逾期支付租金或支付方式明顯不符合市場交易規則的，構成根本違約，守約方對租賃合同取得法定解除權。

逾期支付租金或支付方式明顯不符合市場交易規則的，構成根本違約，守約方對租賃合同取得法定解除權。------------上海寶山益城實業公司、上海同則網絡技術有限公司與上海鼎臻食品有限公司房屋租賃合同糾紛

上海市寶山區人民法院

民 事 判 決 書

（2018）滬0113民初20890號

原告：上海寶山益城實業公司，住所地上海市寶山區。

法定代表人：王海家，董事長。

原告：上海同則網絡技術有限公司，住所地上海市寶山區。

法定代表人：史敏，董事長。

以上兩原告的共同委托訴訟代理人：黃俊英，上海昊坤律師事務所律師。

被告：上海鼎臻食品有限公司，住所地上海市寶山區。

法定代表人：周生衡，經理。

委托訴訟代理人：**。

原告上海寶山益城實業公司(以下簡稱“益城公司”)、上海同則網絡技術有限公司(以下簡稱“同則公司”)與被告上海鼎臻食品有限公司(以下簡稱“鼎臻公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員黃文颋獨任審判，公開開庭進行了審理。原告益城公司和同則公司的共同委托訴訟代理人黃俊英，被告鼎臻公司的委托訴訟代理人**到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告益城公司和同則公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告之間就上海市寶山區友誼路XXX號B座101-105、201室房屋的租賃關系；2、判令被告鼎臻公司返還上述房屋；3、判令被告鼎臻公司支付原告益城公司欠租人民幣935,015.1元(以下幣種均為人民幣)，并以此為基數，按照日千分之五標準支付逾期付款違約金(自2017年3月1日起計算至2018年2月28日)；4、判令被告鼎臻公司支付原告同則公司截止至2018年12月31日的欠租1,595,897.6元，并支付解約違約金620,974.5元。事實和理由：上海市寶山區友誼路XXX號B座101-105、201室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)為上海市寶山區楊行鎮城西二村村民委員會名下房產，經其授權由原告益城公司經營管理。2014年7月30日，益城公司與案外人上海筑?？拐鸺夹g有限公司(以下簡稱“筑福公司”)簽訂租賃協議，約定將包括系爭房屋在內的上海市寶山區友誼路XXX號房屋出租給筑福公司。2015年2月6日，筑福公司與被告鼎臻公司簽訂房屋租賃協議，約定筑福公司將系爭房屋轉租給鼎臻公司，租賃期限自2015年4月1日起至2025年3月21日。2016年9月20日，原告益城公司與筑福公司提前終止了雙方簽訂的租賃協議，鼎臻公司與筑福公司之間的房屋租賃協議改向益城公司履行，但原、被告未重新簽訂租賃協議。2017年2月25日，益城公司授權其子公司上海寶山肅城企業管理有限公司(以下簡稱“肅城公司”)與同則公司簽訂協議，委托后者于2017年3月1日開始經營管理系爭房屋。經被告鼎臻公司確認，鼎臻公司按照其與筑福公司約定的租金標準自上述日期起向同則公司支付租金。截止至2018年12月31日，被告尚欠兩原告本案所訴租金，其行為已構成嚴重違約，應根據被告與筑福公司約定的相關條款承擔違約責任。經多次協商未果，特向法院起訴，請求判如所請。

被告鼎臻公司答辯稱：租賃合同簽訂情況如原告所述，但不同意解除租賃合同；筑福公司退出后，其未和兩原告重新簽訂租賃合同，但其實際仍在使用系爭房屋，并按照其與筑福公司之間租賃合同約定的租金標準向兩原告支付租金，先向益城公司支付幾個月租金后，自2017年4月開始向同則公司支付租金；關于訴請3，對于向益城公司支付935,015.1元租金沒有異議，但逾期付款違約金標準較高，請求法院調整；關于訴請4，對于欠付同則公司1,595,897.6元租金金額沒有異議，2018年7月之后的租金沒有支付，同意向同則公司支付，但解約違約金標準較高，請求法院調整；原告益城公司在合同履行期間重復收取電費77,740元，同意不在本案中處理。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

