男子買(mǎi)房交定金后才知無(wú)購(gòu)房資格，定金能退嗎？

購(gòu)房者在購(gòu)房前往往會(huì)了解不少相關(guān)信息，然而，在外地工作男子小林卻稱(chēng)，自己在不知本人無(wú)購(gòu)房資格的情況下與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納了定金，這種情況小林可以要求房地產(chǎn)公司退還定金嗎？

案件介紹

小林是一名在外工作的外籍男子。據(jù)小林稱(chēng)，他于2019年8月與某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)房產(chǎn)，并于當(dāng)天繳納購(gòu)房定金20000元及車(chē)位定金10000元。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，某公司工作人員未向他說(shuō)明其沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)。事后，小林才知道自己沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)簽訂的合同無(wú)法成立。

小林稱(chēng)，自己是外地人，剛剛到此城市參加工作，對(duì)本城市的購(gòu)房政策并不了解。小林認(rèn)為，某公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，明知自己沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)，仍收取定金，于法于理無(wú)據(jù)。小林多次要求某公司退還定金，某公司一直未予理會(huì)，無(wú)奈之下只能提起訴訟。

某公司則認(rèn)為，小林在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前已經(jīng)簽署《認(rèn)購(gòu)須知》，其中詳細(xì)列明了本城市房屋限購(gòu)政策。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)也告知購(gòu)房者銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)相關(guān)文件及政策進(jìn)行了公示。此外，小林作為購(gòu)房者，聲稱(chēng)其不了解相關(guān)限購(gòu)政策，有違日常生活經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，某公司稱(chēng)小林在簽約時(shí)明確告知其具備碩士學(xué)位，可以在所在城市落戶(hù)并取得購(gòu)房資格，公司之所以會(huì)和小林簽約也是因?yàn)樾×衷诤灱s時(shí)表示自己已經(jīng)取得了相應(yīng)城市的入戶(hù)證明。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：誠(chéng)意金還是定金？

庭審中，雙方對(duì)于小林繳納的款項(xiàng)性質(zhì)又產(chǎn)生了爭(zhēng)議，小林認(rèn)為兩筆款項(xiàng)為購(gòu)房誠(chéng)意金和車(chē)位誠(chéng)意金，因?yàn)槟彻句N(xiāo)售人員告知其兩筆款項(xiàng)是誠(chéng)意金且可以退還；而某公司則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了兩筆款項(xiàng)為定金。

經(jīng)法院審理查明，2019年8月17日，某公司與小林簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定了房屋面積、總價(jià)、付款方式等，并約定在購(gòu)房者支付首期房款（包含定金）時(shí)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。當(dāng)天，小林還簽訂了《認(rèn)購(gòu)須知》，其中詳細(xì)列明了購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本、補(bǔ)充合約、房屋交易條件、周邊環(huán)境等相關(guān)內(nèi)容及廣州市住宅銷(xiāo)售政策。此外，小林還簽署了車(chē)位的《預(yù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》。2019年8月18日，小林通過(guò)微信向某公司的銷(xiāo)售人員發(fā)送了人才市場(chǎng)出具的《同意遷入證明》，其中載明小林符合當(dāng)前市入戶(hù)政策，準(zhǔn)予其遷入工作單位所屬街道集體戶(hù)。

本案經(jīng)法院審理后

對(duì)于小林要求退還購(gòu)房定金20000元及利息的主張不予支持，但判令房地產(chǎn)公司退還小林為獲得車(chē)位優(yōu)先選購(gòu)權(quán)所繳納的10000元及利息。

法院認(rèn)為

小林未能提供充分證據(jù)證實(shí)其支付的20000元為誠(chéng)意金，且認(rèn)購(gòu)書(shū)明確載明20000元為定金，因此對(duì)于某公司關(guān)于20000元為定金的主張，法院予以采納。同時(shí)，所在市商品房限購(gòu)政策是社會(huì)公開(kāi)文件，小林作為購(gòu)房者理應(yīng)在簽約之前充分了解，并對(duì)自身是否具備所在市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格有清晰認(rèn)識(shí)；其簽署的《認(rèn)購(gòu)須知》也已明確載明其所在城市住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房政策，小林在認(rèn)購(gòu)書(shū)中也承諾知曉上述政策，并同意承擔(dān)不具備購(gòu)房資格所導(dǎo)致的責(zé)任；小林在明知自身不具備所在市購(gòu)房資格就與某公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)定金罰則，某公司有權(quán)沒(méi)收20000元定金。

而車(chē)位《預(yù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅表明雙方有意向就涉案車(chē)位簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)及買(mǎi)賣(mài)合同，小林繳納10000元，某公司為其保留優(yōu)惠價(jià)格優(yōu)先簽約的權(quán)利，雙方均有解除上述選購(gòu)意向的權(quán)利，小林向某公司提出退還10000元，是放棄選購(gòu)的權(quán)利，某公司應(yīng)當(dāng)向小林退還該筆款項(xiàng)。

萬(wàn)典律師提醒您 ：誠(chéng)意金不適用定金罰則

限購(gòu)政策是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要措施之一，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在符合當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策的情況下簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，否則可能因無(wú)法取得購(gòu)房資格而導(dǎo)致違約，造成自身定金被沒(méi)收的損失。

另外，誠(chéng)意金的性質(zhì)則不具備定金的擔(dān)保合同履行的法律性質(zhì)，當(dāng)事人在放棄簽約意向時(shí)并不能當(dāng)然適用定金罰則。