在公平合理的原則基礎上，在繼續履行雙方《租賃合同》既不可能，也不經濟的條件下，二審法院判定從原審判決做出之日解除雙方之間的《租賃合同》，有助于減少損失，防止損失繼續擴大，也有助于物盡其用

在公平合理的原則基礎上，在繼續履行雙方《租賃合同》既不可能，也不經濟的條件下，二審法院判定從原審判決做出之日解除雙方之間的《租賃合同》，有助于減少損失，防止損失繼續擴大，也有助于物盡其用。---------河南省紅珊瑚酒店有限公司與鄭州肯德基有限公司房屋租賃合同糾紛

河南省鄭州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2016）豫01民終238號

上訴人（原審原告）河南省紅珊瑚酒店有限公司。

法定代表人王靜，總經理。

委托代理人白琳，員工。

委托代理人霍艷敏，員工。

上訴人（原審被告）鄭州肯德基有限公司。法定代表人王越，董事長。

委托代理人蔣永鼎，河南力天律師事務所律師。

委托代理人丁香，河南力天律師事務所律師。

上訴人河南省紅珊瑚酒店有限公司（以下簡稱紅珊瑚公司）因與上訴人鄭州肯德基有限公司（以下簡稱肯德基公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服鄭州市二七區人民法院（2014）二七民二初字第2245號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人紅珊瑚公司的委托代理人白琳、霍艷敏，上訴人肯德基公司的委托代理人蔣永鼎、丁香到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明：紅珊瑚公司于2000年1月1日起租賃河南省江海集團有限公司名下位于鄭州市二馬路20號房屋，共360間，面積18194.09平方米，租賃期限30年。2008年10月11日，經河南省江海集團有限公司書面同意轉租后，同年10月27日，紅珊瑚公司（出租方甲方）與肯德基公司（承租方乙方）簽訂《租賃合同》。合同約定的主要內容為：1.1，甲方將位于鄭州市二馬路20號一、二層總計使用面積為537平方米的房產出租給乙方使用。1.2，甲方同意乙方可將承租房產用于開設肯德基連鎖餐廳。1.3，若乙方的經營狀況發生變化或乙方在實際使用房產的時候仍出現空置情況。通過與甲方友好協商后，乙方可選擇下列的做法：將房產部分分租或轉租予第三方，將房產部分歸還予甲方；和／或將房產全部轉租予第三方，在乙方選擇以上任何一項做法時，必須與甲方和／或有關第三方對本合同進行相應的修改。2.1，除非甲乙雙方按第九章提前終止本合同，本合同所約定的租賃期限自2008年10月15日至2019年10月14日。3.2，租賃期內，第一年租賃年度的租金為人民幣216萬元，租金在此基礎上每三年遞增5%。即第一租賃年度到第三租賃年度的租金為人民幣216萬元，每季度租金為54萬元；第四租賃年度到第六租賃年度的租金為人民幣226.8萬元，每季度租金為56.7萬元；第七租賃年度到第九租賃年度的租金為人民幣238.14萬元，每季度租金為59.535萬元；第十租賃年度到第十一租賃年度的租金為人民幣250.047萬元，每季度租金為62.51175萬元。3.3，甲方應于每季度前一個月10日前向乙方提供合法房屋租賃發票，乙方應于每季度前一個月20日前向甲方交付該季度租金。3.5，乙方已按照雙方于2008年9月6日簽訂的意向書向甲方支付了定金50萬元。乙方可在租金起付日起用定金抵付應付給甲方的租金，直至數額為零。6.2，本合同簽訂后，甲方將在法律規定的期限內負責辦理并完成有關租賃合同登記手續；若甲方未在前款所述期限內辦妥租賃合同登記，則甲方應以書面形式全權委托乙方辦理合同登記手續，并應提供辦理合同登記出租方所需出具的所有文件，及配合登記部門的要求親自前往履行某些登記手續。若甲方未按上述規定履行合同登記義務，則乙方可暫停支付租金直至合同登記手續完成。乙方行使上述權利不受本合同第9.4條、第11.1條和第11.3條的約束。乙方并有權要求甲方承擔因此而發生的任何法律后果和額外費用。9.4，有下列情形之一，甲方有權選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的損失：1）乙方無正當理由逾期支付租金連續達二（2）個月以上；2）未經甲方同意，乙方擅自改變出租房屋用途；3）未經甲方同意，乙方將承租房產轉租他人；4）乙方利用承租房產進行非法活動，損害公共利益。甲方依據上述情形提前終止合同時，應預先以十四（14）天書面通知乙方。9.5，有下列情形之一，乙方有權提前終止本合同，并要求甲方賠償其遭受的損失：1）甲方違反其保證或責任、或違反本合同的其它規定，在乙方通知的補救期內又未及時補救，致使乙方不能正常對外營業或使乙方的合同權益受到實質的損害；2）甲方未能在法律規定的期限內辦妥出租房產所需的租賃合同登記手續。乙方依據上述情形提前終止合同時，應書面通知甲方。11.1，在甲方并無違約的前提下，乙方拖欠租金，應向甲方支付滯納金，每逾期一日甲方有權向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滯納金。11.2，除本合同明確規定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約。違約方應向對方賠償因本合同提前終止而遭受的一切直接引致的損失。13.1，本合同在履行過程中發生爭議，雙方應友好協商解決，若雙方仍協商不成的，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴，以解決爭議。14.6，本合同正本一式陸份，甲、乙雙方各執叁份，其中壹份由甲方送合同登記管理部門備案。2008年10月25日，甲方將租賃標的房產交付乙方。

