因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。

因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。”-------廈門奧網城海景大酒店有限公司、廈門京鼎體育文化發展有限公司房屋租賃合同糾紛

                                      中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申6418號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：廈門奧網城海景大酒店有限公司,住所地福建省廈門市思明區呂嶺路1997號奧網國際河村1號樓1層、夾層、4層及5-14層。

訴訟代表人：林新榕，該公司監事。

委托訴訟代理人：李書建，福建匯德（廈門）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：何堅方，福建匯德律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：廈門京鼎體育文化發展有限公司，住所地福建省廈門市思明區呂嶺路1999號。

法定代表人：洪雅輝，該公司董事長。

再審申請人廈門奧網城海景大酒店有限公司（以下簡稱奧網城公司）因與被申請人廈門京鼎體育文化發展有限公司（以下簡稱京鼎公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服（2018）閩民終431號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行審查，現已審查終結。

奧網城公司向本院提出再審請求:1.撤銷原判決,改判支持奧網城公司的一審全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用由京鼎公司承擔。

事實和理由：一、原判決關于“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”的事實認定錯誤，且與一審判決矛盾

首先，京鼎公司于2013年7月15日向奧網城公司發出解除合同的《通知》，并未發生合同解除的效力。主要理由如下：

其一，雙方于2013年10月13日簽署的《奧網城海景大酒店欠款明細表暨對賬單》證實“雙方在2013年10月13日仍對2013年7月15（解除合同通知作出之日）日之后直至2013年11月份期間拖欠的租金、物業與水電費用進行確認”的事實。該事實進一步證實了：京鼎公司于2013年7月15日發出的解除合同的《通知》并未發生合同解除的效力，且京鼎公司自認直至2013年10月13日仍與奧網城公司之間存在合法有效的租賃合同法律關系。

其二，京鼎公司就奧網城公司拖欠租金問題于2013年10月29日向廈門市中級人民法院提起訴訟，案號為（2013）廈民初字第1158號。京鼎公司在該案起訴狀中的訴請明確為“1.要求法院判令于2013年10月29日解除與奧網城公司之間的《房屋租賃合同》；3.要求奧網城公司支付2013年3月至11月期間的租金7763184元”。這進一步證實了京鼎公司于2013年7月15日作出的解除合同的《通知》未發生解除合同效力。

其三，就（2013）廈民初字第1158號案件，因京鼎公司未預交案件受理費，福建省高級人民法院作出的（2015）閩民初字第25號《民事裁定書》裁定“本案按撤訴處理”。該案件結果證實京鼎公司并未通過訴訟解除與奧網城公司之間的租賃合同法律關系。

其次，一審判決認定“奧網城公司與廈門奧盟體育文化發展有限公司（以下簡稱奧盟公司）在2013年10月13日曾進行對賬……從庭審的表述可知奧網城公司至遲至2013年11月已知曉廈門瑞祥方志酒店有限公司（以下簡稱瑞祥方志酒店）與奧盟公司簽訂了租賃合同。此后，奧網城公司也未繳納租金。從上述事實可知，本案雙方當事人已默認案涉租賃合同已經終止不再履行。”

綜上所述，解除合同的《通知》并未發生合同解除的效力，2013年7月15日發出該通知后，雙方之間的房屋租賃合同法律關系仍然存續并繼續履行。故原判決關于“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”的事實認定錯誤，且與一審判決矛盾。

二、原判決對京鼎公司單方違約解除案涉《房屋租賃合同》的事實未予認定，屬認定基本事實不清

首先，如上所述，京鼎公司于2013年7月15日向奧網城公司發出解除合同的《通知》并未發生合同解除的效力。2013年7月15日發出該通知后，雙方之間的房屋租賃合同法律關系仍然存續并繼續履行。

其次，2013年9月22日，奧網城公司向京鼎公司發出書面《通知》，《通知》內容明確：“奧網城公司已聘請廈門市瑞祥方志貿易有限公司（以下簡稱“瑞祥方志公司”）對酒店的日常經營、內控流程、財務管理等事務進行優化輔導。。。。。。。授權瑞祥方志公司代為管理奧網城公司資金往來款項并協助辦理結算。”該份證據證實了“京鼎公司已知道案外人瑞祥方志公司僅是奧網城公司的委托代理人及其代理權限”等相應事實，且該事實已為原判決認定。

再次，就京鼎公司訴案外人瑞祥方志公司房屋租賃合同糾紛一案，福建省高級人民法院于2016年12月30日作出的（2016）閩民終1387號生效民事判決認定了“京鼎公司于2013年7月22日與案外人瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，將本案所涉已由奧網城公司在先承租的房屋出租給案外人瑞祥方志公司，租賃期限為18年，即：從2013年8月1日起至2031年7月30日止”等相關事實。根據該生效判決認定的法律事實：雙方之間的房屋租賃合同法律關系事實上已于2013年7月22日解除。

綜上分析，京鼎公司在奧網城公司不知情且事后亦未追認的情況下擅自與奧網城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司簽訂房屋租賃合同，導致其與奧網城公司之間的租賃合同法律關系事實上于2013年7月22日解除。京鼎公司的行為顯屬單方違法解除合同，已構成違約。

三、即使認定案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除，京鼎公司也應按照案涉《房屋租賃合同》約定給予奧網城公司30日的物品拆除取回期限。如前所述，因京鼎公司于2013年7月22日擅自與奧網城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司簽訂房屋租賃合同，導致奧網城公司事實上無法拆除取回裝飾裝修及設備等物品，故京鼎公司構成違約，理應賠償奧網城公司裝飾裝修及設施設備等損失。

