400-178-9688,010-86393036

律師免費咨詢熱線

聯系我們
  • 24小時律師熱線:400-1789-688
  • 郵箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀區上地三街9號金隅嘉華大廈A座1210室

違建房不能出租

發布日期:2020-03-27 19:50:45

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。-----------河北良興房地產開發有限公司、石家莊市橋西區留營街道辦事處南簡良村村民委員會房屋租賃合同糾紛

 

河北省石家莊市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2017)冀01民再63號

再審申請人(一審被告、二審上訴人):河北良興房地產開發有限公司,住所地:石家莊橋西區留營鄉南簡良村。

法定代表人:董樹辰,該公司總經理。

委托訴訟代理人:張建軍,河北新旭光律師事務所律師。

委托訴訟代理人:牛建民,河北新旭光律師事務所律師。

再審申請人(一審被告、二審上訴人):石家莊市橋西區留營街道辦事處南簡良村村民委員會,住所地:河北省石家莊市橋西區石獲南路185號。

法定代表人:董洪軍,該村委會主任。

委托訴訟代理人:張建軍,河北新旭光律師事務所律師。

委托訴訟代理人:牛建民,河北新旭光律師事務所律師。

被申請人(一審被告、二審被上訴人):北京金茂盛元商業管理有限公司,住所地:北京市海淀區阜成路115號B座129室。

法定代表人:李海江,該公司副總經理。

被申請人(一審原告、二審被上訴人):李春花,女,1963年1月11日出生,漢族,住石家莊市新華區。

委托訴訟代理人:馬昌順,河北三和時代律師事務所律師。

再審申請人河北良興房地產開發有限公司(以下簡稱良興公司)、石家莊市橋西區留營街道辦事處南簡良村村民委員會(以下簡稱南簡良村委會),被申請人北京金茂盛元商業管理有限公司(以下簡稱金茂盛元公司)、李春花房屋租賃合同糾紛一案,一審石家莊市橋西區人民法院于2016年3月22日作出(2015)西民初字第01793號民事判決,良興公司、南簡良村委會不服上訴于本院。本院于2016年7月11日作出(2016)冀01民終3806號民事判決,已經發生法律效力。良興公司、南簡良村委會不服,向河北省高級人民法院申請再審,河北省高級人民法院于2016年12月7日作出(2016)冀民申4543號民事裁定,指令本院再審本案。本院于2017年3月27日立案后,依法另行組成合議庭,于2017年4月20日公開開庭審理了本案。再審申請人良興公司、南簡良村委會的委托訴訟代理人張建軍、牛建民,以及南簡良村委會的法定代表人董洪軍,被申請人金茂盛元公司的法定代表人李海江,被申請人李春花及其委托訴訟代理人馬昌順到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審原告李春花于2015年5月29日訴至一審法院,訴訟請求為:1.依法確認原、被告2012年7月23日簽訂的兩份《房屋租賃合同書》無效;2.依法判令被告賠償因合同無效給原告造成的損失280萬元;3.本案訴訟費用由被告負擔。2015年6月17日,李春花申請追加良興公司及南簡良村委會為共同被告,訴訟請求變更為三被告連帶賠償因合同無效給李春花造成的損失280萬元。

橋西區人民法院一審查明,2011年5月1日,三被告簽訂委托招商經營管理合同,被告良興公司、南簡良村委會將位于南簡良村東街的東西兩側及三簡路南簡良段的南北兩側,統稱金元寶綜合大市場委托給被告金茂盛元公司經營管理。三被告約定,由金茂盛元公司負責對外招商、商業運營管理并負責物業管理工作,委托期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止。良興公司與南簡良村委會保證所提供的經營場所符合消防要求。

2012年7月23日,原告與被告金茂盛元公司簽訂了兩份房屋租賃合同書,原告租賃位于金元寶綜合市場B座門市樓三層南側,租用面積共計1000平方米,租賃期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止,共十五年,按每平方米每月21元計算前三年的租金,從第四年開始逐年上調,金茂盛元公司保證消防設施符合消防規定。租賃時的房屋狀況為毛坯房,房屋交付后,原告對租賃房屋進行了裝修作為飯店經營。