合同簽訂后，雙方按合同開始履行。2008年12月26日，鄭州肯德基有限公司紅珊瑚餐廳登記成立。2010年8月30日，紅珊瑚公司與肯德基公司簽訂《補充協議》約定：考慮到肯德基公司在經營中遇到的困難，紅珊瑚公司同意在2010年12月16日到2011年12月15日期間給予肯德基公司減免租金12萬元。即在此期間，肯德基公司需每季度向紅珊瑚公司支付租金51萬元，共支付204萬元。2010年11月9日，紅珊瑚公司出具《說明》，內容為：關于紅珊瑚餐廳計租時間的補充說明，根據2008年10月27日與肯德基公司簽訂的《租賃合同》約定免租期至2008.12.4日止。雙方同意自2008.12.15-2008.12.31日開業前租金共計9萬元人民幣。根據《補充協議》約定的降租期間為2010年12月16日到2011年12月15日，現將降租期間調整為2010年12月15日到2011年12月14日。

2012年10月15日，肯德基公司向紅珊瑚公司發出《關于肯德基紅珊瑚餐廳降租的致函》，主要內容為：餐廳開業后一直處于虧損狀態，餐廳和公司已無力承擔目前的房租水平，希望紅珊瑚公司能夠在租金方面予以100萬／年左右的減免，以支持餐廳能夠度過難關，如果目前局面不能得到根本上的扭轉，將于2012年11月安排閉店事宜。之后，紅珊瑚公司向肯德基公司發出《致鄭州肯德基公司的溝通函》，主要內容為：由于受到經濟危機等相關方面的影響，雙方的經營都受到一些困難，因此我方擬2013年減收貴公司80萬元的租金，極力支持貴公司的發展……2013年1月15日，紅珊瑚公司與肯德基公司簽訂《協議》約定：經雙方友好協商，就2013年房租一事達成如下一致，2013年1月1日至2013年12月31日，肯德基公司按照146.8萬元的金額向紅珊瑚公司支付2013年度的租金。

2013年10月8日，肯德基公司向紅珊瑚公司發送《關于肯德基紅珊瑚餐廳閉店的致函》，主要內容為，紅珊瑚餐廳開業后，營業狀況始終達不到令人滿意的程度，一直處于虧損狀態，且經營環境持續惡化，故函告紅珊瑚公司將于2013年10月8日晚營業結束后安排閉店。同年10月11日，肯德基公司向紅珊瑚公司發送《關于肯德基紅珊瑚餐廳設備搬遷的致函》，主要內容為，紅珊瑚餐廳已于2013年10月8日晚營業結束后正式閉店，肯德基公司也安排相關工作人員與紅珊瑚公司溝通具體閉店及善后事宜，但紅珊瑚公司不同意肯德基公司將餐廳設備設施進行搬離?？系禄菊J為就具體閉店及善后事宜，雙方可保持聯系，繼續溝通，同時將設備設施搬離，也方便紅珊瑚公司盡快尋找下家租戶，避免空租期，且肯德基公司已將租金支付至2013年11月15日?？系禄静粫袚蛟O備設施未及時搬離導致后續產生的費用或損失。12月19日，肯德基公司向紅珊瑚公司發送《提前解除＜租賃合同＞的致函》，主要內容為，書面通知紅珊瑚公司解除雙方《租賃合同》，善后事宜，已安排相關工作人員與紅珊瑚公司溝通，同時定于12月20日晚搬離餐廳內可移動設備，以騰空房屋，方便紅珊瑚公司盡快尋找下家租戶。2013年12月27日，紅珊瑚公司對肯德基公司《提前解除＜租賃合同＞的致函》作出回復，稱不同意提前終止合同，并從歷史回顧、法律分析、情理分析和我司建議幾個方面就租賃事件有關問題進行闡述和說明，其中認可紅珊瑚公司在2013年12月24日收到了肯德基公司要求提前解除租賃合同的正式函件。之后，紅珊瑚公司與肯德基公司工作人員經過多次協商未能達成一致意見，紅珊瑚公司遂以肯德基公司未按約定支付租金為由訴至法院。