上海市寶山區友誼路XXX號房屋的權利人為上海市寶山區楊行鎮城西二村村民委員會，其于2014年6月26日出具授權委托書，授權益城公司代為經營管理。

2014年7月30日，原告益城公司(甲方、出租方)與案外人筑福公司(乙方、承租方)就上海市寶山區友誼路XXX號地塊房屋簽訂房屋租賃合同，約定甲方向乙方出租上述房屋，租賃期限為19年，自2014年8月15日起至2033年8月14日止。

2015年2月6日，筑福公司(甲方)與鼎臻公司(乙方)就系爭房屋簽訂租賃協議，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積3,210平方米，用于商業及非危險性倉儲用品使用，房屋租賃期自2015年4月1日起至2025年3月31日止。月租金為195,275元，該房屋租金24月內不變，自第25月起，每2年遞增6%。乙方應于每月10日前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方應按需繳納費用的5%支付違約金。租賃合同第5.1條約定，簽訂合同當日，乙方應向甲方支付保證金，保證金相當于租賃期第一年2個月租金及物業管理費390,550元，甲方收取保證金后向乙方開具收款憑證。租賃關系終止時，甲方收取的保證金除用以抵沖合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。合同第9.2條約定，甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金及物業管理費的3倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失及違約金的差額部分：……(五)乙方逾期支付、未足額支付租金累計超過20日的，乙方不得以甲方可以用保證金沖抵而主張未拖欠租金。

2016年9月22日，原告益城公司和案外人筑福公司共同向承租方發送告知函，主要內容為：因筑福公司自身產業結構調整，現雙方決定解除雙方之前簽訂的租賃合同，筑福公司已向益城公司開始移交物業等。凡與筑福公司準備簽署新的租賃合同或支付相關費用，已簽署的請立即終止與筑福公司相關合同履行，改向益城公司履行等。

2016年12月19日，筑福公司向益城公司發出回函，函件內容主要為：雙方于2016年9月20日結束了城西二村綜合活動中心項目兩年多的合作，并于9月22日，雙方聯合簽發公告及承租方告知函。至此，雙方順利完成了項目平穩交接，且已于2016年9月30日前辦理完成與該項目相關的一切交接手續。雙方宜相互體諒，各自承擔相應損失，項目相關問題以此函即告終止。

2016年12月28日，肅城公司與同則公司簽訂房屋租賃合同，主要約定肅城公司將包括系爭房屋在內的上海市寶山區友誼路XXX號房屋場地出租給同則公司，由后者全面經營管理。

2017年2月25日，兩原告共同向被告鼎臻公司送達告知函，主要內容為：益城公司下屬肅城公司授權委托同則公司代理招租管理寶山區友誼路XXX號項目，自2017年3月1日起，原與益城公司和筑福公司所簽署的相關合同，現改向同則公司履行。所有已經簽訂或者準備簽訂相關合同的，請盡快直接與同則公司重新履行或者簽訂。

2018年6月7日，鼎臻公司向同則公司出具付款協議，承諾截止到2018年5月底的房租及水電費80萬元，在2018年6月20日支付2018年5月底之前租金20萬元，在2018年6月30日再支付20萬元，7月10日支付20萬元，7月20日支付20萬元，如不能按時還款，同則公司有權停水停電，一切責任由鼎臻公司負責。

根據原、被告共同確認的被告支付明細，鼎臻公司2017年5月3日至2018年10月10日期間的付款情況如下：2017年5月3日支付455,834.6元，同年6月15日支付300,000元，同年6月23日支付209,842.7元，同年7月19日支付462,411.1元，同年9月30日支付25,000元，同年10月10日支付25,000元，同年10月20日支付100,000元，同年10月27日支付10,000元，同年10月31日支付10,000元，同年11月8日支付300,000元，同年11月17日支付10,000元，2018年1月17日支付100,000元，同年1月25日支付220,000元，同年2月2日支付200,000元，同年2月6日支付40,000元，同年4月4日支付10,000元，同年4月24日支付300,000元，同年5月14日支付200,000元，同年6月21日支付200,000元，同年7月16日支付105,000元，同年7月20日支付95,000元，同年7月26日支付150,000元，同年7月31日支付100,000元，同年8月23日支付50,000元，同年8月30日支付10,000元，同年9月6日支付90,000元，同年9月30日支付50,000元，同年10月10日支付50,000元。因欠付租金，同則公司于2018年11月20日再向鼎臻公司送達催款通知書，要求其支付2018年5月至2018年12月期間的欠租1,595,897.6元。被告鼎臻公司在庭審中確認并同意支付上述欠付同則公司的租金。

