原房屋租賃合同解除，轉(zhuǎn)租房屋租賃合同失去存續(xù)基礎(chǔ)，應(yīng)相應(yīng)終止

原房屋租賃合同解除，轉(zhuǎn)租房屋租賃合同失去存續(xù)基礎(chǔ)，應(yīng)相應(yīng)終止，已付租金及利息應(yīng)返還承租人。---------溫則培、張軍房屋租賃合同糾紛

廣東省清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2019）粵18民終1151號(hào)

上訴人（原審被告）：溫則培，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

委托訴訟代理人：黃利瑩，廣東品杰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張軍，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

被上訴人（原審原告）：范桂勇，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

以上兩被上訴人共同委托訴訟代理人：張永新，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

原審第三人：李建華，男，漢族，住廣東省東莞市。

委托訴訟代理人：李建新，男，漢族，住廣東省佛岡縣,系李建華的哥哥。

上訴人溫則培因與被上訴人張軍、范桂勇及原審第三人李建華房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛岡縣人民法院（2018）粵1821民初846號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人溫則培上訴請(qǐng)求：l、撤銷一審判決；2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：上訴人并不認(rèn)識(shí)張軍，與張軍不存在法律關(guān)系，張軍不是原審的適格原告，原審法院查明事實(shí)不清。本案中2015年8月17日的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂的過(guò)程事實(shí)如下:2015年8月16日，上訴人與相識(shí)黃*才途經(jīng)佛岡縣××路，遇見范桂勇，范桂勇是黃*才的相識(shí)，便招呼上訴人與黃*才到范桂勇位于育東二巷的木珠加工店內(nèi)聊天。在聊天過(guò)程中，范桂勇得知上訴人想在附近的鋪面做生意，便聲稱在范桂勇有一套位于佛岡縣××號(hào)的鋪位可以出賣，并當(dāng)即帶上訴人去看鋪位。后經(jīng)雙方協(xié)商同意于2015年8月17日簽訂了《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將商鋪包括店面的物品整體轉(zhuǎn)賣給上訴人。上訴人于簽訂協(xié)議當(dāng)天通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付16400元給范桂勇，但范桂勇收取款項(xiàng)后以各種理由至今仍未交付該店鋪給上訴人使用。從上訴人與被上訴人及原審第三人共同涉案的情況看，上訴人有充分的理由懷疑被上訴人和原審第三人惡意串通，故意以范桂勇的名義與上訴人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，范桂勇根本不是佛岡縣××號(hào)的鋪位的屋主，無(wú)權(quán)處分該套房屋，而且在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上寫的這間鋪位根本不存在，范桂勇完全是有意敲詐勒索、蓄心積累，以賣房為理由騙取上訴人金錢。現(xiàn)在更是與原審第三人李建華串通，故意制造（2017）粵1821民初1292號(hào)案虛假訴訟，使被上訴人張軍、范桂勇有依據(jù)提起本案訴訟。綜上，上訴人與被上訴人范桂勇之間簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》證實(shí)雙方之間是買賣合同關(guān)系，非房屋租賃合同關(guān)系，上訴人不存在交付租金的義務(wù)，上訴人更未曾向任何人交過(guò)租金。

被上訴人張軍、范桂勇辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，一審判決應(yīng)當(dāng)予以維持。

原審第三人李建華述稱，請(qǐng)二審法院維持原審判決，早日?qǐng)?zhí)行。

被上訴人張軍、范桂勇向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令溫則培向張軍、范桂勇支付2015年9月至2017年7月暫計(jì)23個(gè)月的租金16100元及利息690元（以上共計(jì)：16790元）。2、判令由溫則培負(fù)擔(dān)案件訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案爭(zhēng)議的房屋坐落在佛岡縣××教育路××號(hào)。2015年5月25日，李建華與張軍簽訂了一份《租賃合同》，合同約定：“李建華將位于石角鎮(zhèn)××號(hào)房屋（商鋪）一間租給張軍使用，租賃期限從2015年6月6日起至2018年6月6日止，由張軍支付1400元給李建華作為租賃押金，合同期滿后全數(shù)退回，每月租金為700元”。簽訂合同后，李建華將租賃的房屋（商鋪）交付張軍使用，張軍按約定支付了房屋押金1400元和2015年6月至7月的租金給李建華。上述房屋由張軍與范桂勇作為辦公室之用。

