房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。-------南通熱電有限公司與崇川區銳峰洗車服務中心排除妨害糾紛

江蘇省南通市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）蘇06民終2469號

上訴人(原審被告)：崇川區銳峰洗車服務中心，住所地江蘇省南通市。

經營者：錢加林，男，1984年5月19日出生，漢族，住江蘇省射陽縣。

委托訴訟代理人：翟美琴，南通市中興法律服務所法律工作者。

被上訴人(原審原告)：南通熱電有限公司，住所地江蘇省南通市。

法定代表人：***，該公司董事長。

委托訴訟代理人：劉歡，北京市煒衡（南通）律師事務所律師。

上訴人崇川區銳峰洗車服務中心（以下簡稱銳鋒洗車中心）因與被上訴人南通熱電有限公司（以下簡稱熱電公司）排除妨害糾紛一案，不服南通市崇川區人民法院(2017)蘇0602民初1023號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月23日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

銳鋒洗車中心上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回熱電公司一審訴訟請求或發回重審；一、二審案件訴訟費用由熱電公司承擔。事實和理由：一、本案系房屋租賃糾紛而非排除妨害的物權糾紛，上訴人于2012年11月取得案涉房屋經營權，并使用蓋有熱電公司公章的房屋租賃合同領取營業執照，根據最高院租賃合同司法解釋第十六條規定，轉租行為有效，熱電公司在2015年7月3日前明知且默許了轉租行為，上訴人不存在占用房屋行為，原審法院對此認定事實不清。二、案涉房屋沒有產權證，也沒有合法的批建手續，熱電公司在一審過程中提供的房屋產權證第××號缺少宗地圖，涉案房屋不在紅線圖范圍內，沒有產權證也沒有合法的批建手續，屬于違章建筑，熱電公司對房屋沒有所有權，不能以此主張排除妨害。三、涉案房屋于2013年8月起即停水停電，不符合營業用房標準，不存在房屋占有使用費的概念，一審法院將達不到使用標準的房屋按正常房屋計算占有使用費，違反了公平公正的原則，且南通仲裁委員會（2014）通仲裁字第154號裁決書已裁決王挺新支付至實際搬遷之日的占用費用，一審法院重復支持占用費用沒有事實依據。綜上，請求二審法院查明事實，依法支持上訴人訴求。

熱電公司辯稱，熱電公司與王挺新之間的房屋租賃合同已由生效仲裁裁決確認解除，無論王挺新與上訴人之間的轉租行為是否合法，根據租賃合同司法解釋第十八條規定，上訴人都負有騰退房屋的義務。上訴人至今拒絕騰出房屋，熱電公司主張房屋占有使用費合法有據。關于上訴人提出的房屋產權問題，在熱電公司與王挺新的租賃合同以及上訴人提供的合同中均記載將案涉外環西路94號出租，無論房屋是否有產權證，上訴人均有返還房屋的義務。

熱電公司向一審法院起訴請求：1.判令銳鋒洗車中心立即停止侵占熱電公司位于南通市××××號的房屋，并將侵占房屋騰空后返還熱電公司；2.判令銳鋒洗車中心支付侵占期間房屋使用費人民幣60000元（自2015年1月1日起暫算至2017年1月1日，最終計算至實際返還房屋之日）；3.判令銳鋒洗車中心承擔本案訴訟費。

一審法院認定事實：熱電公司系南通市××××號房屋所有權人，2005年7月25日，熱電公司與案外人王挺新訂立《房屋租賃合同》一份，約定將坐落于外環西路94號的房屋出租給王挺新，租賃期至2009年12月31日，期滿后按合同約定自動連續履行至2013年12月31日。2011年9月13日，熱電公司發布公告稱，因其按規劃建設整體搬遷，基于合同情勢變更原則及合同約定，決定于2011年12月20日解除租賃合同。2014年9月4日，熱電公司就王挺新房屋租賃合同糾紛申請仲裁，南通仲裁委員會于2014年12月25日作出（2014）通仲裁字第154號裁決書，裁決雙方合同于2011年12月20日解除，王挺新交還房屋并支付占有使用費（至2014年12月25日為555397元，自2014年12月26日起至被申請人實際返還房屋之日止按照280000元/年計算）。該案進入執行程序后，2015年7月3日，南通市中級人民法院張貼（2015）通中執字第0243號強制執行公告。銳鋒洗車中心自2012年起占有、使用案涉部分房屋，至今未騰退。

