借名買的房，真的屬于你嗎？6個方面搜集準(zhǔn)備證據(jù)，為確權(quán)做好準(zhǔn)備！

由于近年來房產(chǎn)價值的巨幅增長，實踐中常有人借他人名義完成購房手續(xù)，然后出名者將房屋登記在自己名下后，便企圖將房屋占為己有，而不承認(rèn)與借名人之間有過關(guān)于借名買房的約定。而且由于借名人與出名人之間往往具有如親屬、朋友、同事等較為親密的關(guān)系，日常生活中可能存在較多資金往來，雙方就借名買房事宜之間也沒有形成書面約定或所形成的書面約定并不規(guī)范。

那么在哪些情形下可以認(rèn)定“借名買房”關(guān)系成立呢？

這里萬典律師帶您深入案例來了解其中的法律關(guān)系

王某婚后認(rèn)識劉某并建立同居關(guān)系。2003年，為生活方便兩人以劉某名義在上海購買一處總價為57萬余元的房屋，其中首付款17萬余元。該房屋交付后一直由兩人共同居住，2009年王某向劉某一次性轉(zhuǎn)賬34萬余元還清剩余貸款。2018年開始兩人關(guān)系惡化，劉某趁王某不在更換房屋門鎖，隨后王某訴至法院稱房屋首付款、月供及最后一次性付清的房貸均由自己實際出資，要求確認(rèn)該房屋歸自己所有，并要求劉某協(xié)助自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

法院經(jīng)審理認(rèn)為

王某提出的主張須對雙方存在借名買房的合意，以及購房款全部為其出資的事實承擔(dān)證明責(zé)任。關(guān)于合意，王某無法提供雙方之間約定借名買房的書面憑據(jù)，且在房貸還清后十幾年間也未變更產(chǎn)權(quán)登記，不合借名買房的常理；關(guān)于出資，憑現(xiàn)有證據(jù)僅可證明王某支付了劉某提前還貸款項。王某提供的匯款證據(jù)與首付款的金額和支付時間均無法對應(yīng)，難以認(rèn)定為首付款，按揭還貸款均通過劉某的銀行賬戶進(jìn)行，無證據(jù)證明存入還款賬戶的錢款系王某提供，綜上所述駁回了王某的訴請，提前還貸款項的處理不在本案審查范圍，可另行起訴。

一、保留好所有的實際出資證據(jù)

無論是從自有賬戶直接出資還是通過他人名義間接付款，無論是支付代持房屋的首付款、裝修款、稅費、中介費還是償還按揭貸款等，都需要明確資金流轉(zhuǎn)情況及款項性質(zhì)，證明自身才是代持房屋的實際出資人。

二、簽訂書面的代持協(xié)議及配套協(xié)議

即使能夠證明購房款的實際出資情況，還需要證明這些款項的性質(zhì)不是借貸更不是贈與，而是雙方存在借名買房的合意，并對代持房屋權(quán)益的實際歸屬作出書面的約定。

三、實際管理控制代持房屋并享有權(quán)益

借名買房的外在表現(xiàn)一般是借名人控制和管理代持房屋，例如由借名人居住或出租，以及物業(yè)費、水電費等居住成本也由借名人承擔(dān)。

四、持有代持房屋的購房原始材料

出名人一般應(yīng)在簽訂房屋買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記后將購房合同、產(chǎn)權(quán)證、契稅發(fā)票等原件轉(zhuǎn)交給借名人。上述原件由誰持有，也可以作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)印證借名買房關(guān)系是否存在。

此外，為避免出名人在條件具備時不方便或怠于履行配合產(chǎn)權(quán)變更登記等義務(wù)，建議借名人提前和出名人做好委托公證，屆時憑委托書和原件資料可自行辦理代持房屋的相關(guān)交易、過戶手續(xù)。

五、借名買房要有合理的動機(jī)

法官在審理這類案件時，一般會要求就借名買房的理由進(jìn)行說明。

如當(dāng)事人借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障，損害了社會公共利益的，一般會認(rèn)定為無效。

六、盡量留下參與購房的痕跡

建議借名人參與和中介、賣家洽談以及選購房屋的整個過程，在居間協(xié)議或買賣協(xié)議上等簽字，留下參與購房的痕跡，將代持房屋與一般的房屋交易區(qū)別開，增加自身與代持房屋的聯(lián)結(jié)，更有利于爭取法官的自由心證。

“借名買房”存在如下潛在法律風(fēng)險。

1、代持人與借名人之間所訂立的房屋代持協(xié)議本質(zhì)上是發(fā)生在二者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅對協(xié)議方有約束力，不能對抗外部行為。

2、在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)要求權(quán)也不具有對世效力、排他效力和絕對效力，甚至一旦房屋被處分或設(shè)置了較高額度的抵押貸款時，借名人將難以直接取得房屋權(quán)屬。

3、借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險，代持人與他人發(fā)生糾紛，進(jìn)入執(zhí)行階段后借名人向法院提出執(zhí)行異議，法院為保護(hù)善意第三人利益一般不會支持。

相關(guān)法律補(bǔ)充

《中華人民共和國民法典》總則編

第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

《中華人民共和國民法典》物權(quán)編

第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第二百一十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第二百二十條第一款 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。