2018年7月3日，鼎臻公司另向益城公司出具承諾函，承諾截止到2017年2月28日欠付益城公司租金935,015.1元(包含押金)，在2018年7月16日支付10萬元，在2018年8月30日之前把尾款支付清(不包含押金)，如不能按時還款，一切責任由鼎臻公司負責。鼎臻公司在庭審中表示，未支付上述欠租，同意向益城公司支付。

原、被告在庭審中另共同確認，在筑福公司退出及同則公司接手系爭房屋后，鼎臻公司仍在使用系爭房屋，租金支付標準參照鼎臻公司與祝福公司之間的約定。鼎臻公司另向筑福公司交納了保證金390,550元，原告益城公司表示同意向被告返還上述保證金，請求在本案中一并處理。

本院認為，在筑福公司退出后，原、被告雖未另行簽訂租賃協議，但被告鼎臻公司仍然繼續使用系爭房屋并先后向兩原告支付租金，雙方實質上直接建立了租賃關系。根據原、被告雙方在庭審中的共同確認，鼎臻公司向兩原告支付的租金系參照其與筑福公司之間約定的租金標準，根據筑福公司與鼎臻公司之間關于租金支付方式的約定(即首兩年每月租金為195,275元，之后每2年遞增6%，鼎臻公司應于每月10日前支付下月租金)，鼎臻公司向原告支付租金已構成遲延及拖欠。即便原、被告雙方未就租金支付方式進行過明確約定，被告鼎臻公司的實際租金支付情況也不符合任何市場上的通常交易習慣，且在本院受理本案以后，被告鼎臻公司亦未支付過任何一筆租金。綜合以上情況，本院認定被告鼎臻公司構成違約，原告得法定解除權，其現訴請解除雙方的租賃關系并返還系爭房屋，本院予以準許。租賃關系解除后，原告益城公司應向被告鼎臻公司返還保證金390,550元。原告益城公司訴請要求被告鼎臻公司支付欠租935,015.1元，被告對此不持異議，本院予以確認。被告鼎臻公司另確認并同意向同則公司支付截止至2018年12月底的租金1,595,897.6元，原告同則公司的相關訴請，本院亦予以支持。關于兩原告主張逾期付款違約金及解約違約金的請求，本院認為，原、被告雙方在實際履行過程中未簽訂書面租賃協議，亦未就租賃過程中形成的各項權利義務均參照前合同取得過一致，現原告要求參照鼎臻公司與筑福公司約定的相關條款來追究被告的違約責任，實無合同依據，本院不予準許。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項、第九十七條、第一百零九條的規定，判決如下：

一、解除原告上海寶山益城實業公司、上海同則網絡技術有限公司和被告上海鼎臻食品有限公司之間就上海市寶山區友誼路XXX號B座101-105、201室房屋的租賃關系；

二、被告上海鼎臻食品有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告上海寶山益城實業公司、上海同則網絡技術有限公司返還上述房屋；

三、被告上海鼎臻食品有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告上海寶山益城實業公司支付租金935,015.1元；

四、被告上海鼎臻食品有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告上海同則網絡技術有限公司支付租金1,595,897.6元；

五、原告上海寶山益城實業公司于本判決生效之日起十日內，向被告上海鼎臻食品有限公司返還保證金390,550元；

六、駁回原告上海寶山益城實業公司、上海同則網絡技術有限公司的其余訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如未按本判決指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

案件受理費減半收取22,833元，由原告上海寶山益城實業公司、上海同則網絡技術有限公司負擔10,939元，被告上海鼎臻食品有限公司負擔11,894元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員　　黃文颋

二〇一九年一月十六日

書記員　　周秋娟