北京市高級人民法院 關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

北京市高級人民法院

關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答

 
　　一、房屋租賃合同的效力
　　1、當事人就未取得所有權的房屋訂立租賃合同的效力如何認定？
　　當事人一方以出租人在訂立租賃合同時對租賃房屋沒有所有權為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。
　　2、當事人就經濟適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認定？
　　當事人一方以租賃房屋為經濟適用住房或限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
　　3、當事人就未經工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認定？
　　當事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或者經驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。
　　租賃房屋因出租人原因未經工程竣工或消防驗收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項規定要求解除租賃合同的，應予支持。
　　4、涉及“群租”房屋的租賃合同效力如何認定？
　　當事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
　　5、集體土地租賃合同的效力如何認定？
　　當事人未經合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農業建設的，租賃合同無效。但租賃合同出租農村集體建設用地的，可以認定租賃合同有效。
　　二、經營性房屋租賃
　　6、從事經營活動的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無法辦理營業執照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
　　實踐中應區分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無法以該房屋為經營場所辦理營業執照，租賃合同目的無法實現，承租人依據《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第（四）項規定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔違約責任的，應予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時知道或應當知道租賃房屋存在上述限制的除外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無法以該房屋為經營場所辦理營業執照系因不可歸責于雙方當事人的原因，致使租賃合同目的無法實現，當事人一方要求解除租賃合同的，應予支持。
　　租賃合同存續期間發生的租金，可以根據承租人是否實際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實際經營、租賃合同目的是否實現、當事人過錯程度等因素酌情予以減免。
　　7、從事經營活動的承租人以出租人未協助其辦理營業執照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
　　租賃房屋在使用上不存在不能辦理營業執照的行政管理限制，出租人遲延履行協助承租人以該房屋為經營場所辦理營業執照的義務，經催告后在合理期限內仍未履行，承租人依據《合同法》第九十四條第（三）項規定要求解除租賃合同的，應予支持，但合同另有約定或根據出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負有此協助義務的除外。
　　8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？
　　實踐中應區分以下情形處理：（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據合同約定的面積來確定具體范圍，租金數額與租賃面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據《合同法》第一百一十一條規定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支持。
　　9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經營場所設立企業并實際使用房屋產生糾紛的，如何處理？
　　承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經營場所設立企業（或個體工商戶）實際使用房屋，因租賃合同履行發生糾紛的，原則上應當依據合同相對性確定訴訟主體。出租人以承租人和實際使用房屋的企業為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產生的債務承擔連帶責任的，一般不予支持，但有證據證明該企業對承租人所欠合同債務構成債務加入的除外。實際使用房屋的企業同意承擔承租人欠付租金等合同債務，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進行債務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為的，可以認定為前述的債務加入。
　　承租人作為發起人為設立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規定（三）》第二條規定情形的，優先適用該規定。
　　10、帶照租賃合同糾紛如何處理？
　　出租人將房屋及以該房屋為經營場所辦理的企業（或個體工商戶）營業執照一并租賃給承租人，約定承租人持該營業執照在租賃房屋中實際經營，該合同包含了掛靠經營和房屋租賃兩部分內容，當事人主張租賃合同無效的，一般不予支持。但承租人實際經營的行業屬于國家限制經營、特許經營或特殊資質行業的，應當認定合同無效。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
　　因承租人帶照經營行為違法以致租賃合同無法繼續履行，當事人一方據此要求解除合同的，可予支持。承租人要求減付租金的，可以根據承租人是否占有房屋從事實際經營、對承租人實際經營的影響、當事人過錯程度等因素予以確定。
　　合同約定當事人將企業營業執照及作為經營場所的房屋交給相對方的同時，也將企業經營權、資產或從業人員交給相對方管理，并收取相應費用的，該合同性質上應認定為承包經營合同。
　　11、出租人是否有權以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應當支付在此期間的租金？
　　房屋租賃合同履行過程中，從事經營活動的承租人經出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權的行為，但合同另有約定的除外。承租人應當支付斷電（水、氣）期間的租金。