原告稱,在原告使用租賃房屋經營飯店期間,多次因為消防設施不合格被消防大隊斷電查封,飯店始終不能持續經營,對原告造成了很大影響,2014年11月12日,原告飯店再次被查封,至今未能繼續經營,經原告了解,租賃的房屋沒有建設工程規劃許可證,不可能通過消防驗收,故原告訴至法院,要求確認兩份租賃合同無效,三被告連帶賠償原告損失280萬元。

被告金茂盛元公司稱,其與原告簽訂的兩份房屋租賃合同是雙方真實意思表示,合法有效,沒有出現合同法規定的合同無效情形,本案租賃房屋消防設施不合格應由其他被告承擔責任,不應由金茂盛元公司承擔。

被告良興公司和南簡良村委會稱,涉案房屋所占土地性質為集體土地,不需要取得建設工程規劃許可證,根據消防法規定,涉案房屋也不屬于需要按照國家工程建設消防技術標準進行消防設計的建設工程,因此不需要消防驗收,原告之所以被查封,是因為沒有按照規定在營業前向消防機構申請消防安全檢查,過錯在原告,與被告無關。原告與金茂盛元公司簽訂的合同是有效的。二被告與金茂盛元公司簽訂的委托合同與本案不是一個法律關系,即使要賠償,也應由金茂盛元公司承擔賠償責任。

橋西區人民法院一審認為,根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定,本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。因此,被告主張所占土地為集體土地不需要取得建設工程規劃許可證的抗辯理由違反了法律的規定。根據解釋第二條規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。

關于兩份房屋租賃合同的效力,本案中,原告主張涉案房屋沒有取得建設工程規劃許可證,被告良興公司與南簡良村委會予以否認,但二被告均未能在該院要求的期限內提供建設工程規劃許可證,故認定涉案房屋沒有取得建設工程規劃許可證。二被告建房應依法取得建設工程規劃許可證,現原告與金茂盛元公司簽訂的兩份房屋租賃合同所涉及的房屋均未取得建設工程規劃許可,符合法律規定的合同無效的情形,應認定上述兩份租賃合同無效。

關于原告主張的損失,本案中的兩份房屋租賃合同因違反法律強制性規定而自始無效。被告良興公司與南簡良村委會作為實際建設人和所有人,對房屋未取得建設工程規劃許可證存在過錯,應當賠償原告的損失。經原告申請,該院委托河北圣安工程造價咨詢有限責任公司對所涉房屋裝修造價進行評估鑒定,本案所涉房屋裝修工程造價為1960763.87元。原告與被告金茂盛元公司簽訂的租賃合同期限為15年,每年裝修折舊率約為6.7%,原告自2012年8月1日起至最后一次被消防部門查封之日止,是租賃房屋實際的經營和使用人,故在此期間原告繳納的租金不予退還。原告實際使用房屋時間為2年3個月,房屋裝修折舊約為15%,扣除房屋折舊后剩余工程造價殘值約為1666649.29元,應由被告良興公司與南簡良村委會連帶賠償給原告。

關于金茂盛元公司是否承擔賠償責任,三被告之間簽訂了委托招商經營管理合同,該合同約定了三被告各自的權利義務,被告良興公司與南簡良村委會委托被告金茂盛元公司對外招商,三被告之間已經形成了委托關系,被告良興公司與南簡良村委會是委托人,被告金茂盛元公司是受托人,受托人完成委托事務所造成的后果由委托人承擔,因此被告金茂盛元公司無需承擔賠償責任。

綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十六條、第五十八條、第三百九十六條、第四百零三條,最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第五條第二款、第九條第二款之規定,一審判決為:一、原告李春花與被告北京金茂盛元商業管理有限公司于2012年7月23日簽訂的兩份房屋租賃合同無效;二、被告河北良興房地產開發有限公司、石家莊市橋西區留營街道辦事處南簡良村村民委員會于本判決生效之日起三十日內連帶賠償原告李春花房屋裝修殘值人民幣1666649.29元;三、駁回原告李春花其他的訴訟請求。

