房屋買賣合同中一方一般違約，對方不能解除合同

在房屋買賣合同過程中，為了防止對方違約，雙方通常會在合同中約定如下條款：

“如賣方未按照本合同約定的期限履行義務，買方有權要求賣方以轉讓成交總價為基數按日萬分之五支付違約金并繼續履行合同；如賣方逾期履行超過十日，買方可解除合同，賣方應當將買方已經支付的所有轉讓成交價款立即退還給買方，同時，買方有權要求賣方必須支付買方轉讓成交總價百分之二十的違約金，或雙倍返還買方已支付的定金。”

“如買方未按照本合同約定的期限履行義務，賣方有權要求買方以轉讓成交總價為基數按日萬分之五支付違約金并繼續履行合同，如買方逾期履行超過十日，賣方可解除合同并選擇要求買方支付轉讓成交總價百分之二十的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金。”

《合同法》第九十四條對合同解除也做了相應的規定，即：“第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”

但是，在簽訂房屋買賣合同以后，經常會發生買方逾期付款、逾期未協助辦理過戶，或賣方逾期贖樓、逾期未辦理過戶等行為，雙方沒有做出明確約定的情況下，這些行為是一般違約行為還是嚴重違約行為？如何界定違約程度？雙方約定將一般違約行為約定為可以解除合同的行為，而在實際履行中一般違約一方又不同意解除合同，該如何處理？一般違約行為和嚴重違約行為如何界定？這些無法從法律規定和司法解釋中找到答案。

當然，從《合同法》第九十四條的字面表述來看，如一方當事人遲延履行主要債務，對方催告后仍不履行的，守約方是可以解除合同的；同時，如一方當事人遲延逾期債務或者其他違約行為致使合同目的無法實現時，守約方也可行使合同解除權。當然，前提是，遲延逾期債務或者其他違約行為要達到什么樣的嚴重程序，才能認定為“致使合同目的無法實現”？法律卻沒有更明確的規定，這很考驗法官的智慧。

我們先看一則真實的案例。

賣方鄭某選、王某菊因與買方白某林、王某買賣合同糾紛一案，不服湖北省荊州市中級人民法院（2015）鄂荊州中民三終字第00056號民事判決，向湖北省高院申請再審。申請人鄭某選、王某菊認為，白某林、劉華沒有履行合同主要義務，經申請人催告后仍未履行，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第三款規定，申請人發出解除合同的通知于法有據，白林海、劉華在收到解除通知后未在三個月內提出異議，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條的規定，上述解除通知已經發生效力，雙方簽訂合同已經解除。

省高院經審理認為，關于辦理房屋所有權變更是否是合同主要義務的問題。在房屋買賣合同關系中，買受人的主要義務是依約支付房屋價款；出賣人的主給付義務為依約交付符合要求的房屋，對于辦理房屋產權證書，其僅有協助義務，即為合同的附隨義務。本案中，白某林、劉華交付了訴爭房屋的全部價款，鄭某選、王某菊向白、劉二人交付了訴爭房屋的房屋所有權證、土地使用權證及相關發票，未辦理房屋所有權變更登記并未影響訴爭房屋的交付使用，故原審認定辦理房屋所有權變更不是雙方當事人房屋買賣合同的主要義務而是附隨義務并無不當。

關于鄭某選、王某菊提出其具備行使法定合同解除權的條件，其發出的解除通知已經發生效力，雙方簽訂合同已經解除的問題。合同的法定解除必須具備實質要件和形式要件，實質要件是要求具備《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的行使法定解除權的條件，形式要件是依據《中華人民共和國合同法》第九十六條的規定發出解除合同的通知。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，并非一切違約行為都能使合同相對方行使法定解除權，只有一方當事人的行為構成根本違約，以致合同目的無法實現時，另一方當事人方可行使相關解除權，一般違約行為不構成行使解除權的條件。本案中，白某林、劉華交付了訴爭房屋的全部價款，鄭某選、王某菊向白、劉二人交付了訴爭房屋的房屋所有權證、土地使用權證及相關發票，未辦理房屋所有權變更登記并未影響訴爭房屋的交付使用，沒有達到使合同目的無法實現的程度，故賣方鄭某選、王菊梅不具備實行合同解除權的實質要件，其發出的解除合同的通知亦因缺乏行使解除權的基礎而無法達到解除合同的目的，故賣方鄭某選、王菊梅提出雙方當事人簽訂的合同已經解除的再審事由不成立。

據此，湖北省高級人民法院作出（2015）鄂民申字第02539號民事裁定書，駁回了駁回鄭某選、王某菊要求解除合同的再審申請。

律師解讀：

上述案件已經非常清楚地說明，并非一切違約行為都能使合同相對方行使法定解除權，只有一方當事人的行為構成根本違約，以致合同目的無法實現時，另一方當事人方可行使相關解除權，一般違約行為不構成行使解除權的條件。在上述案例中，白某林、劉華交付了訴爭房屋的全部價款，鄭某選、王某菊向白、劉二人交付了訴爭房屋的房屋所有權證、土地使用權證及相關發票，雙方的主要義務均已履行完畢。雙方未辦理房屋所有權變更登記并未影響訴爭房屋的交付使用。因此賣方發通知解除合同，并不能必然導致合同解除，其原因就在于其解除行為不具備合同解除權的實質要件，故其發出的解除合同的通知，亦因缺乏行使解除權的基礎、不符合合同法第九十四條之立法精神，而無法達到解除合同的目的。

