承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條："承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。"第十三條："承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。

-------王東與烏魯木齊市水磨溝區(qū)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店、河北渝鄉(xiāng)辣婆婆餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛

新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2018）新民申68號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王東，男，1978年12月30日出生，漢族，無固定職業(yè)，住烏魯木齊市。

委托訴訟代理人：王廣寶，新疆百豐天圓律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：烏魯木齊市水磨溝區(qū)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店（個體戶），經(jīng)營場所地：烏魯木齊市水磨溝區(qū)紅山東路290號。

經(jīng)營者：李進飛，男，1969年12月28日出生，漢族，住河北省石家莊市裕華區(qū)。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：河北渝鄉(xiāng)辣婆婆餐飲管理有限公司，住所地：河北省石家莊市裕華區(qū)裕華東路436號。

法定代表人：李進飛，該公司董事長。

以上兩被申請人共同委托訴訟代理人：戴軍華，新疆百豐天圓律師事務所律師。

再審申請人王東因與被申請人烏魯木齊市水磨溝區(qū)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店（以下簡稱渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店）、河北渝鄉(xiāng)辣婆婆餐飲管理有限公司（以下簡稱河北渝鄉(xiāng)辣婆婆公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服烏魯木齊市中級人民法院（2017）新01民終1487號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行審查，現(xiàn)已審查終結。

王東申請再審稱，（一）我方裝修案涉房屋是得到渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店的同意，且在裝修期間，渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店的有關管理人員亦多次進店詢問，均未提出不得裝修的意見。案涉租賃合同無法繼續(xù)履行是因渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店違約造成的，并不屬于租賃期滿合同自然終止的情形。故原審認定我方裝修案涉房屋沒有經(jīng)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店同意及其向我方賠償裝修現(xiàn)值損失沒有合同及法律依據(jù)，屬于認定事實錯誤。（二）案涉部分面積（1000平方米）房屋（原足生堂會館）系我方從案外人張志遠處轉(zhuǎn)租取得，并實際支付了轉(zhuǎn)讓費120萬元（主要包括足生堂裝修裝飾及設施設備等），一、二審期間我方亦向法庭提交了相關轉(zhuǎn)讓合同及收據(jù)，原審法院未予采納上述證據(jù)，不予認定我方存在轉(zhuǎn)讓費損失不當。（三）現(xiàn)有新證據(jù)可以證實案涉房屋所經(jīng)營的"水磨溝區(qū)紅山路吉瑞源足生堂"的實際經(jīng)營人為王東，并非原審認定的實際經(jīng)營人為鄔依辛（王東的前妻），而王東僅是承租人的事實。（四）原審不予認定新疆民旺有限責任會計師事務所出具的新民旺專字（2016）012鑒定業(yè)務報告不當。該鑒定報告是采用估算的方式確定每日顧客流量為50人，并對我方提供的賬本、會計憑證進行審計計算，并參照餐飲行業(yè)的成本費用利潤率等相關標準所作出的專業(yè)評估意見，足以證實我方因渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店違約所造成的實際經(jīng)營損失數(shù)額。（五）原審認定渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店支付20萬元違約金無法彌補我方遭受的實際損失。在上述鑒定報告中明確載明停業(yè)期間經(jīng)營損失為78.31萬元，但未包含我方所有營業(yè)損失。而我方在停業(yè)后返還預先辦理優(yōu)惠卡客戶尚未消費的余額部分就達42萬余元。綜上所述，原審認定事實不清導致案件處理結果不公，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定，申請再審。

渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店、河北渝鄉(xiāng)辣婆婆公司共同委托訴訟代理人戴軍華接受詢問稱，（一）因政策變化使中國人民解放軍新疆軍區(qū)房地產(chǎn)管理局提前解除了與我方的租賃關系，故，案涉租賃合同無法繼續(xù)履行，并非是我方惡意違約所導致的。（二）王東所述新的證據(jù)并不足以推翻原判決，且一、二審期間王東亦是認可其前妻鄔依辛為實際經(jīng)營者。（三）案涉雙方在簽訂租賃合同時，案涉房屋是已經(jīng)裝修過的。合同簽訂后王東進行裝修并未經(jīng)我方同意，依照法律規(guī)定該部分的損失應當由其自行承擔。（四）王東主張的轉(zhuǎn)讓費與本案無關，該費用是在其與案外人張志遠之間產(chǎn)生的，其向我方主張該費用損失沒有事實和法律依據(jù)。（五）關于營業(yè)損失，王東所提供的會計事務所出具的鑒定報告完全依據(jù)其個人所提供的成本費用資料作為鑒定依據(jù)，而該資料并未經(jīng)過我方質(zhì)證認可。每日顧客流量確定為50人亦是依據(jù)利害關系人鄔依辛的個人陳述。故，該鑒定報告內(nèi)容不具備客觀性，無法準確反映王東實際經(jīng)營損失。綜上，在我方已經(jīng)實際履行了原審生效判決的前提下，請求駁回王東的再審申請。