上訴人良興公司、南簡良村委會上訴稱,一、本案中被上訴人李春花存在過錯。1.李春花在與金茂盛元公司簽訂房屋租賃合同書時對所租賃房屋建設手續不齊備的情況是知情的。2.李春花對房屋的裝修以及未按規定進行消防申報是導致消防驗收不合格的根本原因。從在同一棟樓的其他經營者并未被消防查封就可看出,消防查封是由被上訴人李春花自身原因造成的。即使李春花與金茂盛元公司簽的《房屋租賃合同》無效。根據《合同法》第五十八條,李春花也應當對損失承擔相應的責任。二、李春花與金茂盛元公司簽訂的《房屋租賃合同》實質上系轉租合同,二上訴人不應對李春花的損失承擔賠償責任。二上訴人與金茂盛元公司簽訂合同是獨立的。金茂盛元公司與李春花簽訂的合同亦是獨立的合同,二被上訴人之間簽訂的合同實質是承租人與次承租人簽訂的房屋租賃合同。由于李春花并不是二上訴人的合同相對方,根據合同相對性原則,二上訴人不應對李春花的損失承擔賠償責任。三、鑒定機構在勘察現場時二上訴人并未簽字,鑒定程序違法,故鑒定機構所做鑒定結論不應作為認定案件事實及認定李春花損失的證據。請求撤銷一審錯誤判決,依法改判。

本院二審查明的事實同原審法院查明的事實基本一致。

本院二審認為,二上訴人與金茂盛元公司簽訂的《委托招商經營管理合同》,明確載明系委托招商、管理,因此上訴人主張同金茂盛元公司是租賃關系,金茂盛元公司同李春花是轉租關系理據不足,金茂盛元公司同李春花簽訂《房屋租賃合同》的行為是依據該委托合同第四條第(一)款之規定(委托乙方獨家對金茂盛元綜合市場A座、B座、C座進行招商定位和招商組市工作)進行的招商活動;二上訴人同金茂盛元公司所簽訂的委托合同第八條第(二)款約定“由于標的物的面積和現狀與政府的規劃定位不符,甲方(上訴人)保證不影響乙方(金茂盛元公司)對項目的正常運作,若發生因導致乙方無法運營該項目,乙方的所有損失(包括前期調研費用、招商費用、經營管理費用及一切實際損失)由甲方負責賠償”。該條第(五)款約定“甲方保證所提供的標的物符合消防要求,能夠正常經營,如因消防問題導致商城不能如期開業,除開業時間順延外,甲方負責賠償由此給投資商戶和經營戶帶來的全部損失”。上訴人明知其委托招商的標的物屬違法建筑,并承諾賠償由此造成的損失,其現以李春花知道該建筑建設手續不齊,要求李春花承擔過錯責任,理據不足,本院不能支持;原審法院委托鑒定機構鑒定時,鑒定機構勘察現場時已通知了二上訴人,雖其未簽字,但并未提出所勘驗的標的物有不當之處,原審以該鑒定結論進行實體裁判并無不當。綜上所述,原審認定事實清楚,適用法律正確,上訴人的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定,二審判決為:駁回上訴,維持原判。

再審申請人良興公司、南簡良村委會的再審請求為:1.請求依法撤銷原審一審及二審判決,改判再審申請人不承擔賠償責任;2.原一、二審、再審訴訟費用由被申請人承擔。

再審申請人申請再審稱,一、原審判決適用法律錯誤。根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋)第一條的規定,城鎮房屋的確定以政府規劃為準,依據《城鄉規劃法》及《土地管理法》相關規定,只有列入城鎮規劃區內建設用地上建設的房屋才能適用本解釋。本案涉及的租賃房屋位于南簡良村界內,并非城鎮規劃區內房屋,租賃房屋占用的土地為南簡良村集體農用地中的耕地,并非城鎮建設用地。故本案糾紛不應適用該司法解釋的規定,租賃合同不能認定無效。

二、原審判決違反《合同法》第五十八條的規定。該條規定,合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一訪應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。而本案中,原審判決只判決租賃合同無效,并由再審申請人承擔賠償責任,并沒有判決承租方李春花向出租方金茂盛元公司返還租賃房屋,違反了上述規定,從而造成金茂盛元公司難以收回租賃房屋,造成再審申請人房屋占有使用費收入等損失的進一步擴大。