另查明，1、紅珊瑚公司與肯德基公司簽訂的《租賃合同》未辦理租賃合同登記備案手續。2、肯德基公司委托青島華海有限責任會計師事務所出具的青華會審字（2014）第6025號《審計報告》顯示：肯德基紅珊瑚餐廳2009年－2014年6月，營業收入累計金額36065463.93元，凈利潤累計數額－7596287.37元。3、肯德基公司紅珊瑚餐廳的設備設施（具體清單以庭審中提供的詳單為準）因雙方未協商一致尚在租賃標的物內存放。4、肯德基公司向紅珊瑚公司支付租賃費用至2014年6月15日。

原審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。紅珊瑚公司與肯德基公司簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，合法有效，雙方均應按約定履行，紅珊瑚公司要求肯德基公司支付租金和滯納金的請求，有理有據，訴請成立。肯德基公司雖于2013年12月19日向紅珊瑚公司發出《提前解除＜租賃合同＞的致函》，紅珊瑚公司亦認可于2013年12月24日收到該函件，但該函件未明確肯德基公司主張解除合同的理由是基于合同約定，且自2008年10月27日雙方簽訂租賃合同之日起至2013年10月8日肯德基公司閉店停業，就紅珊瑚公司未按雙方簽訂的《租賃合同》9.5，“有下列情形之一，乙方有權提前終止本合同，并要求甲方賠償其遭受的損失：……2）甲方未能在法律規定的期限內辦妥出租房產所需的租賃合同登記手續”的約定辦理出租房產所需的租賃合同登記手續，肯德基公司未提供證據證明其向紅珊瑚公司進行過督促或催告，亦不能證明紅珊瑚公司未按合同約定全權委托肯德基公司辦理，且之后肯德基公司又向紅珊瑚公司支付租金到2014年6月，肯德基公司要求解除合同不具備解除合同的法律規定和合同約定，其要求終止合同的主要原因是經營困難，故肯德基公司反訴請求確認雙方簽訂的《租賃合同》于2013年12月24日解除的主張不能成立，該院不予支持。結合本案實際情況，肯德基公司紅珊瑚餐廳因開業后持續虧損，已于2013年10月8日閉店停業至今，肯德基公司不愿繼續履行租賃合同，房屋承租使用權作為債務標的，該義務性質又不適于強制履行，繼續履行雙方《租賃合同》已無可能，且組織雙方多次調解未果。鑒于本案的現狀，該院認為從判決之日解除雙方簽訂的《租賃合同》，肯德基公司支付到判決之日的租金及滯納金，有利于減少雙方損失，防止損失持續擴大，據實解決糾紛。租賃合同解除后，尚未履行的，終止履行，在該院認定的合同解除時間之前，肯德基公司應當按照合同約定繼續支付相應的租金至判決作出之日。對于紅珊瑚公司依據合同約定主張的按每逾期一日收取所拖欠租金之0.3%的滯納金，因滯納金一詞一般用于行政管理領域，是行政強制執行之一執行罰的一種，故本案《租賃合同》中約定的滯納金實際屬于違約金范疇，根據法律規定，肯德基公司與紅珊瑚公司約定的滯納金數額過高，該院可適當進行調整，酌定按同期人民銀行貸款基準利率四倍支付。租金及滯納金的具體計算為：2014年6月15日-9月14日應付租金為567000元，因根據合同約定租金應提前支付，該院酌定該部分滯納金自2014年6月15日起計算；2014年9月15日-10月14日應付租金189000元（567000元÷3），2014年10月15日-12月14日應付租金396900元（595350元÷3×2），共計585900元，該院酌定該部分滯納金自2014年9月15日起計算；2014年12月15日-2015年3月14日應付租金595350元，該院酌定該部分滯納金自2014年12月15日起計算；2015年3月15日-6月14日應付租金595350元，該院酌定該部分滯納金自2015年3月15日起計算；2015年6月15日-9月14日應付租金595350元，該院酌定該部分滯納金自2015年6月15日起計算；2015年9月15日-11月14日應付租金396900元（595350元÷3×2），2015年11月5日-12月2日應付租金119070元（595350元÷3÷30×18天），共計515970元，該院酌定該部分滯納金自2015年9月15日起計算，以上共應付租金3454920元，滯納金均按同期人民銀行貸款基準利率四倍計算至2015年12月2日。綜上所述，對紅珊瑚公司要求肯德基公司支付判決之日的租金及滯納金的訴訟請求該院予以支持，但對其要求支付滯納金過高部分的訴訟請求該院不予支持。在租賃合同解除后，肯德基公司應對紅珊瑚餐廳內的設備資產進行搬遷，以騰空房屋交還給紅珊瑚公司，故對肯德基公司反訴要求返還紅珊瑚餐廳內價值1896164元的冷凍柜等設備資產，該院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，經該院審判委員會討論決定，判決：一、紅珊瑚公司與肯德基公司于2008年10月27日簽訂的《租賃合同》于2015年12月2日即判決作出之日解除；二、肯德基公司于判決生效之日起10日內向紅珊瑚公司支付租金3454920元并支付滯納金（按同期人民銀行貸款基準利率四倍計算至2015年12月2日，其中567000元自2014年6月15日起計算，585900元自2014年9月15日起計算，595350元自2014年12月15日起計算，595350元自2015年3月15日起計算，595350元自2015年6月15日起計算，515970元自2015年9月15日起計算）；三、紅珊瑚公司于判決生效之日起10日內將肯德基紅珊瑚餐廳內價值1896164元的設備資產返還肯德基公司；四、駁回紅珊瑚公司的其他訴訟請求；五、駁回肯德基的其他反訴請求。案件受理費17256元，反訴費21966元，由肯德基公司承擔21966元，紅珊瑚公司承擔17256元。

