雖簽認購書，但磋商不成未簽正式合同，定金應退

認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。

標簽：房屋買賣｜預約合同｜違約責任｜認購書｜定金

案情簡介：2011年，吳某與開發公司簽訂認購書，并支付定金52萬元，開發公司收據載明“訂金”。2012年，因雙方對“贈送花園”是否享有專屬使用權產生爭議導致未能簽署商品房買賣合同，開發公司據此拒絕退還定金致訴。

法院認為：①案涉認購書屬預約合同，系對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，但對雙方買賣房屋交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款并無明確約定，需在簽訂正式商品房買賣合同時寫上一致達成。依該認購書，吳某享有對選中房屋優先購買權利，并負有在約定時間與開發公司誠信磋商簽訂商品房買賣合同義務。②雙方簽訂認購書后即負有在約定期限屆滿前為簽訂商品房買賣合同進行誠信磋商義務，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，即履行了認購書義務。雖然開發公司出具收據上注明“訂金”，但從認購書約定付款內容應認定吳某支付的是“定金”。認購書中約定定金亦只是擔保雙方誠信談判義務，以求最終達成證實商品房買賣合同，吳某簽訂認購書后依約支付定金，同時與開發公司就商品房買賣合同簽訂積極磋商，如雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達成一致意思表示，致使本約不能訂立，則屬不可歸責于雙方原因，不在預約合同所指違約情形內。③最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本案中，對花園問題如何協商，雙方均不能證明自己所述真實情形下，應認定雙方未能訂立商品房買賣合同原因系雙方磋商不成，并非一方對認購協議反悔，雙方均已履行認購書約定義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。此情形下，預約合同應解除，已付定金應返還。

實務要點：商品房認購書簽訂后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0619號“吳某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案——商品房預售合同中違約行為的認定》（任璐），載《人民法院案例選》（201301/83:22）；另見《吳建平訴深港公司商品房預售定金返還糾紛案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201304/28:73）。