四、原判決適用法律錯誤，京鼎公司應賠償奧網城公司損失

首先，京鼎公司單方違約導致案涉《房屋租賃合同》解除，且未按約定給予奧網城公司拆除取回的時間。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；”京鼎公司應當向奧網城公司賠償剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失。

其次，根據（2016）閩民終1387號生效民事判決認定的“京鼎公司于2013年7月22日即與案外人瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，將本案所涉已由奧網城公司在先承租的房屋出租給案外人瑞祥方志公司，已實際收取租金5616389.12元”等相關事實，依據該生效判決關于“瑞祥方志公司應于本判決生效之日起五日內向京鼎公司支付房屋租金及占有使用費23515235.78元、滯納金8484055.89元。。。。。。。”的第三項判決內容，證實了京鼎公司實際利用奧網城公司裝修出租給案外人瑞祥方志公司并獲取了實際利益。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；”即使是京鼎公司所主張的因為作為承租人的奧網城公司違約導致合同解除，京鼎公司仍應在利用價值范圍內予以適當補償。

最后，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；”。因此，即使同時認定奧網城公司對合同解除具有一定過錯，京鼎公司因其存在過錯依法應賠償奧網城公司損失。

綜上所述，原判決未予認定“京鼎公司存在過錯違約行為導致合同解除”的基本事實，以“訟爭的《房屋租賃合同》第七條對已形成附合的裝飾裝修物應如何處置已經作出了明確的約定。奧網城公司請求適用上述法律規定顯然不符合上述法律規定的情形。”為由維持一審判決，屬于理解與適用法律錯誤。

奧網城公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱民事訴訟法）第二百條第二項、第六項申請再審。

本院經審查認為，奧網城公司的再審申請不符合民事訴訟法第二百條第二項、第六項規定情形。

（一）奧網城公司的再審申請不符合民事訴訟法第二百條第二項規定情形

根據《房屋租賃合同》約定，京鼎公司在奧網城公司連續拖欠租金六十天的特定條件下享有單方解除權。現該條件已滿足，且京鼎公司已于2013年7月15日向奧網城公司發出了解除合同的《通知》，應當視為《房屋租賃合同》已經解除。奧網城公司認為合同仍未解除，于理無據。原因如下：第一，即使雙方之后簽署了《奧網城海景大酒店欠款明細表暨對賬單》，對2013年7月15日之后至2013年11月期間的各項費用進行了確認，也無法得出該對賬單簽訂時《房屋租賃合同》尚未解除的結論，因為合同解除后，奧網城公司在事實上仍然處于占有狀態，雙方僅是對占有期間的使用費用進行結算。第二，（2013）廈民初字第1158號案件由于已按撤案處理，無論京鼎公司在該案中的訴訟請求表述如何，均不能作為本案裁判依據。即使合同沒有通過該案確認已經解除，也不能以此否定合同在該案訴訟前已經解除。第三，一審判決認定，奧網城公司至遲2013年11月已知曉瑞祥方志酒店與奧盟公司簽訂了租賃合同，再加上奧網城公司此后再未交納租金，雙方默認租賃合同已經終止不再履行。通過“至遲”二字可以得知，一審判決認為合同終止于2013年11月前。這與原判決認定的“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”并不矛盾。奧網城公司以兩份判決認定事實矛盾為由主張原判決認定事實錯誤不能成立。

如上所述，由于奧網城公司未按約支付租金，京鼎公司已于2013年7月15日向奧網城公司發出了解除合同的《通知》，行使了單方解除權。因此，無論是奧網城公司于2013年9月22日向京鼎公司發出聘請瑞祥方志公司的《通知》，聲明其已經聘請瑞祥方志公司作為委托代理人，還是另案認定京鼎公司已于2013年7月22日與瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，都與奧網城公司與京鼎公司之間業已解除的《房屋租賃合同》無關，不能作為京鼎公司存在違約情形的依據。

奧網城公司與京鼎公司之間簽訂的《房屋租賃合同》約定，若合同終止，奧網城公司應在合同終止后十天內將租賃物恢復原狀。退租時其投入的所有歸奧網城公司的動產可由京鼎公司自行處理。在京鼎公司同意的前提下，奧網城公司在本合同終止日期后30天內未拆除取回其物品，視為奧網城公司放棄遺留物之所有權，遺留物歸京鼎公司所有。奧網城公司主張由于京鼎公司與瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，導致其無法拆除取回裝飾裝修及設備，但并未舉出證據證明這一事項，也未舉證證明其于合同規定的取回遺留物的時間內行使過取回權，故對其主張不予支持。由于奧網城公司未在規定期限內將租賃物恢復原狀，原判決因此判決京鼎公司不應對此予以補償并無不當。

（二）奧網城公司的再審申請不符合民事訴訟法第二百條第六項規定情形

奧網城公司主張本案應當適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定，但在其再審申請理由中也主動引述該條適用情形的是“雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的”，本案針對該事實已在雙方《房屋租賃合同》中有所約定，且上文已經對相關事實予以闡明，故不再另行贅述。奧網城公司主張原判決適用法律錯誤于理無據，不予認可。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回廈門奧網城海景大酒店有限公司的再審申請。

審判長　肖　峰

審判員　張愛珍

審判員　尹穎舜

二〇一九年十二月二十四日