出售房屋未取得權(quán)屬證書，并不因此導(dǎo)致合同無效

買賣雙方在賣方尚未取得房屋權(quán)屬證書情況下所簽房屋買賣合同，違反的是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同效力。

標(biāo)簽：房屋買賣｜無證房屋｜管理性規(guī)范｜效力性規(guī)范

案情簡介：2009年，馬某通過中介購買趙某房屋，約定小區(qū)統(tǒng)一辦理權(quán)屬登記時再過戶。2012年，馬某訴請過戶，趙某稱合同無效。

法院認(rèn)為：①趙某對涉案房屋享有實(shí)質(zhì)上的處分權(quán)，房屋買賣合同系合同雙方真實(shí)意思表示。馬某與趙某簽訂房屋買賣合同時，趙某未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，屬《城市房地產(chǎn)管理法》所規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓情形。但該法相關(guān)規(guī)定一般認(rèn)為屬管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非屬決定合同效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方所簽房屋買賣合同并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。②合同當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。本案中，雙方簽訂售房合同，并約定趙某辦好涉案房屋權(quán)屬證書后，由趙某協(xié)助中介公司將該房屋權(quán)屬證書辦至馬某名下，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約履行己方義務(wù)。合同簽訂后，馬某已履行支付房款義務(wù)，趙某亦于合同簽訂后將房屋交付給馬某實(shí)際使用，且馬某起訴時，案涉房屋已具備辦理權(quán)屬證書條件，判決趙某協(xié)助馬某辦理過戶手續(xù)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：買賣雙方在賣方尚未取得房屋權(quán)屬證書情況下所簽房屋買賣合同，雖違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定，但不影響合同效力。

案例索引：江蘇揚(yáng)州邗江區(qū)法院（2012）揚(yáng)邗民初字第0154號“馬某與趙某等買賣合同糾紛案”，見《馬金芳訴趙年霞等在未取得權(quán)屬證書情況下簽訂的房屋買賣合同被認(rèn)定為有效案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201402/32:52）。