房屋買賣合同的效力問題是一個大問題，我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫了很多相關的文章，在我的書《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》中也有很多小專題是關于合同效力的。本文主要是針對《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“九民紀要”）及其《理解與適用》，介紹一些房屋買賣合同效力的新變化。
一、“一手房”買賣合同效力變化：無預售許可證不影響合同效力《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這條規定的本意是保護商品房買受人，但是該規定比較粗糙，沒有進一步明確只有房屋買受人可以以開發商無預售許可證為由起訴確認合同無效，開發商不得以自己無預售許可證為由起訴確認合同無效（即“合同相對無效”）。這就導致了司法實踐中有開發商利用了這個法律漏洞，最典型的代表就是2018年2月，在房價大幅上漲背景下，西安某開發商以簽訂標的房屋認購合同（注：該認購合同在性質上屬本約）時無預售許可證為由起訴業主要求確認合同無效。一審判決確認合同無效【案號：西安市長安區人民法院（2018）陜0116民初2519號】，該判決符合法理，違背情理；二審改判駁回開發商確認合同無效的訴請【案號：西安市中級人民法院（2018）陜01民終8145號】，該判決符合情理，但卻違背法理。2019年11月最高人民法院出臺“九民紀要”，“九民紀要”第30條規定：“……下列強制性規定，應當認定為‘效力性強制性規定’：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準的交易場所之外進行期貨交易。關于經營范圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為‘管理性強制性規定’。”第31條規定：“違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規范對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量，并在裁判文書中進行充分說理。”從上述兩條規定，也很難看出“九民紀要”對無預售許可證的商品房預售合同效力的明確態度。《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第246頁：“如果法律僅是禁止一方的某種行為，在確定合同效力時，需要優先考慮交易相對人的保護問題。如在房屋上漲的情況下，開發商以其未獲得商品房預售許可為由請求宣告商品房預售合同無效，此時，就需要考慮善意買受人的保護問題，對其保護就是對交易安全的保護。”這段話體現的是合同相對無效的精神，即只有法律傾斜性保護的一方才可以主張合同無效，合同向對方不得主張合同無效。但是，這段話并沒有完整的把這個意思表達出來。《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第637頁：“預售許可證是行政管理手段，沒有預售許可證，開發商應當受到行政處罰，但不應當影響民事合同的效力。沒有預售許可證，購房合同無效的法律規定屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。”這段明確說沒有預售許可證不影響民事合同的效力，這就完全改變了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的文義，防止了開發商以無預售許可證為由主張合同無效，但也導致房屋買受人不得以無預售許可證為由主張合同無效。所以我認為這個觀點還是不夠精細，最好的方法還是引入合同相對無效制度，規定只有房屋買受人可以以無預售許可證為由主張合同無效，開發商不得以無預售許可證為由主張合同無效。二、“二手房”買賣合同效力的演變（“一手房”也適用）《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”《合同法解釋一》第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”《合同法解釋二》第14條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定’，是指效力性強制性規定。”《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第15條規定，正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發[2009]40號第16條規定，人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”《民法總則》第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，但是該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”《民法總則》第154條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”“九民紀要”第30條規定，合同法施行后，針對一些人民法院動輒以違反法律、行政法規的強制性規定為由認定合同無效，不當擴大無效合同范圍的情形，合同法司法解釋（二）第14條將《合同法》第52條第5項規定的“強制性規定”明確限于“效力性強制性規定”。此后，《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》進一步提出了“管理性強制性規定”的概念，指出違反管理性強制性規定的，人民法院應當根據具體情形認定合同效力。隨著這一概念的提出，審判實踐中又出現了另一種傾向，有的人民法院認為凡是行政管理性質的強制性規定都屬于“管理性強制性規定”，不影響合同效力。這種望文生義的認定方法，應予糾正。人民法院在審理合同糾紛案件時，要依據《民法總則》第153條第1款和合同法司法解釋（二）第14條的規定慎重判斷“強制性規定”的性質，特別是要在考量強制性規定所保護的法益類型、違法行為的法律后果以及交易安全保護等因素的基礎上認定其性質，并在裁判文書中充分說明理由。下列強制性規定，應當認定為“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準的交易場所之外進行期貨交易。關于經營范圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。“九民紀要”第31條規定，違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規范對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量，并在裁判文書中進行充分說理。1、“九民紀要”出臺之前，法律、司法解釋等對合同無效的規定歸納起來就是：違反法律、行政法規效力性強制性規定的合同無效。但對于何謂“效力性強制性規定”并未作出直接明確的規定。（1）對“效力性強制性規定”和“管理性強制性規定”做了進一步的界定和列舉：“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準的交易場所之外進行期貨交易。關于經營范圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。違反規章不會直接導致合同無效，但是該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。也就是說，內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等的規章是關于公序良俗的規定，違反這些規章就是違反公序良俗，違反公序良俗，根據《民法總則》第153條的規定，合同無效。