三、假設租賃合同無效,被申請人金茂盛元公司、李春花對租賃合同的無效及造成的損失都有過錯,均應承擔一定的損失賠償責任,不應由再審申請人一方承擔。

1.再審申請人與金茂盛元公司簽訂的合同條款中多次重復提到本案涉及租賃房屋所屬的金元寶綜合大市場政府規劃及消防現狀的相關約定,并明確約定“由于標的物的面積和現狀與政府的規劃定位不符,甲方保證不影響乙方對項目的正常運作……”從而可知,金茂盛元公司對于委托其招商經營的金元寶綜合大市場無法取得建設工程規劃許可證、無法通過政府主管部門消防竣工驗收的項目是明知的。在明知項目現狀的情況下,金茂盛元公司并沒有向李春花釋明就與其簽訂了租賃合同,假設合同被判決無效,金茂盛元公司對于租賃合同無效及造成損失必然存在一定的過錯,應承擔一定的損失賠償責任。

2.假設租賃合同無效,合同無效后,承租方李春花有裝修損失,而作為租賃房屋所有人的申請人同樣有損失,包括房屋占有使用費等損失,對此損失,作為過錯方的金茂盛元公司及李春花同樣應承擔相應賠償責任。本案中金茂盛元公司不僅沒有承擔任何責任,而且還獲得了利益,即取得了承租人李春花向其交納的租金,其獲取的租金應為不當得利,此部分款項應作為賠償各方因租賃合同無效所造成損失的款項。

3.李春花作為租賃合同的承租方,其對租賃房屋現狀是經過認真考察了解的,對集體土地上無法取得建設工程規劃許可證應當是明知的,其仍然與金茂盛元公司簽訂了租賃合同,對租賃合同的無效及造成損失存在一定的過錯。另外,李春花承租房屋之所以被消防查封是因為其沒有按照《消防法》相關規定在裝修后營業前向消防主管部門申請消防安全二次檢查,過錯在于李春花。而金元寶大市場其他租賃方一直在經營,并沒有被消防主管部門查封,可見該市場沒有進行消防驗收并不是消防主管部門查封的主要原因。

四、假設租賃合同無效,合同無效及損害后果均由再審申請人造成的,原審判決賠償損失所依據的評估鑒定也有錯誤。1.本案評估鑒定并沒有依據圖紙或者實際結構做法進行評估,在現場勘察、測量過程中,并沒有對隱蔽工程鑿開,只是按照常規裝修做法進行造價鑒定,勢必造成評估結果不準確。

2.未形成附合的裝飾裝修及未經出租人同意擴建部分一并錯誤的列入評估范圍。評估鑒定中有些項目涉及機器、設備等內容,評估價值高達537921.9元,并不屬于形成附合的裝飾裝修物,李春花完全可以搬離,再次利用。且按城鎮房屋租賃合同司法解釋第九條規定,李春花未經出租人金茂盛元公司對其裝修方案、設計、施工同意而進行了裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人不同意利用的,應由李春花拆除;已形成附合的裝飾裝修物,出租人不同意利用,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。另李春花未經金茂盛元公司的同意,擅自加建的小房,評估價值為33008元,按司法解釋的規定,李春花應按出租方要求予以拆除并賠償損失。

五、假設租賃合同無效,應賠償李春花損失,從合同相對性來講,也不應由申請人承擔賠償責任。按照《委托招商經營管理合同》約定,金茂盛元公司負責招商經營,具有完全獨立經營的權利,其可以將出租房屋自持經營、也可以出租給第三人,申請人并不干涉。而本案金茂盛元公司與李春花簽訂租賃合同時,申請人不知情,也不是租賃合同當事人,沒有直接的法律關系,申請人不應承擔賠償責任。

六、如按原審判決支持了李春花的訴求,李春花勢必實現其轉嫁虧損的不正當目的,從而造成南簡良村村集體財產的巨大損失,恐增加社會不安定因素,造成當地社會經濟程序的混亂。

被申請人金茂盛元公司答辯稱,1.原判決依據城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋是正確的,該解釋的第一條規定是符合本案的。因為再審申請人所蓋的房屋在城鎮規劃區的范圍之內。

