最高院判利：以借名為虛，規避限購政策買房的，其合同視為無效！

2021年轉眼接近尾聲，而各地房價借著年度又開始了新的一輪騷動，導致多地陸續出臺新政策一再重申：房子是用來住的，不是用來炒的。看這天文數字的房價，有些人可以買，但有些人則被限制購房，而這些人往往會想辦法突破限購的桎梏，通常辦法就是代持，也是借名字買房，例如：A想買房，但不具有購房資格，B不想買房，但有購房資格，于是A和B互通有無，A出錢B出資格，雙方約定購房款由A出，B雖然是房屋登記的名義所有權人，但實際所有權人是A。這種借名買房的協議顯然是為了規避限購政策，但各地限購政策往往是各地政府出臺的地方政策，違反該政策，并不是違反法律、行政法規的強制性規定。

一、借名買房的原因

1.規避法律、政策：

（1）規避房屋限購令政策;

（2）規避限貸令以及其他貸款障礙;

2.爭享特定購房優惠;

3.隱藏真實的財產信息;

4.其他原因。

二、借名買房的風險

1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。

2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解、不承認借名之事。

3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的相關規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。

4.房產被名義購房人轉讓、抵押或者被法院強制執行。

三、借名買房協議的效力問題

借名買房協議的效力問題存在兩種觀點

第一種、認為借名買房協議有效，主要理由是限購限貸均屬政策范疇。根據《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”，還是從2021年1月1日開始施行的《民法典》第四百六十五條“依法成立的合同，受法律保護”，只要借名協議不存在無效情形的，對雙方就有法律約束力。此前大多數地方法院均持該種觀點，最高人民法院在（2011）民申字第261號民事裁定書亦持該種觀點；

第二種，借名買房協議應該區分不同情況認定，對于借名購買政策性優惠房產的應該認定為無效；對于借名購買非政策性房產的如果借名人本身不具有購房資格的認定為無效；如果借名人具有購房資格且沒有其他無效情形的可以認定有效；借名人不具有購房資格之所以認定借名購房協議無效的理由在于該種行為違背“公序良俗”。

第一種，借名人請求法院確認對應的房產歸借名人所有，主要依據為《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”（注：該條在最高人民法院關于適用《民法典》物權編的解釋 （一）中仍保留）認為不動產登記簿記載存在錯誤，現借名人有證據證明自己是實際的權利人，因此請求法院確認。部分法院采用此觀點，比如杭州市中級人民法院（2014）浙杭民終第3405號民事判決就持該種立場。

第二種，借名人與出名人之間的借名買房協議，借名人享有的僅為債權，不是物權，借名人無權請求確認房屋權屬的歸屬，僅能要求借名人配合辦理過戶登記手續。（2020）最高法民在328號民事裁定書中認為，司法解釋第二條僅指因利用虛假資料騙取登記或登記機關登記錯誤的情形下實際權利人的救濟措施，不包含因法律原因導致的物權變動，對該條司法解釋進行了限縮。因此事實上的產權人僅能請求法律上的產權人配合辦理變更登記手續。

出名人與出賣方簽署買賣合同但沒有辦理權屬登記之前，借名人無法要求出名人配合辦理過戶手續。值得注意的是法院對于不具備購房資格的人，不管是要求確認房屋產權歸屬或請求配合辦理變更登記手續的請求均不予支持，因此不具備購房資格情況下無法通過該種途徑維護自己的權利。

這里萬典律師建議

借名買房的主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。借名買房協議的形式在實務中多種多樣，目前我國實行的房屋限購政策使得借名買房行為盛行，但是法律風險也隨之存在，實踐中為規避風險應注意：

如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，并保留好付款單據。日后如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以法律手段保護自己的權利。由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人也是一種很好的規避風險的方法。針對借名買房行為專門歸納相應的裁判規則，有利于法律實務中問題的解決。人民法院的裁判結果，也有利于提示民眾規避法律風險，實現房屋買賣經濟秩序的穩定。

如何防范風險？

1、通過以下的8宗案例來看，不建議大家借名買房，如果要借名買房，需要對借名人足夠的了解，除此之外還需要了解借名人是否有不良嗜好，大額債務等。

2、借名買房，需簽約合同，明確雙方義務，約定配合過戶等情況，記得錄音錄像。

3、保留成套的收據，如合同、發票、契稅票、物業合同等。

4、日常關系的維護。

附件：

案例一：譚某興與雷某志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛案——民事裁定書 (2011)民申字第261號

借名買房協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同。

案例二：

案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司、徐某欣、曾某外案外人執行異議之訴案——民事判決書(2018)遼民終211號

因借名買方需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。

案件三：任某1、任某2合同糾紛申訴案——民事裁定書(2017)京民申4182號

對于親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

案件四：趙某章、趙某所有權確認糾紛案——民事裁定書(2016)津民申1745號

借名買房情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。

案件五、商甲、商乙合同糾紛申訴案——民事裁定書(2017)京民申2338號

書面合同不是借名買房的必要條件。

案件六、姚某麗、姚某云、關某花與章某文返還原物糾紛案——民事裁定書(2015)新民申字第1879號

不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。

案件七、羅某紅與深圳市住房和建設局收回經濟適用住房糾紛案——行政裁定書(2016)粵行申984號

借名買房協議僅對協議方有約束力，不能對抗外部行為。

案件八、湯某房屋買賣合同糾紛案——民事裁定書(2015)高民申字第04334號。