2015年8月17日，范桂勇與溫則培簽訂了一份《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：“現(xiàn)將育西二巷5號(hào)轉(zhuǎn)讓給溫老板，屋內(nèi)空調(diào)、電視、沙發(fā)、魚缸以及室內(nèi)所有一切的東西共15000元?dú)w溫老板所有。2015年8月17日。范桂勇”。同日，溫則培通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了16400元（含1400元房屋押金）給范桂勇后，接收房屋（商鋪）進(jìn)行使用。2015年9月6日，李建華的母親李*錄到房屋（商鋪）收租，范桂勇告知李*錄已將商鋪轉(zhuǎn)讓給溫則培，并指引李*錄向溫則培收取兩個(gè)月的租金共1400元（2015年8月至9月）。溫則培在使用期間，在房屋（商鋪）門口懸掛“神仙閣”的牌子，進(jìn)行迷信活動(dòng)。李建華得知后，要求溫則培停止在房屋（商鋪）內(nèi)進(jìn)行迷信活動(dòng)，但溫則培不聽勸告，仍然進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)。同年10月12日，李建華家人向溫則培收取租金時(shí)，遭溫則培拒絕，李建華家人當(dāng)即報(bào)警，佛岡縣公安局接警后派出民警前來(lái)處理，并分別對(duì)范桂勇、張軍、溫則培和李建華家人進(jìn)行了詢問記錄。同日，溫則培也向佛岡縣公安局報(bào)警稱范桂勇詐騙，該局經(jīng)調(diào)查后作出了“不予刑事立案”的處理決定。

2016年6月8日，張軍向一審法院提起（2016）粵1821民初891號(hào)民事訴訟，請(qǐng)求解除范桂勇于2015年8月17日簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，要求溫則培將佛岡縣石角鎮(zhèn)××號(hào)商鋪恢復(fù)原狀，并將商鋪返還給張軍，另賠償2015年10月1日至2016年5月31日的租金及水電費(fèi)等。一審法院于2016年12月5日作出（2016）粵1821民初891號(hào)《民事裁定書》，以張軍作為該案原告起訴被告溫則培主體不適格為由裁定駁回起訴。裁定作出后，張軍不服提起上訴。清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后于2017年2月24日作出了（2017）粵18民終609號(hào)民事裁定書，裁定駁回上訴，維持原裁定。

2017年2月14日，溫則培向一審法院提起訴訟，要求范桂勇返還轉(zhuǎn)讓款16400元等訴訟請(qǐng)求，張軍、李建華為該案的第三人，一審法院受理案號(hào)為（2017）粵1821民初201號(hào)，該案查明確認(rèn)上述事實(shí)，并查明溫則培自從范桂勇向其轉(zhuǎn)租商鋪后至2017年6月5日，涉案商鋪仍由其鎖著；該案現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果為：目前店鋪已布滿灰塵，門口仍掛有“神仙閣”招牌；拉起鐵閘門，可以看到玻璃墻上貼有算命占卦的店招，內(nèi)墻貼有算命占卦的價(jià)格；室內(nèi)可以看到沙發(fā)、空調(diào)出風(fēng)口、金魚缸、辦公臺(tái)、椅等物品。并確認(rèn)張軍與范桂勇屬于合伙關(guān)系，范桂勇與溫則培于2015年8月17日簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)際為轉(zhuǎn)租合同合法有效，在李建華與張軍簽訂的《租賃合同》未被解除的情況下，《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)繼續(xù)履行，判決駁回溫則培的訴訟請(qǐng)求。

2017年7月11日，李建華以張軍、范桂勇為被告，溫則培為第三人向一審法院提起訴訟，要求張軍、范桂勇償還拖欠20個(gè)月租金14000元、租金的利息600元；押金1400元?dú)w李建華所有；終止李建華與張軍簽訂的租賃合同，撤銷范桂勇私自與溫則培簽訂的商鋪轉(zhuǎn)讓合同，歸還所租房屋給原告等訴訟請(qǐng)求。案號(hào)為（2017）粵1821民初1292號(hào)。一審法院經(jīng)審理后，于同年8月30日作出《民事判決書》，認(rèn)定：張軍、范桂勇拖欠李建華2015年12月至2017年7月租金14000元，扣除押金1400元，實(shí)欠12600元，另支付租金的利息600元。判決結(jié)果：一、被告張軍應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)給付拖欠租金12600元及利息600元給原告李建華；二、解除原告李建華與被告張軍于2015年5月25日簽訂的《租賃合同》；三、駁回原告李建華的其他訴訟請(qǐng)求。張軍對(duì)判決不服，向清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院提起上訴，案號(hào)為（2017）粵18民終3048號(hào)。2018年1月30日，清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院作出《民事判決書》，判決結(jié)果：駁回上訴，維持原判。2018年3月14日，張軍將標(biāo)的款13300元（其中：租金12600元、利息600元、執(zhí)行費(fèi)100元）存入一審法院賬戶內(nèi)，履行了判決確定的義務(wù)。

2018年4月，張軍、范桂勇訴至一審法院，要求處理。庭審中，張軍、范桂勇認(rèn)為，房屋（商鋪）轉(zhuǎn)租后，由于溫則培未交租金給李建華，張軍、范桂勇墊付了2015年9月至11月的租金2100元，2015年12月至2017年7月的租金和利息，由法院判決后已經(jīng)履行。因此，溫則培應(yīng)支付2015年9月至2017年7月共23個(gè)月的租金16100元及利息690元。溫則培認(rèn)為，房屋（商鋪）是溫則培購(gòu)買的，不存在交租金的問題，現(xiàn)房屋（商鋪）一直由溫則培鎖住至今。由于雙方意見分歧較大，案經(jīng)調(diào)解無(wú)效。本案在審理過(guò)程中，李建華經(jīng)一審法院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。

