城鎮居民購買農村房屋，所簽買賣合同應認定無效

城鎮居民和農村村民所簽農村房屋買賣合同違反國家法律和政策規定，應無效，雙方過錯，應各自承擔相應責任。

標簽：房屋買賣｜農村房屋｜國家政策｜合同無效

案情簡介：2008年，徐某將農村房屋售予城鎮居民丁某。丁某裝修并入住4年后，起訴主張合同無效。

法院認為：①《民法通則》第6條規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。宅基地是農村集體經濟組織分配給成員用于建造住宅的土地，根據我國《土地管理法》和《物權法》規定，宅基地使用權的主體具有特定性即只能是農村居民，具有社會保障和社會福利性質。盡管中央正在研究盤活農民資產推動農村發展問題，但土地問題事關基本國策，若認可城鎮居民購買農民房屋和宅基地有效，則勢必形成對國家基本國策和戰略發展以及社會公平、穩定的沖擊。而本案訴爭房屋系農村村民在集體土地上建造的住宅，丁某作為城鎮居民和徐某簽訂關于涉案房屋買賣的合同違反了國家法律和政策規定，該合同為無效合同。②《合同法》第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。第58條規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠付對方因此所遭受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。依上述法律規定，丁某應向徐某返還涉案房屋，徐某向丁某返還已收取的購房款及按物價部門估價確定的丁某對涉案房屋的投入即裝修款。雙方對合同無效均有過錯，故應各自承擔相應責任。丁某損失為其已繳納購房款的銀行貸款利息，雙方各應承擔50％，徐某損失為丁某居住該房期間的房屋租金，租金參照物價部門估價的租金標準認定，由丁某賠償徐某該費用的一半即。判決確認合同無效，徐某返還丁某購房款和裝潢款，徐某支付丁某購房款利息50%，丁某賠償徐某租金50%。

實務要點：城鎮居民和農村村民簽訂關于農村房屋買賣合同違反了國家法律和政策規定，合同無效，屬雙方過錯，應各自承擔相應責任。

案例索引：江蘇連云港中院（2013）連民終字第0453號“丁某與徐某房屋買賣合同糾紛案”，見《丁德軍訴徐海燕等城鎮居民購買農民住宅合同被認定無效判令返還案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201402/32:54）。