2.關于房屋返還問題。因再審申請人于2015年3月15日前與金茂盛元公司協商收回了經營權,所以不存在房屋返還給金茂盛元公司的必要。

3.關于再審申請人與金茂盛元公司所簽訂的合同中第五條第2款及第5款、第八條第一款第2項及第5項等條款重復提到的相關約定,再審申請人明確告訴是在辦理中,并沒有說不能辦理和不符合建設工程規劃,如告訴金茂盛元公司是不可能在雙方的合同中注明本款項的。所以金茂盛元公司在此問題上是沒有過錯的,故不應承擔賠償責任。

4.關于再審申請人的假設事實與理由第三項第二款過錯方應承擔賠償責任,金茂盛元公司第一沒有過錯,不應承擔責任,第二金茂盛元公司沒有獲取租金更提不到不當得利,所以更沒有承擔責任的法律依據。

5.關于設計裝修事宜,在被申請人雙方的租賃合同中明確約定,雙方合同第六項第一款注明了乙方(李春花)負責承擔所租賃房屋內裝修、設計、制作等一切費用。乙方的裝修不得破壞甲方現有的設施,若確實需要改動,必須報甲方批準。因沒有破壞甲方的基礎和基本設施,所以沒有報備。

6.關于再審申請人提出的不知情就不承擔責任,是不符合法律規定的。第一,再審申請人是房屋的所有人,正是有了再審申請人的承諾和雙方合同的約定才有金茂盛元的招商經營,所以再審申請人說不知情沒有根據和法律依據。綜上,請求應由再審申請人承擔賠償責任。

被申請人李春花答辯稱,一、原一、二審法院適用法律正確,判決結果客觀公正,再審申請人適用法律錯誤之說不成立。1.根據城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋第一條的規定,本案中,李春花承租的再審申請人開發建設的爭議房屋首先當然明顯屬于城市規劃區內的房屋;其次,即使屬于村規劃區內的房屋,也應參照適用該司法解釋。2.再審申請人稱《城鄉規劃法》及《土地管理法》規定政府規劃作為城鎮房屋建設占地的只能是建設用地,本案爭議房屋所占土地為耕地等說辭均無法律依據。3.再審申請人所稱的本案租賃房屋所占土地為耕地,南簡良村沒有納入城鎮規劃等說法與事實不符,也無任何證據予以證實。

二、原審判決并不違反《合同法》第五十八條的規定。1.本案二審判決生效后,李春花已向一審法院申請強制執行,一審法院也已經采取了強制措施。而李春花為避免損失的擴大,早已將租賃房屋內的設備設施拆除搬離,并將房屋退還給了再審申請人。2.金茂盛元公司在本案糾紛發生之前,早已實際解除了其與再審申請人的《委托招商經營管理合同》,李春花一直以來交涉本案房屋租賃糾紛的相對方始終是再審申請人,并非金茂盛元公司。故本案爭議房屋不涉及再返還給金茂盛元公司或再審申請人的問題,也沒有給再審申請人造成任何所謂的損失。實際情況是,再審申請人所開發建設的房屋無任何手續,承租戶始終無法持續合法經營,導致再審申請人的房屋絕大部分都閑置不能實現租賃收益。

三、李春花對房屋租賃合同的無效無過錯,一、二審法院判決李春花的損失由再審申請人承擔公平合理,于法無悖。1.金茂盛元公司與再審申請人簽訂的是《委托招商經營管理合同》,金茂盛元公司系受委托招商,根據《合同法》的相關規定,接受委托所從事的行為法律后果均應由委托方承擔,故再審申請人將責任推卸給金茂盛元公司于法無據。2.再審申請人稱合同無效后自己也有損失之說不成立。一是本案一、二審過程中,再審申請人從未提及所謂自己也損失之說;二是再審申請人提出的其與金茂盛元公司之間所謂租金糾紛不屬于本案爭議焦點和審理范圍;三是再審申請人主張的少收房屋占有使用費、人工成本等損失之說不成立,也無證據支持。3.再審申請人再審理由認為李春花對合同無效也有過錯之說不成立。本案中,再審申請人系開發建設單位,應合法開發建設房屋,交付符合法定條件的租賃房屋給承租戶,而再審申請人明知未取得任何建設工程規劃許可手續仍違法建設,過錯程度可謂極其嚴重;李春花系普通自然人,從生活常識角度講,其不懂也不可能意識到再審申請人開發建設的房屋沒有規劃許可手續等問題,將合同無效的過錯責任歸結于李春花是不公平的。