另查明：根據(jù)一審法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2017）粵1821民初1292號(hào)《民事判決書》認(rèn)定：張軍在租賃房屋后，交付了押金1400元和2015年6月至7月給李建華。2015年8月，范桂勇在轉(zhuǎn)租時(shí)，收取了溫則培押金1400元。2015年9月6日，李建華的母親李*錄在由范桂勇的指引下向溫則培收取兩個(gè)月的租金共1400元（即2015年8月至9月），之后的租金，由于溫則培未交付，由張軍、范桂勇墊付2015年10月至11月的租金，按判決履行了2015年12月至2017年7月的租金。即張軍、范桂勇墊付的租金共15400元（2015年10月至2017年7月共22個(gè)月），扣除溫則培已經(jīng)交付的押金1400元，實(shí)際墊付的租金為14000元（15400元-1400元）。

一審法院認(rèn)為，本案屬房屋租賃合同糾紛。張軍、范桂勇與李建華簽訂的《租賃合同》和張軍、范桂勇與溫則培簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力，一審法院和清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的《民事判決書》作出了認(rèn)定。涉案爭(zhēng)議的房屋一直由溫則培使用，但租金由張軍、范桂勇墊付，現(xiàn)張軍、范桂勇要求溫則培返還墊付的房屋租金，事實(shí)清楚，理?yè)?jù)充分，一審法院予以支持。但張軍、范桂勇主張的租金計(jì)算有誤，更正為14000元。對(duì)于利息，張軍、范桂勇為溫則培墊付了租金及利息600元，現(xiàn)張軍、范桂勇要求溫則培支付利息690元，該請(qǐng)求未超出中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，一審法院予以支持。李建華經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，其行為視為自動(dòng)放棄相關(guān)民事訴訟權(quán)利，一審法院依法可以缺席判決。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百二十七條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，于2018年11月16日作出判決：一、由溫則培于判決生效之日起10日內(nèi)返還房屋租金14000元及利息690元給張軍、范桂勇。二、駁回張軍、范桂勇的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)220元，由張軍、范桂勇負(fù)擔(dān)20元，溫則培負(fù)擔(dān)200元。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

經(jīng)審理，一審法院查明的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條的規(guī)定，本案二審應(yīng)圍繞上訴人上訴請(qǐng)求的范圍進(jìn)行審理。根據(jù)雙方當(dāng)事人在二審中的上訴和答辯意見，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一審法院關(guān)于張軍和范桂勇向溫則培主張租金的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)認(rèn)定是否有誤。

本案當(dāng)事人因房屋租賃糾紛曾經(jīng)歷多次民事訴訟，生效判決已確認(rèn)同一房屋之上存在兩個(gè)租賃合同關(guān)系，即李建華與張軍之間的房屋租賃合同關(guān)系和范桂勇與溫則培之間的房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，李建華是案涉房屋的所有權(quán)人，李建華將該房屋出租給張軍，張軍的合伙人范桂勇又將該房屋轉(zhuǎn)租給溫則培。且生效判決已確認(rèn)兩個(gè)合同都是有效合同。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，由于合同關(guān)系是僅在當(dāng)事人之間發(fā)生的法律關(guān)系，只有合同當(dāng)事人之間能相互提出請(qǐng)求，非合同關(guān)系當(dāng)事人，沒有發(fā)生合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求。溫則培只與范桂勇簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同，范桂勇是轉(zhuǎn)租人，溫則培是次承租人，范桂勇有權(quán)基于轉(zhuǎn)租合同向溫則培主張租金，溫則培與張軍之間并無(wú)合同關(guān)系，張軍無(wú)權(quán)向溫則培主張租金。雖然（2017）粵1821民初1292號(hào)生效判決判令張軍支付拖欠的租金及利息給李建華，但是張軍是基于租賃合同有義務(wù)向李建華支付租金，并非替溫則培墊付，因此一審法院關(guān)于墊付關(guān)系的認(rèn)定有誤，本院予以糾正。此外，李建華與張軍之間的房屋租賃合同已被上述生效判決確認(rèn)解除，且租金已支付至2017年7月，確定該房屋租賃合同于2017年7月31日解除較為合理。該房屋租賃合同解除后，溫則培與范桂勇之間的轉(zhuǎn)租合同無(wú)存續(xù)基礎(chǔ)，也相應(yīng)終止，因此溫則培應(yīng)向范桂勇支付的租金應(yīng)計(jì)算至2017年7月，一審法院關(guān)于租金和利息的金額計(jì)算正確，但確定權(quán)利主體有誤。

綜上所述，溫則培的上訴請(qǐng)求部分成立，本院對(duì)一審判決予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷廣東省佛岡縣人民法院（2018）粵1821民初846號(hào)民事判決；

二、溫則培應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付房屋租金14000元及利息690元給范桂勇。

三、駁回張軍、范桂勇的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審案件受理費(fèi)167元，由上訴人溫則培負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　蘇永術(shù)

審判員　　鐘瑩瑩

審判員　　成振平

二〇一九年十月二十九日

書記員　　梁家惠

書記員　　梁琳培