案例—李某某與聞天公司確認合同無效糾紛案

發布日期：2020-03-27 17:25:59

案情簡介：“紫杉莊園”項目，又名“瀾香山”項目，由聞天公司開發建設。2016年4月25日，聞天公司與李某某簽訂認購合同一份，由李某某（乙方）認購聞天公司（甲方）開發建設的位于陜西省××區××街辦西××路以西“紫杉莊園”項目商品房，雙方在該認購合同中約定：“一、內部認購房源基本情況：1.認購房源：‘紫杉莊園’（暫定名）X幢X-X號。2.認購房源銷售面積約200㎡。3.認購房源銷售總價1720000元，大寫人民幣壹佰柒拾貳萬元整。二、付款方式及內部認購優惠價格：1.乙方內部認購購買該房屋選擇總房價款100%付款比例。2.根據乙方內部認購該房屋付款比例甲方給予乙方總房價款7折優惠，優惠后總價1204000元，大寫人民幣壹佰貳拾萬肆仟元整。3.乙方應于2016年4月25日一次性向甲方支付該認購房源100%房價款1204000元，大寫人民幣壹佰貳拾萬肆仟元整。三、甲乙雙方權益：1.本合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內部認購合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。2.乙方在與甲方約定的時間內辦理完畢付款及購房相關手續，在簽訂《商品房買賣合同》時可享有一次更名機會。3.乙方在內部認購期間為一次性付款，在辦理簽訂《商品房買賣合同》時享有重新選擇付款方式的權益，乙方如若選擇商業貸款形式購買，需遞交按揭相關資料并辦理完畢銀行審批面簽手續，待銀行審批放款后甲方于15日內將乙方向銀行貸款部分房價款如數退還乙方。4.本合同簽訂后，乙方接到甲方通知應在15日內到甲方指定的地點與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本合同中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。逾期辦理則視為乙方自動放棄所認購房屋，甲方則另行安排出售，不予保留。”該合同下方加蓋有聞天公司的公章，并有李某某簽名。合同簽訂當日，李某某即向聞天公司繳納1204000元購房款，聞天公司向李某某出具收據。

2016年8月3日，長安房管局對案涉項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，遂于同年8月9日作出處理決定：責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，并對違規銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關建審手續。后，聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由將李某某起訴至法院，請求確認雙方簽訂的認購合同無效。2018年3月1日，長安房管局因聞天公司在案涉項目未取得商品房預售許可證的情況下擅自違規銷售，對聞天公司予以行政處罰，責令停止銷售活動，補辦許可證，并處罰款人民幣720758元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。庭審中，李某某認可雙方當事人所簽訂的認購合同系事實上的房屋買賣合同。庭審后，一審法院向李某某釋明合同無效的后果，但李某某堅持認為合同有效，堅持要求聞天公司交房。另查明，案涉項目現已取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

二審查明，2011年4月15日，聞天公司取得案涉房地產開發項目的土地使用權證；2012年1月19日，取得建設用地規劃許可證；2017年6月2日，取得建設工程規劃許可證；2017年7月27日，取得建筑工程施工許可證；2018年5月10日，繳納案涉地塊廉租住房建設資金6060600元；2018年6月8日，取得商品房預售許可證。案涉房地產項目于2016年5月動工建設，2017年5月工程主體封頂，截止目前，水、電、氣、暖及小區道路、綠化等均未完工，也未進行驗收。聞天公司于2017年12月引入投資人西安龍湖地產發展有限公司后，同月向陜西秦農農村商業銀行股份有限公司償還了本息合計199801479.32元的貸款，于2018年1月和3月向西安市未央區和平小額貸款有限公司償還貸款11994444元，并支付了包括農民工工資在內的共計48300000元工程款。

裁判原文節選

一審【案號：西安市長安區人民法院（2018）陜0116民初2519號】依法成立的合同，受法律保護。《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。”綜上，該案爭議焦點應為聞天公司和李某某所簽訂的認購合同的性質。如案涉合同系商品房預售合同，則應適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同，如案涉合同非商品房預售合同，則反之。該案中，聞天公司和李某某簽訂的認購合同中約定了雙方的名稱、住所、房屋的基本情況、單價、總價款、付款方式、付款時間，未對交付使用條件及日期等項目予以約定，現聞天公司認為在簽訂合同當時已經告知李某某，李某某在庭審中亦認可該合同系事實上的商品房買賣合同，因此，應認為案涉合同應為商品房買賣合同。因聞天公司在該案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故雙方簽訂的認購合同應為無效合同。由于該院已向李某某釋明合同無效之后果，因法庭辯論已經終結，且李某某仍堅持其答辯意見，故其可另案起訴，本案不予處理。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八條、第四十四條、第六十條，《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，遂判決：聞天公司與李某某于2016年4月25日簽訂的認購合同無效。案件受理費100元，聞天公司已預交，由聞天公司承擔。