四、一審法院根據法定程序委托的鑒定機構對李春花的租賃房屋裝修損失所出具的鑒定結論真實準確,公平合理。1.鑒定機構完全是按照鑒定程序依據鑒定規劃對李春花的裝修造價損失進行的鑒定,參照的計價依據也是就低不就高,鑒定結果公平客觀。再審申請人稱鑒定結論不準確及存在不該列入鑒定范圍的項目等說法均不屬實,不成立,更無證據支持和法律依據。2.一、二審過程中,再審申請人對鑒定結論并未提出上述異議,更未申請重新鑒定,對鑒定結論所提的種種理由顯然不成立。3.李春花的經濟損失實際遠不止鑒定范圍內的裝修造價損失,李春花為經營飯店投入了大量人力、物力、財力,可謂損失慘重,裝修損失僅僅是其實際損失中的一部分。

五、租賃合同無效,李春花的損失應由再審申請人全部承擔,而非由金茂盛元公司承擔,也根本不涉及再審申請人所稱的合同相對性問題。

六、再審申請人稱一、二審法院支持了李春花的正當合法訴求,屬于李春花轉嫁虧損、增加社會不安定因素等說辭顯然屬于無稽之談,與本案糾紛涉及的法律問題風馬牛不相及。該理由也不屬于《民事訴訟法》第一百九十九條、第二百條所規定的民事案件應當再審的理由。

綜上,原一、二審判決事實清楚,證據充分,適用法律正確,判決結果客觀公正,再審申請人再審申請理由沒有任何事實根據和法律依據,完全是在利用訴訟程序拖延強制執行,請求依法盡快駁回再審申請人的無理再審申請,以減少李春花的經濟損失,維護李春花的合法權益。

本院再審查明,2011年5月1日,再審申請人南簡良村委會、良興公司作為甲方與被申請人金茂盛元公司作為乙方簽訂了《委托招商經營管理合同》。該合同書有關條款載明:第一條(委托標的物的名稱)委托標的物位于南簡良村建東街的東西兩側及三簡路南簡良段的南北兩側,統稱金元寶綜合大市場。第二條(委托標的物基本情況及范圍)第2款,甲方承諾本合同標的物的所有權屬于甲方,任何第三方向乙方主張合同標的物除經營權以外的任何權利均甲方負責處理,與乙方無關。第五條(甲方責任和義務)第2款,甲方負責所提供標的物的工程質量及配套設施滿足市場的正常使用;第5款,甲方確保所提供的經營場所符合消防要求能夠正常營業。第六條(乙方責任和義務)第2款,在委托期限內,負責以乙方的名義將標的物的商鋪對外出租并對商場進行全面管理;第3款,乙方負責收取經營戶的租金和物業管理費,協調投資戶與經營戶的關系,在保證市場繁榮的情況下,維護投資者利益。第七條(利益分配)第2款,甲方未銷售自持的部分在市場培育期(前三年)乙方收取的租金作為招商費用,不再支付給甲方,在市場正常運營期間(從第四年開始),乙方收取的租金扣除30%作為管理費,剩余部分返還給甲方。第八條(甲方違約責任)第2款,由于標的物的面積和現狀與政府的規劃定位不符,甲方保證不影響乙方對項目的正常運作,若發生因此導致乙方無法運營該項目,乙方的所有損失(包括前期調研費用、招商費用、經營管理費用及一切實際損失)由甲方負責賠償。第5款,甲方保證所提供的標的物符合消防要求,能夠正常經營,如因消防問題導致商場不能如期開業,除開業時間順延外,甲方負責賠償由此給投資戶和經營戶帶來的全部損失。第6款,甲方保證本合同所指標的物給乙方使用貳拾年,除不可抗力因素以外的任何原因造成該標的物不能使用,由此造成的損失,包括入駐商戶的裝修費用、誤工費用等,由甲方承擔,與乙方無關。