　　出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影響應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應，超過必要限度給承租人造成損失的，應當承擔賠償損失等違約責任。
　　12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當事人何時有權解除合同？
　　房屋租賃合同履行過程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續，并發布拆遷公告，當事人據此要求解除租賃合同的，應予支持。
　　13、房屋租賃合同當事人就停產停業損失補償的分配發生爭議的，如何處理？
　　房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解除，當事人就停產停業損失補償的分配存在爭議，合同對此有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應區分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經營場所辦理了營業執照，并在此實際經營，其要求出租人給付拆遷補償安置協議中確定的停產停業損失補償的，一般應予支持。出租人以拆遷房屋為經營場所也辦理了營業執照的，停產停業損失補償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對于存在房屋性質以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產停業損失補償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進行合理分配，但出租人分得的數額不宜超過50%。（3）有證據證明拆遷補償安置協議確定不補償停產停業損失，或者補償協議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費，承租人要求出租人支付停產停業損失補償的，不予支持。承租人可待出租人取得補償后再行主張權利或通過其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發布時租賃合同已經期滿終止，承租人要求出租人給付停產停業損失補償的，不予支持。（5）拆遷公告發布后房屋實際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經取得停產停業損失補償，承租人要求出租人給付該補償費的，可酌情予以支持。
　　當事人就拆遷補償安置協議中停產停業損失的補償對象、標準和數額等有爭議的，法院在必要時可以就相關事實咨詢拆遷人予以確定。
　　三、房屋裝飾裝修損失
　　14、出租人對承租人的裝飾裝修或擴建行為未提出異議的，如何認定？
　　租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內提出異議后又繼續履行合同或接受承租人履行義務的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權利。
　　15、房屋租賃合同無效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
　　房屋租賃合同無效或非因承租人單方違約導致解除，法院應當釋明承租人可就裝飾裝修的現值或殘值損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應當告知其可就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施。
　　16、法院依職權認定房屋租賃合同無效，對合同無效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？
　　當事人就房屋租賃合同的履行或解除發生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
　　四、房屋租賃與轉租
　　17、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？
　　房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據案件實際情況，由當事人另行分別解決。
　　房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔違約責任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，不構成反訴，應告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應當告知次承租人可就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施。
　　18、房屋轉租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
　　因房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除導致轉租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應當依據合同相對性向承租人主張權利，或者依據《合同法》第七十三條的代位權規定處理。
　　19、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費的，如何處理？
　　房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費的，應予支持。房屋使用費可依出租人請求參照租賃合同約定、轉租合同約定或當時當地同地段房屋的租金標準酌情確定。
　　20、房屋連環轉租中某一手租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，當事人要求返還房屋的，如何處理？
　　房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
　　21、承租人擅自轉租獲得差價收益是否屬于不當得利？
　　承租人未經出租人同意轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應收租金部分收益的，不予支持。
　　22、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請求權？
　　出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據《解釋》第十七條第一款規定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務的，可以作為無獨立請求權第三人參加訴訟，法院應當根據案件具體情況要求次承租人在合理期限內（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數額向法院提供等額現金擔保，逾期不提供的，對次承租人的該主張，不予支持。
　　五、房屋租賃合同的解除及民事責任
　　23、房屋租賃合同解除的具體時間如何確定？
