房屋買賣合同約定的違約金比例可以調整嗎？

   正常來看，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，只要是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。雙方應當按合同約定全面履行自己的義務，否則應當承擔違約責任。關于違約金能不能調整，怎么調整的問題，我們通過兩則案例給大家分析。

案例一：

基本事實

涉案房屋的所有權人是被告宋林祥、車君萍，原告劉軍作為買受方與兩被告的女兒宋家佳作為出賣方簽訂了《蘇州市存量房買賣合同》，約定將上述房屋出售給原告，價款為1820000元，出賣方（已取得出賣方授權委托的代理人）承諾已如實陳述房屋的有關情況并且簽署本合同，已取得所有共有人的書面同意，如因賣出方（代理人）上述承諾失實，出賣方按本合同約定的網簽價格的20%向買受方支付違約金，并承擔居間方全部傭金。造成其他損失的，出賣方（代理人）另行依法承擔賠償責任。

后原告多次催促被告宋家佳履行合同義務，但被告均以房屋漲價及被告宋家佳未取得處分權為由拒絕。原告起訴至法院，要求解除2016年1月8日簽訂的商品房買賣合同解除并賠償原告經濟損失人民幣1000000元。

法院認為

關于違約金，被告車君萍未經被告宋林祥同意將涉案房屋出售給原告，致使本案合同無法繼續履行，已構成違約，應承擔違約責任。原告據此主張違約金1000000元，而被告認違約金過高。鑒于本案合同簽訂過程中，原告對涉案房屋的權屬狀態及處分權未盡到審查注意義務，自身存在一定過錯。根據當事人的陳述，被告在本案合同簽訂后較短時間內即告知原告不再出售涉案房屋。本院綜合當事人的過錯程度、履約情況及違約責任的約定、涉案房屋的市場行情等因素，結合原告的損失情況認定原告主張的違約金過高，酌情調整違約金為300000元?！?016）蘇0506民初3360號

案例二：

基本事實

2013年8月24日，蔡有花（買受人）與富裕達公司（出賣人）簽訂《中山市商品房買賣合同》，合同約定如富裕達公司未按約定期限交房，則每日按已付房價款的萬分之一支付違約金，且違約金累計總額不超過商品房總價款的1%；如因富裕達公司責任致使業主不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，則每日按已付房價款的萬分之一支付違約金，且違約金累計金額最高不得超過業主累計已付房價款的1%。另富裕達公司應依約于2016年3月15日前交付涉案房地產給蔡有花使用，并依約辦理涉案房地產的產權轉移登記備案手續。但富裕達公司于2016年12月13日才把涉案房地產交付使用，且富裕達公司至今未能為蔡有花向產權登記機關提供資料進行備案導致蔡有花無法取得房地產權屬證書，兩行為已構成違約。

原告蔡有花主張：富裕達公司應按中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息的標準支付逾期辦證違約金和按照中山市住房和城鄉建設局政務網公布的中山市房屋租金參考價21元/平方/月計算，房屋面積75.07平方米計付逾期交房違約金。

法院認為

針對本案涉及的兩種違約情形，雙方已在合同中明確約定了逾期交房及逾期辦證的違約責任均為富裕達公司每日按已付房價款的萬分之一向蔡有花支付違約金。該逾期交房、逾期辦證違約金的封頂條款并未與富裕達公司的違約時限相聯系，合同約定交樓時間為2016年3月15日前，但雙方實際交樓時間是2016年12月13日；富裕達公司至今仍未將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，且富裕達公司至今仍不能確定辦理房產證的時間。

在此情況下，若按合同約定的房價款的1%為上限計算違約金，而該標準約定的違約金數額是確定的，則一方面不足以體現富裕達公司作為違約方應承擔的相關責任，另一方面，富裕達公司逾期交房、逾期辦證的違約行為導致業主不能完全行使物權的全部權益，業主的損失客觀存在，按上述方法計算的違約金亦遠不足以彌補業主作為守約方的經濟損失。

但蔡有花提交的中山市住房和城鄉建設局政務網公布房租金參考價格網絡截圖并不足以證明其產生了實際的租金損失，法院不予采信。除此以外，蔡有花又未提交其他證據證明因富裕達公司違約導致的具體損失數額，故無法認定合同約定的違約責任低于逾期交房及逾期辦證期間實際造成的損失。蔡有花應對此承擔舉證不充分的法律后果。最終法院酌定逾期交房違約金和逾期辦證違約金不以累計商品房總房價款的1%的封頂條款為限。最終法院酌定逾期交房違約金和逾期辦證違約金不以累計商品房總房價款的1%的封頂條款為限?！?019）粵20民終4492號

一、合同中約定的違約金比例能不能調整？

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”

合同中關于違約責任的條款可以由當事人自主協商確定，法院不會強制性規定。一般來說，在房屋買賣合同中約定總房款的10%或20%的違約金比例是很常見的，一套房子少則幾十萬，多則上千萬，按這個比例算下來違約金也是一筆不小的金額。

違約金約定金額如此高，是為了督促雙方當事人按照合同約定誠信履行合同義務，懲罰違約行為。但是實踐中會出現各種原因導致出現違約情況，如果不分情況全部按照合同約定要求承擔違約責任，勢必會發生嚴重不公平的情況。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條第一款規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！?/span>

可知，違約金具有補償性和懲罰性，其基本性質是補償性。約定的違約金過分高于或低于造成的損失，人民法院根據上述規定基于當事人的申請對違約金進行調整，使其與守約方所受到的損失大體相當。

二、影響法院認定違約金比例的因素

1、因為違約方的違約行為給守約方造成的實際損失。根據“誰主張誰舉證”的原則，如果守約方認為約定的違約金過分低于實際造成的損失，守約方要向法院舉證證明因違約行為遭受的實際損失。比如案例二中因為蔡有花不能舉證證明因富裕達公司違約導致的具體損失數額，法院對其主張的實際損失數額不予認定。反之違約方認為違約金過高請求減少的，違約方也負有向法院舉證證明違約金約定明顯過高的責任，之后證明責任轉移至守約方，由其證明具體損失。

2、因違約行為對合同履行造成的影響。是無法繼續履行還是只構成輕微履行障礙？當事人過錯程度，是主觀惡意違約還是因政策等原因導致違約？房價上漲或下跌一方反悔，給另一方帶來的履行利益損失，違約方是否及時通知對方或者采取措施防止損失擴大，是否存在過錯相抵、損益相抵等等因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

綜上，違約金是合同履行出現障礙的救濟手段，法律允許當事人自由約定違約金，法院在當事人的申請下可以對違約金進行調整。但是法院調整違約金是對當事人自由意志的干涉，需要滿足一定條件和充分的正當理由才可進行調整。合同雙方均應誠信履行合同，維護市場交易秩序，如發生糾紛，合同約定的違約金嚴重不合理的，建議及時委托專業人士處理，以最大限度的保障自己的合法權益。