案例： 出賣人瑕疵行為，不成為買受人拒絕付款免責理由

案情簡介：

2014年，供銷公司購買林某別墅，約定房款3200萬元。2016年，供銷公司支付700萬元后，以林某別墅綠植隔離帶向外擴展部分并不包括在房產證面積中，訴請林某損害賠償300萬元。林某反訴解除合同，亦主張損害賠償700萬余元。

法院認為：

①林某作為涉案別墅所有權人，簽訂房屋買賣合同當時又是涉案別墅相鄰別墅所有權人，其應當知悉涉案別墅綠植屏障向外擴展事實。在供銷公司簽訂房屋買賣合同前實地查看涉案別墅時，林某應自己告知或委托中介告知供銷公司涉案別墅綠植隔離帶外擴情況，因綠植隔離帶外擴情況對涉案別墅成交價格將產生一定影響。林某并未告知供銷公司涉案別墅綠植隔離帶外擴情況，林某交付給供銷公司的涉案別墅實際情況與產權證書登記情況并不完全一致，故可認定林某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務。在此情形下林某不享有合同解除權。②涉案別墅綠植隔離帶向外擴展部分，在整個涉案別墅面積中所占比例較小，對涉案別墅成交價款影響不大，林某在締約過程中存在瑕疵行為，但不屬于重大違約行為，供銷公司不能以此為由拒絕履行其根據合同約定應承擔的后續辦理過戶和支付剩余房款2500萬元義務。供銷公司以林某瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要義務，不符合《合同法》誠實信用原則和公平原則，故供銷公司拒不履行合同主要義務行為，屬于不當行使履行抗辯權，應承擔相應損害賠償責任。綜合本案情況，法院酌定供銷公司賠償林某損失250萬元。③供銷公司對涉案別墅占地范圍產生了一定錯誤認識，而產生該錯誤認識的原因應歸責于出賣人林某，作為別墅出賣人的林某亦應就其締約過程中瑕疵行為承擔相應責任。根據本案綠植隔離帶外擴概況，法院酌定涉案別墅總價款由3200萬元變更為3150萬元。供銷公司請求林某配合其辦理涉案別墅過戶手續的請求，法院予以支持。鑒于房屋買賣合同繼續履行，供銷公司已支付700萬元首付款林某不予退還。根據權利義務對等原則和雙方當事人合同約定，供銷公司亦應于過戶當天將剩余房款2450萬元支付給林某。供銷公司在房屋買賣合同履行過程中屬于主要違約方，其亦未提供證據證明其有何種直接損失，故其要求林某賠償損失300萬元請求，不應支持。判決繼續履行，房屋總價款由3200萬元變更為3150萬元，林某協助辦理過戶，供銷公司支付剩余房款2450萬元并賠償林某損失250萬元。

實務要點：

買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務，屬于不當行使履行抗辯權，應當承擔相應的損害賠償責任。基于出賣人的瑕疵行為買受人對交易標的產生了錯誤認識，買受人有權要求變更交易價格。