2012年7月23日,被申請人李春花作為乙方與金茂盛元公司作為甲方簽訂了兩份《房屋租賃合同書》。該合同書有關條款載明:第1條(標的物)第1款,甲方承諾本合同標的物的經營管理權屬于甲方。第2條(用途)第1款,乙方承租房屋用于餐飲。第5條(標的物的交付)第1款,甲方向乙方交付房屋的狀態為毛坯房。直達客梯一部,消防設施符合消防規定,如因消防設施不符合規定而造成停業整改,停業期間免除房租,造成罰款由甲方負責。第2款,甲方于2012年11月1日前將房屋交于乙方。第6條(裝修)第1款,乙方負責承擔所有租賃房屋內的裝修、設計、制作等一切費用。乙方的裝修不得破壞甲方現有設施,若確實需要改動,必須報甲方批準。第2款,乙方進場裝修應嚴格遵守甲方有關裝修的各項管理規定。

本案再審中,再審申請人稱,本案涉及的租賃房屋位于南簡良村界內,并非城鎮規劃區內的房屋,南簡良村也沒有納入城鎮規劃,租賃房屋占用的土地為南簡良村集體所有的耕地,并非城鎮建設用地。被申請人不予認可。再審申請人對其主張未提供相關證據,并認可涉案房屋沒有取得建設工程規劃許可證。

關于涉案租賃房屋的情況,再審申請人稱,按照委托招商經營管理合同第七條的內容,屬于其自持的房屋。被申請人未有異議。

關于評估鑒定報告的爭議,再審申請人提交統計表一份,主張經計算評估價值570929.9元不應作為李春花房屋裝修殘值給予賠償,不屬于形成附合的裝飾裝修物,李春花完全可以搬離,再次利用。李春花辯稱,我們將能夠搬離的進行搬離,申請鑒定的損失是對裝修造價出具的鑒定報告,再審申請人沒有對鑒定報告提出異議。金茂盛元公司稱,當時對鑒定報告沒有提出異議。再審申請人稱,在原審時只提出有異議,但沒有提出詳細的異議理由和依據。對57萬應當扣減沒有提出,只是說不應列在范圍之內。再審申請人未提交有關證據。

綜上,本案再審查明的事實與一審、二審查明的事實基本一致。雙方當事人未提交新的證據。

本院再審認為,一、關于再審申請人與被申請人金茂盛元公司簽訂的合同性質的爭議

經查,雙方簽訂的《委托招商經營管理合同》約定了各方的權利義務以及違約責任,按照合同約定,再審申請人委托金茂盛元公司進行招商經營管理,雙方之間形成了委托合同關系。再審申請人稱雙方之間是合作關系,不是委托合同關系,該主張與合同約定不符,本院不予采納。

二、關于金茂盛元公司與被申請人李春花簽訂的房屋租賃合同效力的爭議

根據城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋第一條、第二條的規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。由于再審申請人建房未依法取得建設工程規劃許可證,原審依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項和該司法解釋的規定,判決兩份房屋租賃合同無效于法有據,應予維持。

關于再審申請人所稱本案涉及的租賃房屋不屬于城鎮規劃區內的房屋,該土地也非城鎮建設用地,不應適用相關司法解釋的主張,未有證據支持,本院不予采信。

三、關于房屋租賃合同被確認無效后過錯方認定的爭議

本案的兩份房屋租賃合同是因違反了法律強制性規定使合同自始無效,再審申請人作為合同標的物的建設人和所有人,所建設的房屋未依法取得建設工程規劃許可證,是導致合同無效的原因,故對合同無效存在過錯。

按照委托招商經營管理合同的約定,金茂盛元公司在委托期限內與李春花簽訂房屋租賃合同是履行委托合同的行為,本案房屋租賃合同無效是因再審申請人的過錯所致,并非金茂盛元公司履行房屋租賃合同所致,故再審申請人主張金茂盛元公司存在過錯,缺乏依據,本院不予采納。