紅珊瑚公司不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審法院在審理和判決中違反了合同相對性原則，從而導致認定事實錯誤和判決結果錯誤。本案中，紅珊瑚公司和肯德基公司是《租賃合同》的當事人，所謂的肯德基紅珊瑚餐廳不是《租賃合同》的當事人和相對方。從法律意義上講，肯德基紅珊瑚餐廳經營是否盈利與本案無關，故肯德基公司以其紅珊瑚餐廳虧損為由拒絕繼續履行合同是不能被支持和接受的。本案中合同的相對方是肯德基公司，因此紅珊瑚餐廳是否盈利一審法院不應做實質性審查確認。二、原審判決適用法律錯誤。《合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，肯德基公司明顯違約，拖欠房租，紅珊瑚公司要求其繼續履行合同，并支付拖欠的房租及滯納金。原審法院依據房屋承租使用權作為債務標的不適于強制履行而判定雙方合同應當解除是明顯的適用法律錯誤。債務標的不適于強制履行的使用前提是指某些特定的具有人身性質的合同不適于強制履行，而本案是租賃合同，且雙方均為企業法人，雙方均有繼續履行的能力和條件，結合本案情況與案件性質，該債務性質可以強制履行。況且，本案租賃合同當然可以繼續履行，也必須繼續履行，否則紅珊瑚公司將要因此承擔上千萬元的經濟損失。合同即是契約，雙方均應按照約定履行權利與義務。如果合同一方可以任意拒絕繼續履行合同，且法院認為只要有一方拒絕繼續履行就適用上述條款而判定解除合同，就會造成該條款的濫用，這樣就不能保證契約的約束性和合同守約方的利益。三、原審法院錯誤的行使職權，干涉當事人雙方約定。本案中租賃合同為保證雙方能夠按照合同履行各自義務，明確約定逾期繳納租金而產生的滯納金按照每逾期一日收取所拖欠租金的0.3%計算，法院既然認定該滯納金為違約金的范疇，就應當尊重當事人雙方的自愿約定。況且違約金是否約定過高，應以守約方損失為衡量標準，本案中很明顯未超出法律規定。在訴訟中，雙方也均沒有對滯納金（違約金）的合同約定提出任何異議。在這種情況下，原審法院應當依據當事人自愿原則按照雙方約定計算滯納金。另外，原審法院遺漏滯納金91854元，并且滯納金的計算起始日錯誤，租金需提前支付，原審判決是按照應付房租的當天開始計算的。綜上所述，請求二審法院撤銷原審判決，依法改判雙方租賃合同繼續履行，肯德基公司按合同支付拖欠租金及滯納金，本案一二審訴訟費用由肯德基公司承擔。