在另一起案例中，買方陳某文、連美花主張賣方（開發商）海翼公司所交付的房屋質量嚴重不合格、對于賣房承諾的子女能入海翼幼兒園讀書也沒有履行兌現，存在重大違約，故買方陳某文、連美花未還償按揭貸款是行使不安抗辯權，海翼公司無權解除本案房屋買賣合同，并不服一審法院，提起上訴。

二審法院即福建省三明市中級人民法院在（2017）閩04民終796號民事判決書中認為，從最大限度維護當事人的合法權益和遵循合同全面履行原則考慮，在合同履行過程中一方當事人存在一般違約行為，但未給對方當事人造成重大損失，對于這種情形不分情況是否特殊均予以解除，將不利于市場經濟的發展和社會財富的增加。在本案中，陳某文雖然違約（未按時償還銀行貸款達11期），但其在二審庭審中表示愿意并且能夠繼續履行（按時償還銀行貸款）。特別是陳某文已經履行商品房買賣合同的主要部分義務（支付首付款、余款辦理銀行按揭貸款且已到賬），海翼公司不能行使約定解除權解除合同，應通過向違約方（陳某文、連美花）主張違責任、實際履行或者賠償損失等補救措施使合同繼續履行。

從司法引導誠信規范和裁判指引的角度出發，人民法院出于維護合同解除制度的嚴肅性、鼓勵交易和保護合同當事人的權益與利益以及促進社會經濟繁榮的需要，亦不能以買受人短期未能按時償還銀行貸款構成違約為由判令雙方消滅合同關系。綜上，在本案中，雖然陳某文共有11期未按時償還銀行貸款，導致海翼公司被中行三明分行從其賬戶扣劃51654.71元用于清償陳某文第29期至39期的住房按揭貸款，其行為構成違約，但中行三明分行未要求解除《個人一手住房貸款合同》及未要求海翼公司代陳某文償還全部到期和未到期的貸款本息，故海翼公司只能就代償部分款項向陳某文追償并要求其承擔違約責任，而不能主張解除合同。因此，陳某文、連美花關于海翼公司無權解除《商品房買賣合同》并要求駁回海翼公司全部訴訟請求的上訴請求，于法有據，本院予以支持。據此，法院判決駁回了駁回海翼置業（三明）發展有限公司的訴訟請求。

第二個案例是開發商起訴買方要求解除合同，一審支持開發商，二審駁回開發商訴求的案子。

律師解讀：

法院審理房屋買賣合同糾紛案件，首先考慮的是最大限度維護當事人的合法權益和遵循合同全面履行原則，在僅僅存在一般違約行為，且合同能夠繼續履行的情況下，法院更傾向于支持繼續履行合同，法院的觀點為“在合同履行過程中一方當事人存在一般違約行為，但未給對方當事人造成重大損失，對于這種情形不分情況是否特殊均予以解除，將不利于市場經濟的發展和社會財富的增加”。同時，上述第二個案例中，雖然買方陳某文共有11期未按時償還銀行貸款，導致海翼公司被中行三明分行從其賬戶扣劃51654.71元用于清償陳某文第29期至39期的住房按揭貸款，其行為構成違約，法院也予以了認定，但是法院認為，不能以買受人短期未能按時償還銀行貸款構成違約為由判令雙方消滅合同關系，原因在于從司法引導誠信規范和裁判指引的角度出發，人民法院應當維護合同解除制度的嚴肅性、鼓勵交易和保護合同當事人的權益與利益以及促進社會經濟繁榮。這一觀點是值得肯定和支持的。

因為一般違約行為并不能導致合同目的不能實現，否則，可能導致社會誠信的顛倒，鼓勵更多違反誠信原則的行為發生。

綜上，在房屋買賣合同糾紛中，一般違約行為不構成行使解除權的條件。

根據《合同法》第九十四條的規定，結合上述案例，我們可以理解為，并非一切違約行為都能使合同相對方行使法定解除權，只有一方當事人的行為構成根本違約，以致合同目的無法實現時，另一方當事人方可行使相關解除權。如解除行為不具備合同解除權的實質要件，則不能發生解除合同的法律效力。法院應當根據最大限度維護當事人的合法權益和遵循合同全面履行原則，在一方僅僅存在一般違約行為，且合同能夠繼續履行的情況下，法院應當判決支持繼續履行合同。同時，從司法引導誠信規范和裁判指引的角度出發，人民法院出于維護合同解除制度的嚴肅性、鼓勵交易和保護合同當事人的權益與利益以及促進社會經濟繁榮的需要，不應當支持一方以對方存在一般違約行為而解除合同。