物價(jià)部門出具證明材料，不當(dāng)然成為認(rèn)定事實(shí)根據(jù)

購房人因房屋質(zhì)量問題無法入住索賠時(shí)，物價(jià)部門出具的價(jià)格咨詢意見，并不當(dāng)然成為認(rèn)定租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù)。

標(biāo)簽：房屋買賣｜房屋質(zhì)量｜證據(jù)規(guī)則｜證據(jù)形式｜咨詢意見｜租金標(biāo)準(zhǔn)

案情簡(jiǎn)介：2011年，因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致李某購買商品房無法入住，李某訴請(qǐng)開發(fā)公司按每月2.1萬元標(biāo)準(zhǔn)賠償其租房損失。原審法院采信物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心詢價(jià)意見按9000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算李某損失。

法院認(rèn)為：①法院應(yīng)以證據(jù)能證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判，無論是當(dāng)事人提供的證據(jù)，還是法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，均應(yīng)客觀真實(shí)反映案件事實(shí)，并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證后，才能作為定案依據(jù)。對(duì)于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的詢價(jià)意見、咨詢意見等證據(jù)材料，法院應(yīng)對(duì)其真實(shí)性、合法性及與待證事實(shí)關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷。如上述證據(jù)不能反映案件客觀真實(shí)情況，則不能作為法院認(rèn)定案件事實(shí)根據(jù)。②本案中，開發(fā)公司違反合同約定，交付房屋存在質(zhì)量問題致李某不能正常居住，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。李某請(qǐng)求以同期房屋租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實(shí)際損失，法院應(yīng)予支持。③根據(jù)市場(chǎng)一般行情，決定房屋租賃價(jià)格因素主要包括房屋面積、戶型、地理位置、裝潢檔次、周邊環(huán)境等因素，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的詢價(jià)意見僅系認(rèn)定房屋租賃價(jià)格參考和證據(jù)材料，而不應(yīng)成為認(rèn)定涉案房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù)。根據(jù)法院查明事實(shí)，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于同區(qū)位同類房屋實(shí)際市場(chǎng)租賃價(jià)格，故該詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不符合當(dāng)時(shí)涉案房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際情形。在計(jì)算涉案房屋租金實(shí)際損失時(shí)，應(yīng)綜合房屋市場(chǎng)租賃價(jià)格真實(shí)情況據(jù)實(shí)予以認(rèn)定。李某提交的同地段房屋租賃協(xié)議雖證明涉案小區(qū)有業(yè)主出租房屋租金可達(dá)到每月2.1萬元以上，但該租金價(jià)格僅系個(gè)別業(yè)主根據(jù)自己房屋區(qū)位及裝修情況，結(jié)合租房人實(shí)際需求，協(xié)商達(dá)成的價(jià)格，不具有普遍性。法院酌定本案年度每平方米每月租金按2010年61.36元、2011年67.82元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，判決開發(fā)公司賠償李某租金損失27萬余元及其他費(fèi)用。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：因商品房質(zhì)量問題導(dǎo)致購房人無法入住，在計(jì)算購房人實(shí)際損失時(shí)，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心等機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格咨詢意見，并不當(dāng)然成為認(rèn)定涉案房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù)。

案例索引：江蘇南京中院（2015）寧商民再終字第29號(hào)“李某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案》，載《最高人民法院公報(bào)·案例》（201612/242:33）；另見江蘇南京中院（2015）寧民再終字第28號(hào)“李某與某開發(fā)公司預(yù)售合同糾紛案”，見《李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案》，載《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》（201606/48:41）。