真貸假按揭合同解除后，開發(fā)商與自然人連帶償債

開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通所簽按揭合同解除后，開發(fā)商與該自然人應對銀行貸款承擔連帶清償責任。

標簽：房屋買賣｜虛假按揭｜階段性保證

案情簡介：2008年，開發(fā)公司為套取銀行貸款，以錢某名義在銀行辦理按揭貸款，開發(fā)公司提供“抵押有效設立前”的階段性連帶保證責任。后因錢某未依約償還借款，銀行訴請錢某、開發(fā)公司連帶清償借款。

法院認為：①雖然開發(fā)公司為融資目的與錢某惡意串通，以錢某名義向銀行申請貸款，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明開發(fā)公司或錢某將上述情況告知了銀行，亦不能證明銀行知道或應當知道欺詐行為存在，故不能認定銀行與開發(fā)公司及錢某存在惡意串通情形。在與錢某訂立借款合同、抵押合同中，銀行屬于被欺詐方，銀行因受欺詐而與錢某所簽按揭購房合同屬可撤銷合同，銀行作為被欺詐方，享有合同撤銷權。現(xiàn)銀行以訴訟請求表明放棄撤銷權，撤銷權因此消滅，據(jù)此應認定銀行與錢某所簽按揭購房合同有效。②案涉合同因銀行放棄撤銷權而歸于有效，且銀行作為被欺詐方，無需追究合同各方締約過失責任，故本案并不涉及審查銀行簽訂合同的過錯問題。根據(jù)合同相對性原則，銀行與錢某所簽借款合同和抵押合同，僅在合同雙方當事人之間產生民事權利義務關系，并對合同雙方當事人產生法律約束力，故銀行要求錢某還款的訴請應予支持。③最高人民法院《關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第10條規(guī)定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的的民事責任仍應承擔擔保責任。但是，擔保合同另有約定的除外。開發(fā)公司提供階段性連帶保證的主合同系案涉借款合同，現(xiàn)借款合同因銀行提起訴訟而解除，開發(fā)公司與銀行在保證合同中對主合同解除后的擔保責任并無特別約定，而合同約定開發(fā)公司提供階段性連帶保證的期限為貸款合同簽署之日起至抵押有效設定，相關權利證明文件交付銀行執(zhí)管之日止。本案訴訟階段，抵押并未有效設定，開發(fā)公司提供的階段性連帶保證的期限屆滿條件未成就，故保證人開發(fā)公司仍應對錢某因貸款合同所產生的所有債務承擔連帶清償責任。判決錢某償還銀行借款本息及律師費，開發(fā)公司承擔連帶清償責任。

實務要點：開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通所簽按揭合同解除后，開發(fā)商與該自然人應對銀行貸款承擔連帶清償責任。

案例索引：江蘇南京中院（2014）寧商再終字第17號“某銀行與錢某等借款合同糾紛案”，見《中國農業(yè)銀行股份有限公司南京城北支行與錢建明、南京蟠龍金陵建設開發(fā)有限公司等借款合同糾紛案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201504/40:80）。