肯德基公司答辯稱：一、一審判決依據《審計報告》認定肯德基紅珊瑚餐廳持續虧損，肯德基公司為此關店和解除租賃合同，并不違反合同的相對性。肯德基公司租賃紅珊瑚公司房屋的目的是開辦肯德基紅珊瑚餐廳?？系禄t珊瑚餐廳是肯德基公司設立的分公司，隸屬于肯德基公司，不具有法人資格，不能依法獨立承擔民事責任。因此由肯德基公司與紅珊瑚公司簽訂《租賃合同》，符合法律規定?？系禄咀鳛榭觳瓦B鎖企業，目前在河南市場有110家肯德基餐廳，均由肯德基公司統一簽訂合同，但各餐廳均是單店考核，獨立核算。根據青島華海有限責任會計師事務所出具的青花會審字（2014）第6025號《審計報告》，肯德基紅珊瑚餐廳自2009年開業至2014年6月，累計虧損數額7595287.37元。因肯德基紅珊瑚餐廳持續虧損，不能實現肯德基公司開店盈利的合同目的，在此情況下，應當賦予肯德基紅珊瑚餐廳在持續虧損狀態下的退出機會，允許肯德基公司解除租賃合同以減少損失的進一步擴大，而不是強迫肯德基紅珊瑚餐廳繼續虧損下去。故此，肯德基公司不是無理由關店和解除租賃合同，是基于紅珊瑚餐廳持續虧損、無法繼續經營的客觀情況，是正常的商業行為，與肯德基公司其他餐廳及整體經營狀況無關。故此，原審判決依據《審計報告》認定肯德基紅珊瑚餐廳持續虧損，肯德基公司為此關店和解除租賃合同，不違反合同相對性原則。二、原審判決以房屋承租使用權作為債務標的，該義務性質不適于強制履行，判決解除租賃合同適用法律正確。當事人一方不履行合同義務，雖然可根據《合同法》第一百零七條規定強制其履行合同義務，但強制履行不及于所有的合同。根據《合同法》第一百一十條規定，債務標的不適于強制履行的，一方不履行合同義務，相對方不能要求繼續履行。本案系租賃合同糾紛，房屋承租使用權作為債務標的不適于強制履行，該義務性質屬于合同法規定的債務標的不適于強制履行的情形，因肯德基紅珊瑚餐廳持續虧損，肯德基公司不愿繼續租賃紅珊瑚公司房屋，已于2013年10月關店停業，至今已兩年半，雙方合作基礎已經喪失，租賃合同目的已無法實現，繼續履行租賃合同已無可能，故原審法院判決解除租賃合同適用法律正確。三、原審法院有權對合同約定的過高的滯納金進行調整。根據《合同法》規定，對于違約金，法院既應尊重當事人的合意，又應防止當事人約定違約金過高，造成當事人利益失衡。《合同法》沒有規定禁止法院依職權對過高違約金進行調整。因此，在違約金約定過高的情況下，即使當事人沒有提出調整申請，法院也應根據《合同法》第五條和第六條規定的公平原則和誠實信用原則，對過高違約金進行調整。本案中，租賃合同約定的滯納金為每日0.3%，明顯過高，在紅珊瑚公司沒有舉證損失的情況下，原審法院有權根據公平原則和誠實信用原則，對合同約定的過高的滯納金進行調整。根據原審紅珊瑚公司提交的起訴狀第三頁顯示，紅珊瑚公司訴請的是2014年第三、四季度的租金及滯納金，其上訴補充內容超出一審訴求。綜上所述，紅珊瑚公司的上訴請求及事實和理由不能成立，請求二審法院駁回其上訴。

肯德基公司不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審判決認定的租賃合同解除時間，事實不清。肯德基公司對原審判決解除租賃合同沒有異議，但對原審判決租賃合同的解除時間為2015年12月2日有異議，本案租賃合同的解除時間應為2013年12月24日。理由如下：1、紅珊瑚公司存在違約行為，未能在法律規定的期限內辦妥出租房產所需的租賃合同登記手續，合同約定的解除條件已經成就，肯德基公司有權解除租賃合同。2、因租金過高和客觀環境變化，肯德基紅珊瑚餐廳開業后一直虧損，開店盈利的合同目的不能實現。此種情況下應當賦予肯德基公司在虧損狀態之下的退出機會，允許其解除合同以減少損失，而不是強迫其繼續虧損下去，這符合市場經濟規律和維持市場正常流轉的有效辦法。3、合同解除權系形成權，依據單方意思表示即可成立，自解除合同通知送達時合同解除。本案中紅珊瑚公司回函認可于2013年12月24日收到解除合同通知，雖提出不同意解約，但未在法定的三個月期限內請求法院確認解除合同效力，根據《最高人民法院關于適用﹤合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十四條之規定，肯德基公司解除通知依法具有解除合同的效力，租賃合同于2013年12月24日解除通知送達時解除。4、肯德基公司不愿繼續租賃，已于2013年10月8日關店并通知解除合同，房屋使用權作為該房屋租賃糾紛的標的不適用于強制履行，不能強制肯德基公司繼續履行該租賃合同。二、原審判決租金支付至2015年12月2日有誤。肯德基公司盡到了解約合同義務，紅珊瑚公司沒有止損，應自行承擔擴大損失。1、在關店和解除合同后，紅珊瑚公司阻止肯德基公司搬遷餐廳的設備財產。為減少損失，避免不必要的糾紛，肯德基公司積極協商處理善后事宜，在關店解約后又支付1373394元、相當于8個月租金的補償款，盡到了承租人解約后合理補償的合同義務，足以彌補紅珊瑚公司重新招租帶來的房屋閑置損失。并且，肯德基公司在所發函件中明確所付款項的性質為空租期的補償款，不是租金，在雙方交接時進行核算。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第六十七條規定，當事人為達成調解協議或和解目的，做出妥協所涉及的事實，不能作為其后在訴訟中對其不利的證據。在合同解除后，肯德基公司繼續與紅珊瑚公司協商并付款的行為，不能證明租賃合同關系仍然存在，不能據以認定租賃合同沒有解除。2、紅珊瑚公司作為出租人，負有防止損失擴大的義務。在肯德基公司關店和通知解除合同后，紅珊瑚公司不同意肯德基公司搬遷餐廳設備資產和辦理房屋移交手續，不積極采取措施重新招商招租，沒有積極止損，對此造成的擴大損失，紅珊瑚公司需自行承擔責任。綜上，肯德基公司盡到了解約合理補償的合同義務，紅珊瑚公司沒有止損，應承擔擴大損失。租賃合同在2013年12月23日解除不再履行，故原審判決肯德基公司支付租金至2015年12月2日有誤，應駁回紅珊瑚公司的訴訟請求。三、原審判決肯德基公司按銀行同期貸款利率四倍支付滯納金至2015年12月2日有誤。肯德基公司不欠紅珊瑚公司的租金，一審判決肯德基公司支付滯納金有誤。同時，肯德基公司關店解約后又支付相當于8個月租金的補償款，雙方爭議在一審法院審理期間，判決肯德基公司支付滯納金，對肯德基公司有失公平。并且，即使應付滯納金，應按同期銀行貸款利率計算，原審判決按銀行同期貸款利率的四倍計算滯納金過高。綜上所述，請求二審法院撤銷原審判決第一項和第五項，改判雙方簽訂的《租賃合同》于2013年12月24日解除，改判駁回紅珊瑚公司的訴訟請求，本案訴訟費用由紅珊瑚公司負擔。