李春花在對租賃房屋裝修后以及經營飯店過程中被消防主管部門多次查封是否存在過錯,對房屋租賃合同的合同履行責任存在影響,但并不是導致本案房屋租賃合同無效的原因。故,再審申請人稱李春花作為租賃合同的承租方也存在過錯的主張,本院不予采納。

四、關于租賃合同無效后李春花經濟損失數額的爭議

經查,對李春花主張的經濟損失,原審法院委托鑒定機構勘驗現場時通知了各方當事人,再審申請人到場,雖未在勘驗筆錄上簽字,但并未對所勘驗的標的物提出明確異議,后各方當事人又對鑒定意見書進行了質證;原審中,再審申請人未對鑒定報告所列的評估范圍提出異議,也未申請重新鑒定;本案再審中,再審申請人未舉證證明其主張。故對再審申請人所述不予采納。原審判決依據該鑒定意見書在扣除房屋折舊后確定李春花剩余工程造價殘值為1666649.29元并無不妥。

五、關于再審申請人申請再審中所述其它爭議

再審申請人稱,一審判決沒有判決李春花向出租方金茂盛元公司返還租賃房屋,從而造成金茂盛元公司難以收回租賃房屋,造成再審申請人房屋占有使用費收入等損失的進一步擴大,再審申請人請求李春花支付租金及房屋占用費。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零五條的規定,再審申請人的再審請求超出了原審訴訟請求,故本案不予審理。

再審申請人稱,金茂盛元公司取得了承租人李春花向其交納的租金,其獲取的租金應為不當得利,此部分款項應作為賠償各方因租賃合同無效所造成損失的款項。按照再審申請人與金茂盛元公司簽訂的合同,涉案房屋屬于再審申請人未銷售自持的房屋,雙方對此利益分配在合同中有明確約定,應按合同履行。如雙方對李春花交納的租金歸屬有爭議,是雙方之間的合同糾紛,該請求也超出了原審訴訟請求,故本案不予審理。

綜上所述,再審申請人申請再審的理由理據不足,對其再審請求不予支持。原判決認定事實清楚,適用法律正確,本院經再審予以維持。基此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第一款的規定,判決如下:

維持本院(2016)冀01民終3806號民事判決。

本判決為終審判決。

審 判 長  郝俊賢

審 判 員  高玉坡

代理審判員  李會寧

二〇一七年六月十五日

書 記 員  趙亞坤


主站蜘蛛池模板: 色狠狠成人综合色| 国产综合无码一区二区辣椒| 一本一本久久aa综合精品| 国产精品日韩欧美久久综合| 国产成人综合亚洲欧美天堂| 无翼乌无遮挡全彩老师挤奶爱爱帝国综合社区精品| 亚洲欧美另类成人综合图片| 天天爽天天狠久久久综合麻豆| 亚洲人成综合网站7777香蕉| 色青青草原桃花久久综合| 国产欧美日韩综合| 东京热TOKYO综合久久精品| 亚洲国产综合人成综合网站| 久久综合给合久久国产免费| 伊人丁香狠狠色综合久久| 一本一道色欲综合网中文字幕| 色综合婷婷在线观看66| 国产巨作麻豆欧美亚洲综合久久| 伊人情人综合成人久久网小说| 婷婷综合久久中文字幕蜜桃三电影| 国产成+人+综合+欧美亚洲| 久久综合久久综合久久| 欧美国产日韩综合在线| AV狠狠色丁香婷婷综合久久| 亚洲综合国产精品第一页| 亚洲国产综合久久天堂| 亚洲av伊人久久综合密臀性色| 久久婷婷五月综合色奶水99啪| 亚洲国产国产综合一区首页| 婷婷久久综合九色综合绿巨人| 欧美久久天天综合香蕉伊| 色噜噜狠狠成人中文综合| 亚洲综合偷自成人网第页色| 亚洲 综合 国产 欧洲 丝袜| 狠狠色婷婷综合天天久久丁香| 久久久久综合国产欧美一区二区| 97久久国产综合精品女不卡| 色拍自拍亚洲综合图区| 国产综合免费精品久久久| 欧美成人综合视频| 亚洲综合熟女久久久30p|