商品房方位布局相反，且無法調換的，可解除合同

開發商交付的房屋與購房合同明確約定的方位布局相反，且無法調換的，購房者可以合同目的不能實現解除合同。

標簽：房屋買賣｜設計變更｜方位布局｜合同解除｜目的落空

案情簡介：2014年，張某與開發公司簽訂商品房買賣合同。2015年，開發公司交房，張某發現房屋內部布局與開發公司宣傳圖片及購房合同附件中房屋平面圖相反，遂訴請解除合同。

法院認為：①根據《合同法》第94條第1款第4項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實現時非違約方的法定解除權，案涉房屋內部布局左右相反導致張某合同目的不能實現，其有權解除購房合同。首先，合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的，當事人購房客觀目的在于取得房屋所有權并用于居住、孩子入學、投資等，影響合同客觀目的實現的因素有房屋位置、面積、樓層、采光、質量、小區配套設施等，客觀目的可通過社會大眾普通認知標準予以判斷。主觀目的為某些特定情況下當事人動機和本意。一般而言，《合同法》第94條第1款第4項中的合同目的不包括主觀目的，但當事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎，則該特定主觀目的客觀化，屬《合同法》第94條規制范圍。②本案中，雙方當事人對于房屋內部左右布局約定明確。從現有證據來看，無論是開發公司宣傳圖片還是購房合同附件中房屋平面圖，均明確了房屋進門后的左右布局。開發公司在購房合同附件中的房屋平面圖加蓋合同專用章，該附件并未提醒購房者，實際交付房屋內部左右布局可能與平面圖相反。且張某所購房屋為期房，在購房時參觀的樣板房亦與實際交付房屋不一致，無法據此推斷張某明知所購房屋內部左右布局與合同約定相反。張某對于房屋內部左右布局明確約定并作為特定合同目的，并不違反法律、行政法規禁止性規定，亦未侵害第三人權益，屬當事人意思自治范疇，法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權利。房屋并非普通商品，購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。由于開發公司并未交付符合合同約定布局的房屋且無法調換，致使張某購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，張某要求解除合同于法有據。張某放棄對違約金部分的主張，系對自身權利的自由處分，法院照準。判決開發公司返還張某購房款63萬元。

實務要點：開發商交付的房屋與購房合同明確約定的方位布局相反，且無法調換的，購房者可以合同目的不能實現解除合同。

案例索引：江蘇南通中院（2015）通中民終字第03134號“張某與某開發公司等房屋買賣合同糾紛案”，見《張儉華、徐海英訴啟東市取生置業有限公司房屋買賣合同糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（201709/251:43）；另載《江蘇省高級人民法院公報》（201704/52:41）。