一審法院認為，熱電公司與案外人王挺新的房屋租賃合同已由生效仲裁裁決確認解除，王挺新作為承租人負有騰退案涉房屋的義務，但實際占有其中部分房屋的是銳鋒洗車中心。銳鋒洗車中心在熱電公司與王挺新房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用案涉房屋的合法依據，從而構成對案涉房屋的無權占有。對熱電公司要求銳鋒洗車中心停止侵占案涉房屋，將案涉房屋騰空后返還的訴訟請求，依法予以支持。熱電公司主張要求銳鋒洗車中心支付自2015年1月1日起暫算至2017年1月1日的侵占期間房屋使用費60000元，原審法院認為，銳鋒洗車中心自2015年7月3日南通市中級人民法院張貼強制執行公告時知曉熱電公司與王挺新的租賃關系經仲裁確認解除，應從此時開始支付逾期騰房的房屋使用費為宜。至于使用費數額，因銳鋒洗車中心未有書面合同約定租金標準，亦未實際支付租賃費形成交易習慣以確定租金標準，熱電公司主張按30000元/年的租賃費來計算，符合租賃市場交易的一般行情，依法予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第三十四條、第三十五條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定，判決：一、銳鋒洗車中心于判決生效之日起三十日內停止占有、使用位于南通市××××號的房屋，并將該房屋騰空返還熱電公司。二、銳峰洗車中心于判決生效之日起十日內支付熱電公司房屋占有使用費人民幣45000元（房屋占有使用費自2015年7月3日暫計算至2017年1月1日止，實際支付至房屋騰空返還之日止，房屋占有使用費的標準按照30000元/年計算）。案件受理費690元（已減半），由銳峰洗車中心負擔。

本院二審期間，銳鋒洗車中心補充提供了接受警情通知單、照片、房屋租賃合同等證據，證明熱電公司自2013年8月起對銳鋒洗車中心停水停電并在2015年4月26日起擅自封堵營業場所，持續至2015年11月11日，其侵權行為造成銳鋒公司損失，要求熱電公司賠償。熱電公司質證認為相關證據與本案無關聯。本院審查認為，本案法律關系是排除妨害糾紛，上述證據與本案缺乏關聯性，不能作為認定本案事實的證據使用。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。本案中，熱電公司與王挺新之間的租賃合同已經南通仲裁委員會（2014）通仲裁字第154號生效仲裁裁決確認解除，銳鋒洗車中心作為房屋的實際占有人，理應負有騰房義務。銳鋒洗車中心辯稱其基于租賃關系而使用房屋，但無論其是否是合法的次承租人，在熱電公司與王挺新的租賃合同解除后，均應及時騰退房屋，原審判決判令其履行騰房義務并無不當。關于占有使用費，銳鋒洗車中心稱仲裁裁決已支持了占有使用費且其因停水停電并未正常經營。本院認為，本案中房屋的實際占有人是銳鋒洗車中心而非案外人王挺新，本院于2015年7月3日已就仲裁裁決執行一案張貼公告，銳鋒洗車中心明知熱電公司與王挺新的租賃關系已經解除，即應按照裁決執行要求及時騰退房屋，其拒不騰退房屋，原審法院判令其支付自2015年7月3日公告之日至實際返還房屋之日的占有使用費并無不當。

綜上所述，銳鋒洗車中心的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1380元，由崇川區銳峰洗車服務中心負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　吳勇軍

審判員　　陸海濱

審判員　　曹　璐

二〇一七年十一月八日

書記員　　瞿秀梅