買二手房遭遇戶口“占坑”！這樣辦可有效預防逾期遷戶！

近期越來越火的二手房熱度已經超過了新房。但是購買二手房卻比購買新房要面臨更多的問題，每個步驟都需要小心謹慎，尤其是在最后的戶口遷移問題上，買了房卻落不了戶真的是一件很糟心的問題。

舊房主的戶口遲遲不遷走，不僅影響房屋再轉讓，還可能影響買房人入戶和子女入學。那么交易中出現涉及戶口遷移的問題，可以通過約定違約責任來督促賣方積極履行戶口遷出義務。雙方約定的逾期遷戶條款，合法有效，法律予以保護。

那么在二手房買賣戶口逾期遷出都有哪些什么危害？到底如何避免？

舉例來說

小李2015年花了208萬元購買小王名下一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同。三個月后，房屋登記至小李名下。2018年8月，小王戶口從訴爭房屋處遷出。后小李訴至法院稱，小王逾期遷戶導致自己賣房受影響，給其造成損失，依據合同關于逾期遷出戶口違約條款的約定，要求賠償30萬元違約金。

為此，小李提交了其與案外人小張所簽房屋買賣合同，該合同顯示李、張二人簽訂合同477萬元買賣訴爭房屋的情況；后因房屋內有原業主家人戶口未遷出，雙方協商和平解約。對此，小王辯稱，房屋是否有戶口并不影響小李售房，他與小張以此為由解除合同是雙方的選擇，與自己無關。

法院認為，小王未能在合同約定的期限內將涉訴房屋內全部戶口遷出，違反了雙方合同中對于戶口遷移期間的約定，已構成違約，應承擔相應的違約責任。綜合雙方合同約定、合同履行、逾期遷出戶口的實際情況，法院最終判決小王支付15萬元違約金。

萬典律師溫馨提醒您

在購房簽約前：買方應注意審查賣方的戶口本，必要時到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況；約定詳備的戶口遷移條款，包括預留購房尾款、約定賣方拒不遷出或逾期遷出的違約責任，必要時可約定由于賣方拒不遷出或逾期遷出達到一定條件導致合同目的不能實現情形下買方有權解除買賣合同。作為賣方，應知曉遷移戶口是房屋買賣合同中主要義務之一，應本著誠實守信的原則全面履行義務，并承擔因不履行或逾期履行帶來的不利后果。

戶口逾期遷出的危害。

很多人覺得房產證已經到手，以前的房主戶口遷不遷，多久遷沒什么大的妨礙，這是一種錯誤的觀念。

在自己的地址上還有他人的戶口會有以下幾點危害：

1、影響房屋價值。現在大家對于戶籍的問題越來越重視了，之所以花盡半生積蓄在異地買套房子，更多的還是為了戶籍。如果戶籍問題一直無法解決，將來如果要把手里的二手房轉賣出去，很有可能會影響成交價甚至是整個交易。

2、可能會有新增人口。戶口逾期遷出，前房主在一定情況下，還是可以增添新戶口的。如果發生這種情況，購房者的戶口遷移難度會增加。

3、影響拆遷。目前的拆遷補償雖然是以戶口本為主的，同時還會考慮到實際的居住人口，所以復雜的戶口本會給拆遷補償增加額外的麻煩。如果戶口逾期遷出，碰到拆遷，購房者很有可能拿不到拆遷補償。

4、出現債務糾紛。戶口逾期遷出，前房主如果在此期間出現債務糾紛，銀行和貸款公司可能會按照戶口的地址投遞法院傳單，有些不良債務公司甚至會去家門口潑油漆等。

如何避免戶口逾期遷出問題。

戶口逾期遷出是一項值得重視的問題，所以在買房的時候就要對這方面進行一個詳細的協商約定，并且寫進買賣合同中。首先還是要詳細的核實一下戶口的問題，即便是房主對于戶口情況作出了承諾，也要親自去當地的派出所或者房管部門進行核實。這樣做不僅可以確定售房者承諾的真實性，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走。

萬典律師這里給您建議

為了避免以上問題的發生，首先審核售房者的戶口本，并共同到售房者所在地的公安戶籍部門查詢，確保房產空戶，其次要約定明確的違約責任，如果售房者逾期不遷出戶口，則要支付違約金或者扣留售房款，如果是通過中介買房，可以委托中介代為核實房屋戶口，并且要求中介在核實房屋戶口之后出具一份書面的核實報告，加蓋公章，防止因為有些中介人員的疏忽給自己帶來損失。

除此之外，我們還要在合同中約定的戶口遷出時間要在房屋登記過戶之前。我們還可以通過預留尾款和設立高額違約金的方式給售房者施加壓力。

在合同中寫明，先遷戶口再付尾款，防止對方惡意違約，尾款數額也要盡可能的提高，至少在全部款額的30%左右。在簽訂違約條款時，在戶口遷移一項也要寫明。雙管齊下，斷絕前房主的不良念頭。其次要約定明確的違約責任，如果售房者逾期不遷出戶口，則要支付違約金或者扣留售房款，最后呢要約定結束合同的條件，如果售房者逾期不遷出戶口，那么作為買房人有權解除合同，并要求退還售房款及支付違約金，從根本上預防糾紛的發生。

老百姓嘔心瀝血的買房，是為了讓自己的生活更有保障，誰也不想買了房之后給自己帶來無盡的糾紛。所以建議大家買房之前多去了解相關知識，如有疑問或者顧慮的也可以找相關律師進行咨詢，萬典律師事務所房產部的律師們竭誠為您服務，用專業的法律知識保護您的合法權益。