什么是陰陽(yáng)合同？

二手房交易過(guò)程中，買賣雙方為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同。真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。

陰陽(yáng)合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，訴到法院是否應(yīng)認(rèn)定無(wú)效？

陰陽(yáng)合同的目的是為了逃避稅費(fèi)，從這個(gè)角度講是違法的。實(shí)踐中因陰陽(yáng)合同引起的糾紛也不少。很多時(shí)候，雙方因?yàn)槁男泻贤邪l(fā)生其他糾紛，一方想反悔，但覺(jué)得自己的理由不充分時(shí)，很可能以陰陽(yáng)合同違法無(wú)效為由向法院起訴。

陰陽(yáng)合同應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)？

以哪份的效力為準(zhǔn)，這要看哪份合同更能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示。

通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是較后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽(yáng)合同的條件下，并不能這樣簡(jiǎn)單判斷。很多真實(shí)價(jià)格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽(yáng)合同是簽署在后，故并不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為經(jīng)過(guò)官方備案的合同為準(zhǔn)。網(wǎng)簽備案只是過(guò)戶的行政管理要求。

因此，在訴訟中，首先看雙方發(fā)生爭(zhēng)議后對(duì)哪份合同有效的主張，如果雙方對(duì)此主張 一致自然沒(méi)有爭(zhēng)議。如果雙方對(duì)以哪份合同為準(zhǔn)有爭(zhēng)議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。比如通過(guò)合同條款判斷，并結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。

對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理？

一般法院原則上只處理民事法律關(guān)系，追繳稅款由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)。但是，不排除某些法院會(huì)針對(duì)一些案件發(fā)司法建議書給房管和稅務(wù)部門。

如果有人將二手房陰陽(yáng)合同的事情舉報(bào)給稅務(wù)部門，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書，那么這個(gè)避稅的違法行為，就面臨被處理。后果可能誰(shuí)也占不了便宜；如果情節(jié)嚴(yán)重，可處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事責(zé)任。

萬(wàn)典律師提醒您：

陰陽(yáng)合同違法卻未必?zé)o效！因?yàn)殡p方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價(jià)格也不違法，違法的只是雙方在買賣過(guò)程中達(dá)成的避稅條款。如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，在沒(méi)有特殊情況和特別約定的話，法院一般不會(huì)認(rèn)定合同整體無(wú)效或因此解除合同的。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)

安先生看中了一套170萬(wàn)的二手房，但由于這套房子的房主購(gòu)房不滿兩年，按照規(guī)定需要繳納房款差額的5.5％作為營(yíng)業(yè)稅，大概5萬(wàn)，除此之外還要繳納契稅、個(gè)稅等約合人民幣10萬(wàn)。

買套二手房多交10萬(wàn)的稅錢安先生有點(diǎn)舍不得，于是中介就想出了一個(gè)避稅的辦法，安先生、房主和中介公司三方私下簽訂了一份170萬(wàn)房屋成交價(jià)的陰合同，又簽了一份70萬(wàn)房屋成交價(jià)的陽(yáng)合同，其他100萬(wàn)作為裝修款，做低房?jī)r(jià)的目的就是為了少繳稅。

可是剛簽了這份陰陽(yáng)合同沒(méi)兩天，這套房子暴漲到190萬(wàn)，于是房主打算反悔，就以陰陽(yáng)合同有避稅風(fēng)險(xiǎn)為由起訴到了法院，要求解除購(gòu)房合同。

結(jié)果：買家認(rèn)陽(yáng)不認(rèn)陰，法院判決陰陽(yáng)合同無(wú)效！

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買賣雙方在簽訂的房屋買賣合同中，故意調(diào)低房屋總價(jià)款的行為目的偷逃稅款，此行為已經(jīng)違反我國(guó)有關(guān)稅收管理法律法規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，法院判房主勝訴。

· 萬(wàn)典律師講法

簽陰陽(yáng)合同在中介公司是普遍存在的，這早已成為公開(kāi)的秘密。很多購(gòu)房者一面說(shuō)陰陽(yáng)合同不好，以免卻還是如此操作。對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，只要能夠促成交易怎么簽合同都行。所以作者在此建議大家在二手房買賣中要盡量避免簽陰陽(yáng)合同。

下面詳細(xì)講解一下簽陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)：

1、陽(yáng)合同往往沒(méi)有法律效力

陽(yáng)合同在房屋買賣關(guān)系中，由買賣雙方簽訂的向有關(guān)部門備案的那份合同。雖然陽(yáng)合同符合合同成立的形式要件，丹陽(yáng)合同是通過(guò)虛假降低或抬高房?jī)r(jià)的方式，欺騙登記部門，從而達(dá)到少繳稅金或多貸款的目的。之一做法客觀上損害了國(guó)家和銀行的利益，違反了法律法規(guī)因而是無(wú)效的，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。

2、陰合同隱患重重

陰合同即買賣雙方私下簽訂并實(shí)際履行的合同。這一合同反應(yīng)了買賣雙方的真實(shí)意愿，并為雙方所實(shí)際履行。對(duì)此合同存在著有效和無(wú)效的兩種爭(zhēng)議。一是陰合同未經(jīng)登記是否符合合同成立的形式要件？而是陰合同是否屬于《合同法》中界定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益”？

但普遍認(rèn)為，這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況，但合同本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)記載，也為雙方實(shí)際履行。此時(shí)的合同已經(jīng)成立并且生效，是雙方當(dāng)事人必須遵守的契約，盡管它一開(kāi)始就留下了制造麻煩的隱患。

3、買房簽陰陽(yáng)合同后患無(wú)窮，小心陰溝里翻船

雖然“陽(yáng)合同”具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收管理規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，一定要避免簽訂“陰陽(yáng)合同”。否則，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方就很難說(shuō)清誰(shuí)是誰(shuí)非，吃了啞巴虧最后只能是搬起石頭砸自己的腳。