紅珊瑚公司答辯稱：一、肯德基公司提出紅珊瑚公司未能在法律規定的時間內辦妥出租房產所需的租賃合同登記手續，合同已于2013年12月24日解除。紅珊瑚公司主張繼續履行《租賃合同》。紅珊瑚公司給出6個理由來說明和抗辯。1、六年前，《租賃合同》沒有登記是肯德基公司的主張，其應對此負全責。根據鄭州市城市房屋租賃法規，紅珊瑚公司沒有辦理房屋租賃登記的主體資格。紅珊瑚公司租賃河南省江海投資集團有限公司的大樓開設紅珊瑚酒店。紅珊瑚公司對酒店大樓不擁有所有權，僅有轉租權。這就不符合鄭州市城市房屋租賃法規第一章第二條“出租人將其擁有所有權的房屋……”對于登記主體資格的界定。當時紅珊瑚公司向肯德基公司詢問催告辦理租賃登記時，肯德基公司認為，“紅珊瑚公司沒有辦理房屋租賃資格登記的主體資格，不用進行登記。”紅珊瑚公司以此為信，并有兩位證人對此作證。2、現行法規不允許紅珊瑚公司單方面辦理這個登記，《租賃合同》第9.5款（2）條應無效。根據鄭州市房屋租賃登記法規第二章第七條，登記應由當事人雙方即紅珊瑚公司和肯德基公司公司共同完成，紅珊瑚公司單方面不能獨立辦理這個登記。而《租賃合同》中要求紅珊瑚酒店單獨承擔這個登記的義務和責任，這在現實中是不可能執行的事件。3、《租賃合同》9.5條約定，肯德基公司提前解約應有兩個前提條件：一是“事先通知，允許補救”，二是“不能正常對外營業或受到實質的損害”，本案不滿足這兩個前提條件。據此，肯德基公司若要提前解除合同，必須同時滿足兩個條件：一是肯德基公司通知了紅珊瑚公司，而紅珊瑚公司沒有在補救期內及時補救，二是導致了肯德基公司不能正常對外營業或使肯德基公司的合同權益收到實質的損害。然而肯德基公司沒有證明其滿足任何一個前提條件，尤其是后者。最高院關于審理城鎮房屋租賃合同司法解釋第八條，規定承租人解除合同的條件也是“導致租賃房屋無法使用”。4、即使假設肯德基公司在六年前曾經獲得過《租賃合同》的解除權，根據合同法第九十五條、最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十五條第二款等有關規定，這個權利也早已消滅。六年前紅珊瑚公司就此向肯德基公司詢問催告辦理租賃登記時，肯德基公司明確主張不辦理，其以自己的行為明確表示放棄解除權，之后也未再次進行過任何催告要求紅珊瑚公司進行登記，這個解除權利早已消滅。5、肯德基公司以突然襲擊的方式提出這個主張，違反了《民事訴訟法》的有關規定，損害了紅珊瑚公司的正當程序法律權益。根據《租賃合同》第9.5條（2）的規定：“甲方（紅珊瑚酒店）未能在法律規定的期限內辦妥出租房產所需的租賃合同登記手續，乙方（鄭州肯德基）依據上述情形提前終止合同時，應書面通知甲方……”，紅珊瑚公司在過去的六年中從來沒有收到過肯德基公司的書面通知，紅珊瑚公司在2014年8月起訴，肯德基公司在其答辯狀和反訴狀里都沒有談及這個問題，卻是在起訴后四個多月的2014年12月30日第一次庭審中，以突然襲擊的方式提出這個主張，并據此要求《租賃合同》已在2013年12月24日被解除。在庭審中突然發難，嚴重違反了《民事訴訟法》的有關規定，也損害了紅珊瑚公司的正當程序法律權益。6、紅珊瑚公司和肯德基公司雙方即使沒有辦理房屋租賃登記，根據中國現行法律，《租賃合同》依然有效，不影響二審法院改判要求肯德基公司繼續履行《租賃合同》。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定，本案《租賃合同》依然有效。再者，紅珊瑚公司和肯德基公司雙方從未約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件。另外，即使紅珊瑚公司和肯德基公司雙方有“辦理登記是合同生效條件”的約定，《租賃合同》也有效。因為“但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外?！北景钢小蹲赓U合同》已經履行了六年，屬于除外情況。二、關于肯德基公司主張其紅珊瑚餐廳開業后一直虧損，開店盈利的目的不能實現，據此要求解除合同并要求原審法院確認《租賃合同》已于2013年12月24日解除一項。根據《民法通則》第一百一十一條、《合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條規定，肯德基公司的主張不能成立。依法成立的合同受法律保護?？系禄具`約應當承擔責任。另外紅珊瑚公司認為，租金過高過低均不是肯德基公司違約毀約的法定條件或約定條件，肯德基公司聲稱紅珊瑚餐廳租金比周邊類似物業租金高出近40%也沒有任何證據。另外肯德基公司提出的“客觀環境變化”問題也沒有任何有效證據來支撐。事實上肯德基紅珊瑚餐廳經營環境大為改觀，并且門口客流量較過去有很大提高。紅珊瑚公司認為造成肯德基紅珊瑚餐廳經營困難的兩個原因一是在鄭州火車站地區密集開店造成自我競爭，二是未裝電梯。此外，在租賃合同履行期間，沒有出現不可抗力因素。三、關于肯德基公司主張其《解約通知函》已于2013年12月24日送達，紅珊瑚公司雖不同意，但沒有在法定（三個月）異議期內起訴，《租賃合同》已經解除一項。