月31日，因此，案涉抵押房產系抵押權設立在先，租賃合同成立在后。抵押權人行使抵押權之前，久泰大酒店作為抵押房產的所有權人，有權對外簽訂合同出租抵押房產，抵押權設立與租賃合同成立并不發生沖突。其次，乾邦置業公司、朱岳興、李建華與久泰大酒店簽訂《房屋買賣及債務清償協議》，約定將案涉抵押房產折價7500萬元轉讓給與乾邦置業公司，作為李建華、久泰大酒店償還朱岳興7500萬元的借款本金。之后，經仲裁機構裁決并經人民法院強制執行，案涉抵押房產已經過戶登記到乾邦置業公司名下。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條之規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。……”乾邦置業公司作為案涉抵押財產的受讓人，有權要求久泰大酒店、和睦家醫院、圣濟男科醫院搬離案涉房屋并賠償占有房屋的損失。原審判決對此的認定并無不當。第三，久泰大酒店主張，因其一直存在著將案涉房產對外出租的事實，乾邦置業公司受讓案涉房產時系為明知，未提出異議應當視為對該公司對出租狀態的追認。該主張缺乏事實與法律依據，本院不予支持。最后，久泰大酒店提交的所謂新證據，系為抵押房產上租賃單位的廣告牌、燈箱，如前所述，案涉租賃合同對買受人不具有約束力，因此上述證據不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的足以推翻原判決的新證據。

綜上所述，久泰大酒店的再審申請不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項規定的再審事由。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規定，裁定如下：

駁回貴陽久泰大酒店管理有限公司的再審申請。

審判長　　孫曉光

審判員　　馮文生

審判員　　馬　嵐

二〇一九年十二月二十日

書記員　　王鈺婷