- 24小時律師熱線：400-1789-688
- 郵箱：15810784790@163.com
- 地址: 北京市海淀區(qū)上地三街9號金隅嘉華大廈A座1210室
案例介紹 | 借名買房風(fēng)險多多多！哪些不為人知的坑幫你揭露！
借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。從而引發(fā)了一系列糾紛。
如花與二哈本是夫妻關(guān)系，由于離婚而導(dǎo)致的房屋歸屬糾紛。
2002年，被告如花委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原告小玉協(xié)商一致，征得小玉同意后，并取得小玉的身份證，以小玉的名義購買了位于XX市XX區(qū)X小區(qū)X號樓的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積100多平方米，總價款30萬左右元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，如花又以小玉(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行X區(qū)支行(貸款銀行)及某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款20余萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為小玉。小玉未支付購房的任何費(fèi)用。房屋交付后，如花在該房內(nèi)居住。
2007年1月，小玉訴至XX區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了XX市XX區(qū)XX小區(qū)的房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由如花居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說如花騰房，故起訴：請求法院判令如花向其騰退XX市XX區(qū)XX小區(qū)的房屋一套。
問題：如花有沒有失去他出資購房的房子?
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。
通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。
第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。
第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：
(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益
(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償;有過錯的一力誼當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補(bǔ)貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟(jì)適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無法購買。此時，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實(shí)際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實(shí)際出資人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/span>
在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中法院判令如花騰退房屋，至于其已支付的房價款，小玉構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛桑硇刑崞鹪V訟，要求其返還。
規(guī)避風(fēng)險的一些辦法：
1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證。
2、將房屋抵押給實(shí)際出資人。
3、實(shí)際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上。
4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份遺囑。
北京萬典律師事務(wù)所系專業(yè)化、規(guī)模化房產(chǎn)領(lǐng)域的律師團(tuán)隊，在多年的維權(quán)道路中律師團(tuán)隊已逐步探索出訴訟、裁決、調(diào)查、協(xié)調(diào)談判等多種程序密切配合的有效維權(quán)戰(zhàn)略體系，憑借法律與智慧、運(yùn)用法律武器成功解決當(dāng)事人的房產(chǎn)糾紛問題。辦理了無數(shù)經(jīng)典案例，其強(qiáng)有力的風(fēng)格、具有智慧的解決問題方法在司法實(shí)踐中取得了卓越的成效。
業(yè)務(wù)范圍：房屋拆遷糾紛，房屋征收糾紛，引發(fā)的行政處罰和刑事辯護(hù)案件，全盤戰(zhàn)略，辦案思路高瞻遠(yuǎn)矚、精心謀劃，維權(quán)戰(zhàn)略穩(wěn)打穩(wěn)扎，以求完美實(shí)現(xiàn)每一位委托人的殷切厚望。打造品牌服務(wù)，追求卓越成就，聘請北京萬典律師事務(wù)所律師就是聘請了一個高度負(fù)責(zé)的專業(yè)化律師團(tuán)隊。
律師熱線：400-1789-688
固定電話：010-8639-3036
地址：北京市海淀區(qū)上地三街9號金隅嘉華大廈A座1210室
電子郵件：15810784790@163.com
http://www.2008568yjr.cn/