本院經(jīng)審查認為，本案爭議焦點為因案涉租賃合同無法繼續(xù)履行后，原審對王東所造成的實際損失數(shù)額的認定有無不當。

一、關于案涉房屋裝修損失承擔問題。依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條："承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。"第十三條："承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。"的規(guī)定及渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店（甲方）和王東（乙方）簽訂的《房屋租賃合同》第八條："乙方未經(jīng)甲方允許不得對承租房屋進行影響使用安全的改造、裝修；不得對線路、管道等設備進行違規(guī)改動和使用。確需改造、裝修的必須征得甲方書面同意，費用自理，權屬歸甲方所有。租賃期滿后或者解除合同時，應當無償移交給甲方"的約定可以看出，王東對案涉房屋的裝修需經(jīng)過渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店的書面同意及在對案涉房屋的裝修同意的前提下，裝修部分在租賃期滿后或者解除合同時，應無償歸渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店。本案中，王東未提交相應的書面證據(jù)予以證實案涉房屋的裝修經(jīng)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店同意，理應承擔舉證不能的法律后果。即使案涉房屋裝修經(jīng)渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店的同意，也因案涉租賃合同解除條件成就而符合雙方約定的"解除合同時，應當無償移交給渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店"的條件，原審依據(jù)上述法律規(guī)定及合同約定認定王東對于案涉房屋的裝修費用應由其個人承擔并無不當。

二、關于轉(zhuǎn)讓費損失承擔問題。王東所主張的轉(zhuǎn)讓費損失系案外人張志遠與鄔依辛、丁新偉關于足生堂會館經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓（包括經(jīng)營場所的裝修裝飾、設施設備等）而產(chǎn)生的相關費用，其并非該《足生堂會館轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的一方當事人，且該經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓與本案房屋租賃糾紛并無直接聯(lián)系。故，原審法院對王東主張的該筆轉(zhuǎn)讓費的損失不予認定并無不當。

三、關于王東的營業(yè)損失認定問題。經(jīng)一審法院委托，新疆民旺有限責任會計師事務所出具了新民旺專字（2016）012號鑒定業(yè)務報告。該報告通過估算方式、對王東提供的賬本、會計憑證進行審計，并參照餐飲行業(yè)的成本費用利潤率相關標準對因渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店的違約行為給王東造成的營業(yè)損失進行了鑒定。但鑒于王東利用案涉房屋所經(jīng)營的是足浴保健業(yè)務這一較為特殊的行業(yè)，其獲取利潤受時間、地段、經(jīng)營方式等各種因素綜合影響較大，且該鑒定報告以本案利害關系人鄔依辛（王東前妻）所陳述的案涉足浴店的每天接待人數(shù)（50人）及消費價位作為王東經(jīng)營損失的鑒定基礎，并不能真實、客觀、全面的反映出案涉足浴店實際盈利與否情況。在沒有其他有效證據(jù)進行輔證的前提下，原審對該鑒定報告不予采納并無不當。不管案涉房屋所經(jīng)營的足生堂的實際經(jīng)營者為王東還是鄔依辛，均不影響案涉房屋因合同提前解除而導致經(jīng)營損失的客觀存在，在沒有充足證據(jù)證明實際營業(yè)損失數(shù)額的前提下，原審依據(jù)案涉租賃合同的約定判令渝鄉(xiāng)辣婆婆酒店承擔20萬元違約金并無不當。

綜上，王東的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回王東的再審申請。

審判長　張　　　　　　斌

審判員　伊　　　　　　利

審判員　古麗努爾·買買提

二〇一八年三月二十八日

法官助理邵顥

書記員　黃　　 玲　　 娣