二審【案號：西安市中級人民法院（2018）陜01民終8145號】根據聞天公司與李某某的訴辯主張，本案二審爭議的焦點問題為：一、一審程序是否存在違法的問題；二、雙方當事人之間是否形成商品房預售合同法律關系；三、如雙方當事人之間已經形成商品房預售合同法律關系，其效力如何認定。

一、關于一審程序是否存在違法的問題

首先，雖然一審法院于第一次庭審時適用簡易程序審理本案，但根據案件的實際審理情況，一審法院已于第二次庭審時轉為普通程序審理，故并不違反法律規定。其次，李某某雖然向一審法院提交了調取證據的申請，但是否予以準許，系人民法院根據李某某所申請調查收集的證據與待證事實有無關聯、對證明待證事實有無意義或者其他有無調查收集必要等因素綜合進行判斷的結果，一審法院未予調取相應證據，即表明一審法院認為該證據并不影響本案的審理結果，本案中一審法院未予調取相應證據并無不當。再次，提起反訴是當事人依法享有的訴訟權利，是否提起反訴，何時提起反訴，均由當事人自行決定。本案中，李某某未提起反訴，系李某某對自身訴訟權利的處分，并非一審法院拒絕接受其反訴請求，故李某某主張一審法院剝奪其反訴權利無事實依據，不能成立。最后，李某某主張一審法院作出判決的時間與事實不符，經審查，針對合同效力問題，一審法院已于2018年6月5日向李某某進行釋明，并非在作出一審判決之后。一審法院于2018年6月11日與李某某形成談話筆錄，是對是否接受李某某庭后提交的證據等問題進行答復，故不存在判決時間與事實不符的問題。

據此，李某某主張一審存在程序違法的理由不能成立。

二、關于聞天公司與李某某之間是否形成了商品房預售合同法律關系問題

首先，認購合同的名稱雖為“紫杉莊園內部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內容進行了明確約定，合同內容已經具備了商品房預售合同的主要條款。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規定以外的其他內容，當事人達不成協議的，人民法院按照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定”之規定，聞天公司與李某某之間的商品房預售合同成立。根據《合同法》第四十四條第一款“依法成立的合同，自成立時生效”之規定，雙方之間的商品房預售合同自2016年4月25日簽訂之日起即生效。其次，在合同簽訂當日，李某某即支付了房屋總價款1204000元，聞天公司向李某某出具了收到購房款的收據，訴訟中聞天公司也沒有對李某某履行合同的行為提出抗辯，表明雙方當事人同意對商品房預售合同實際履行。最后，聞天公司與李某某在訴訟中均認可認購合同實質是商品房預售合同。

據此，案涉認購合同實質上是商品房預售合同，聞天公司與李某某之間形成了商品房預售合同法律關系。

三、關于聞天公司與李某某之間的商品房預售合同法律關系的效力問題

首先，李某某在簽訂認購合同當日即支付了全額購房款，聞天公司在自身合同目的已經實現情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產市場出現價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，顯然違背誠實信用原則。其次，聞天公司作為房地產開發企業，對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的，對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。現聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益，聞天公司的行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，對此種行為不應予以支持。最后，聞天公司簽約時未取得商品房預售許可證，雖然違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規定，但是并不必然導致其簽訂認購合同的民事法律行為無效。

據此，聞天公司與李某某簽訂的認購合同有效，雙方之間形成了有效的商品房預售合同法律關系。

綜上所述，李某某的部分上訴理由成立，本院予以采信，其上訴請求本院依法予以支持。一審判決認定事實部分不清，適用法律錯誤，依法應予改判。根據《中華人民共和國民法總則》第七條、第一百五十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷西安市長安區人民法院（2018）陜0116民初2519號民事判決；

二、駁回西安聞天科技實業集團有限公司的訴訟請求。

一審案件受理費100元、二審案件受理費100元，均由西安聞天科技實業集團有限公司負擔。

本判決為終審判決。

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