破解“房屋買賣合同”中的27個大坑！——之四

六、購買“學區(qū)房”應當注意的事項

1、什么是學區(qū)房？

顧名思義“學區(qū)房”是歸屬于一些教學質量好、水平高的中小學學區(qū)地段的房產。所謂的教學質量優(yōu)劣實質上是教育資源分配不均衡所致，家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費重金購置“學區(qū)房”，也是拼了……

2、購買學區(qū)房需要注意哪些事項？

(1)確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不一定是“學區(qū)房”。

律師支招：不能輕信賣方或者中介關于“學區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。

(2)了解所購買的“學區(qū)房”落戶時間是否符合入讀學校的要求。

律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合，此外還要咨詢學校有沒有充足的名額可以讓孩子入學等，確保買的安心、住的放心。

（3）一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視。“學區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。

（4）將賣方對“學區(qū)房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。（口說無憑，寫進合同里也算有個保障）

（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學區(qū)房”而因小失大。

七、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項

1、對于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。

律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便于日后維護自身的合法權益。

2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。

八、房屋的交付應當注意的事項

1、詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。

法律風險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。

例子：曾經發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內的精裝修都被拆除，空調等設備也被拆走。當買方提出強烈質疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。

2、有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。

范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。

3、在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關的物品是否齊全。

4、在合同中應當明確約定逾期交房的法律后果。

范例：賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權要求解除合同、退房并返還已付房款及相應的利息，同時要求賣方承擔相應的違約責任。

5、最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。

法律風險提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會產生糾紛。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權衡一下利弊再做決定。

九、合同尾部簽章應當注意的事項

1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。

2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細填寫完整。

3、準確填寫合同簽訂時的具體日期。