　　實踐中應區分以下情形處理：（1）訴訟前，當事人一方行使合同解除權，通知對方當事人解除合同，相對方有異議致雙方形成訴訟，法院審理后認為當事人行使合同解除權符合合同約定或法律規定的，解除合同通知送達之日即為合同解除之日。當事人訴訟請求中未要求確認合同解除具體時間的，可以在判決理由部分予以明確。（2）當事人一方未通知對方，徑行向法院起訴或反訴要求解除合同，法院審理后認為當事人行使合同解除權符合合同約定或法律規定的，應當判決解除合同。（3）當事人雙方對合同是否解除存在爭議，法院審理后認為主張解除的當事人無合同解除權，合同應當繼續履行，但當事人在訴訟中均同意解除合同的，以雙方合意解除之日為合同解除之日。
　　24、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續履行合同的，如何處理？
　　承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續履行租賃合同，該義務性質又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，具體損失數額由法院根據合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
　　出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規定的法定解除條件，承租人要求繼續履行合同的，應予支持，但合同另有約定的除外。
　　25、房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標準如何確定？
　　房屋租賃合同的違約方主張違約金數額過高的，應當依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規定，以違約造成的實際損失為基準，根據公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。
　　承租人主張逾期支付租金的違約金數額過高，經審查出租人實際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數，以不超過中國人民銀行同期貸款基準利率四倍的標準對違約金數額進行相應調整。
　　26、房屋租賃合同因違約解除產生的實際損失如何確定？
　　因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。
　　27、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定？
　　集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過程中被認定無效，經審查認為簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。
　　六、承租人優先購買權
　　28、《合同法》第二百三十條規定優先購買權行使的“同等條件”和出租人“通知”義務如何理解？
　　同等條件主要是指房屋轉讓的價格、價款支付方式等。
　　出租人通知承租人時，應當告知租賃房屋轉讓的事實、時間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面，或者在出賣條件發生變化后未及時告知承租人的，應當認定其未履行通知義務。
　　29、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉讓房屋時是否享有優先購買權？
　　出租人整體轉讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優先購買權的；或者承租人雖主張優先購買整體房屋，但其承租面積未達到整體房屋面積50％以上的，對承租人主張行使優先購買權的訴訟請求，不予支持。
　　30、轉租房屋的優先購買權行使主體如何確定？
　　承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不再享有優先購買權，次承租人要求行使優先購買權的，應予支持；未經出租人同意轉租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，均不予支持。
　　31、拖欠租金的承租人是否享有優先購買權？
　　承租人對租賃房屋享有優先購買權，并不以其依據租賃合同約定支付租金為前提。但承租人欠付租金已構成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，承租人不再享有優先購買權。
　　32、承租人依據租賃合同約定主張優先承租權的，如何處理？
　　優先承租權并非法定權利，而是基于租賃合同的約定產生，僅在合同當事人之間發生效力，不能對抗已經實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內通知原承租人續租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持。
　　七、其他
　　33、涉及房地產中介公司的房屋租賃合同糾紛中，訴訟主體如何確定？
　　實踐中應區分以下情形處理：（1）房地產中介公司提供訂立合同的居間服務，促成租賃合同成立，收取居間費用的，房屋出租委托合同性質上屬于居間合同，租賃雙方僅就租賃合同發生糾紛的，一般不需要追加中介公司參加訴訟。（2）房地產中介公司依約定向出租人交納固定租金，并以自己名義對外簽訂租賃合同出租管理房屋、收取租金的，當事人應分別依據各自合同主張權利。
　　34、租賃期間房屋發生所有權變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉讓雙方未通知承租人所有權變動會產生何種法律后果？
　　租賃合同履行過程中租賃房屋發生所有權變動的，房屋所有權變動的時間為新的租賃關系成立的時間，轉讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。
　　房屋轉讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經依合同約定向出租人支付或者提前預付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉讓雙方已經通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應予支持。
　　35、訴訟期間發生的租金或房屋使用費如何承擔？
　　出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時主張訴訟期間租金或房屋使用費的，法院可予以釋明，告知其可以增加訴訟請求，要求承租人支付至實際騰退之日止的租金或房屋使用費。訴訟期間發生的租金或房屋使用費根據承租人是否實際占有使用房屋、房屋是否符合合同約定的使用條件、評估鑒定期限延長的原因、當事人過錯程度等因素予以確定。
　　訴訟期間，當事人雙方同意終止合同或者經審查合同確實無法繼續履行的，法院應當組織雙方盡快辦理房屋交接，需要對裝飾裝修進行評估鑒定的，在完成鑒定所需要求后，法院也應盡快組織房屋交接。經法院釋明當事人一方仍拒絕辦理交接的，應當承擔在此期間的房屋租金或房屋使用費。
　　36、租金債權的訴訟時效期間如何確定？
　　房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時效期間應從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計算，適用一年的訴訟時效。
　　37、因公有住房、廉租住房和公共租賃住房租賃產生的糾紛是否適用本解答？
　　當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、公共租賃住房以及轉租前述房屋產生的糾紛案件，不適用本解答。