根據我國現行法律規定，肯德基公司沒有租賃合同解除權，故其發出的解除通知不適用解除異議期的規定，最高院做出的“對關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第24條理解與適用的請示的答復，明確：無解除權的一方發出解除通知不適用解除異議期的規定。另就事實而言，肯德基公司沒有真正解除《租賃合同》，而是其主動撤銷《解除函》。實際情況是，肯德基公司發出《解除函》的第二天即2013年12月20日，肯德基公司就撤消了《解除函》，并且用電話和手機短信通知紅珊瑚公司：2014年1月20日，肯德基大中華區主管領導袁根蘭女士以及負責魯豫兩省的主管領導王同進分別從上海和青島趕到鄭州與紅珊瑚公司領導協商降租事宜。并且還通知紅珊瑚公司：不搬遷餐廳經營設備資產?？系禄纠^續履行合同，并向紅珊瑚公司支付了2014年第一季度和第二季度的租金。四、關于肯德基公司主張房屋使用權作為債務標的不適用于強制履行一項。紅珊瑚公司認為，某些具有嚴格人身性質的合同，或某些在事實上實際履行不能的合同不適于強制履行。而本案是租賃合同，雙方均有繼續履行的能力和條件，也不存在基于人身依賴關系的不能繼續履行的情況，且法律和合同性質上能夠繼續履行，經濟上合理，紅珊瑚公司有權要求對方繼續履行。另外，原審判決雙方租賃合同于判決生效日解除，原審法院自己主張，自己裁判，干涉當事人意識自治。五、關于肯德基公司主張紅珊瑚酒店公司阻止肯德基公司搬遷餐廳設備資產，不積極采取措施重新招商招租，沒有積極止損，對由此造成的損失需自行承擔一項。紅珊瑚公司認為這種說法與事實不符?？系禄驹?013年12月19日發出《解約函》之后，第二天就撤銷了該函，決定不搬遷經營設備，要求降租繼續經營。而且，肯德基公司用自己的實際行動證明其繼續履行《租賃合同》。比如，肯德基公司按《租賃合同》規定向紅珊瑚公司支付了2014年第一季度和第二季度的租金，并且一直占據紅珊瑚酒店的租賃物和廣告位。還用自己的大鎖鎖住租賃物大門，又在大門上張貼《內部裝修，暫停營業》的告示至今。在一審中，紅珊瑚公司向法院呈交了大量的手機短信證據和照片，均為一審法院采信。六、關于肯德基公司主張其曾支付過紅珊瑚公司1，373，394元的補償款一項，原審法院判定肯德基公司支付的是2014年第一季度和第二季度的租金。紅珊瑚公司認為，本案中，兩次支付2014年第一季度和第二季度的租金（即肯德基公司所稱“補償款”）均是在紅珊瑚公司向其寄出發票，要求肯德基公司支付租金，且雙方相關人員手機短信聯系確認后支付。肯德基公司在匯款備注中標明“租金”二字，支付額也與租金額度相等。七、關于肯德基公司主張“當事人為達成調解協議或和解目的作出妥協的所涉及的事實，不能作為其后在訴訟中對其不利的證據。在合同解除后肯德基公司繼續與紅珊瑚公司協商并付款的行為，不能證明租賃關系仍然存在，不能據以認定租賃合同沒有解除”一項。紅珊瑚公司認為，肯德基公司在訴訟中無法對大量的事實和證據提出有效的抗辯，從而把這些不利于自己的事實和證據描述成“為達成調解協議或和解目的而做出的妥協”，這是肯德基公司對該法律條款的誤解。在這次訴訟中，肯德基公司對紅珊瑚公司提出的大量事實和證據無法進行有效抗辯，無奈之下，其把大量不利于自己的事實和證據描述成為達成調解協議或和解目的，做出的妥協?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規定》第六十七條規定：在訴訟中，當事人為達成調解協議或者和解目的作出妥協所涉及的對案件事實的認可，不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據。很顯然，該條款限制應用條件是“在訴訟中”，肯德基公司為了達到自己的目的竟然斷章取義的把這四個字刪掉，這是不對的做法。八、關于肯德基公司主張原審法院判決肯德基公司支付滯納金（違約金）對肯德基公司有失公平一項。紅珊瑚公司認為，本案中并不是原審法院的審理導致了肯德基公司沒能及時支付租金，從而進一步導致違約金的出現。事實上，紅珊瑚公司在起訴前，曾多次向肯德基公司討要租金和違約金，其中紅珊瑚公司發出的討要信就達197封。在這些信中紅珊瑚公司反復向肯德基公司陳述，其拒付租金的行為給紅珊瑚公司正常經營造成了很大的困難和損失，然其始終不理不睬，拒不支付，惡意違約的性質極為嚴重。九、關于肯德基公司主張原審判決按銀行同期貸款利率四倍標準計算滯納金過高，應按同期銀行貸款利率計算一項。紅珊瑚公司認為，肯德基公司在一審過程中并未對滯納金問題進行答辯，也未提出任何異議，而一審法院主動介入訴訟為肯德基公司減少雙方在《租賃合同》中的違約金，這種做法本身就是錯誤的。另，雙方合同約定滯納金既為違約金范疇，而違約金應以紅珊瑚公司的損失為衡量標準。本案中紅珊瑚公司因為合同解除所遭受的損失是明顯大于合同所約定的違約金的，即使按照合同計算違約金仍是不能彌補紅珊瑚公司的損失的。紅珊瑚公司懇請二審法院法庭排除干擾，依法公正判決。

本院經審理查明事實與原審法院一致。

本院認為：肯德基公司雖于2013年12月19日向紅珊瑚公司發出了《提前解除﹤租賃合同﹥的致函》，紅珊瑚也于2013年12月24日收到該函件，但在該函件中，肯德基公司未明確主張其解除合同的理由是由于紅珊瑚公司未在法定期限內辦理出租房產所需的租賃合同登記手續，況且肯德基公司自2008年10月11日簽訂本案所涉租賃合同后，一直經營至2013年10月8日其自行停業，并且在此期間肯德基公司沒有證據證明其向紅珊瑚公司進行過督促或催告，肯德基公司要求解除合同的主要原因是經營困難，肯德基公司要求解除合同不符合法定的解除條件和約定條件，且之后肯德基公司又向紅珊瑚公司支付租金至2014年6月，故肯德基公司主張雙方簽訂的《租賃合同》已于2013年12月24日解除，原審法院不予支持，并無不當。

肯德基公司利用雙方所簽訂的《租賃合同》涉及的房產，經營了紅珊瑚餐廳，該餐廳開業后持續虧損，雙方針對餐廳的租金甚至經營問題也進行過多次溝通，但最終未能達成一致意見，該餐廳已于2013年10月8日閉店停業，目前繼續履行雙方《租賃合同》既不可能，也不經濟，原審法院判定從原審判決做出之日解除雙方之間的《租賃合同》，有助于減少損失，防止損失繼續擴大，也有助于物盡其用，這種據實解決糾紛的處理措施，也公平合理，本院予以支持。

在原審法院判定從原審判決做出之日解除雙方之間的《租賃合同》的基礎上，肯德基公司應當支付租金至原審判決做出之日，并支付相應的滯納金。根據法律規定，雙方約定的滯納金數額過高，原審法院予以調整、酌定的結果，本院認為并無不當，應予以支持。同時，基于滯納金原審法院進行調整、酌定的性質，紅珊瑚公司關于滯納金漏算及起算時間有誤的主張，本院不予支持。

綜上所述，紅珊瑚公司和肯德基公司的上訴理由不能成立，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，實體處理適當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費39222元，由河南省紅珊瑚酒店有限公司負擔17256元，由鄭州肯德基有限公司負擔21966元。

本判決為終審判決。

審判長　王　怡

審判員　馬常有

審判員　閆天文

二〇一六年四月十三日

書記員　韓冬梅