承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同---宋志堅與趙樹忠、田振房屋租賃合同糾紛

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同---宋志堅與趙樹忠、田振房屋租賃合同糾紛---宋志堅與趙樹忠、田振房屋租賃合同糾紛

天津市高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2016）津民申692號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：宋志堅。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：趙樹忠。

委托代理人：劉靜安，天津金匙律師事務所律師。

一審被告：田振。

一審被告：焦大飛。

一審被告：王義新。

再審申請人宋志堅因與被申請人趙樹忠、一審被告田振、焦大飛、王義新房屋租賃合同糾紛一案，不服天津市第一中級人民法院（以下簡稱二審法院）（2015）一中民四終字第0591號民事判決（以下簡稱二審判決），向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

宋志堅申請再審稱：（一）與其簽訂《房屋租賃合同》的是趙鳳忠，兩審法院僅以趙樹忠補寫的一份授權委托書，便認定趙樹忠委托趙鳳忠簽訂房屋租賃合同的事實，是缺乏依據的。（二）兩審法院認定租賃合同解除的時間錯誤。另案一審判決書落款時間雖為2013年11月20日，但該案經宋志堅上訴后，至二審判決維持原判后才為生效，故應以二審判決作出的2014年5月8日為租賃合同解除時間，并應以此時點為計算房屋占用費的起算點。（三）涉案租賃合同被另案判決解除后，訟爭房屋的實際使用人為田振、焦大飛、王義新，其應為騰房義務人，按照合同約定支付租金或房屋占用費。宋志堅并非騰房義務人，無須支付房屋占用費。（四）因宋志堅承租訟爭房屋后經過裝修而使訟爭房屋提升了價值，由此造成轉租后的差價。因此，房屋占用費不應以轉租合同的租金為計算標準，而應以宋志堅與趙鳳忠簽訂的房屋租賃合同的租金為計算標準。故宋志堅依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定，申請再審。

本院認為，另案趙樹忠訴宋志堅房屋租賃合同糾紛的生效判決確認了如下事實：訟爭房屋系大邱莊鎮津美街村民委員會交由趙樹忠管理使用，趙樹忠委托趙鳳忠與宋志堅簽訂訟爭房屋的房屋租賃合同，該合同合法有效，宋志堅未經趙樹忠同意將房屋部分轉租，屬于非法轉租。并據此判令解除趙樹忠與宋志堅之間的房屋租賃合同。故宋志堅在本案中對上述事實所提出的相關主張，本院不予支持。

宋志堅未經趙樹忠同意的轉租行為，符合《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的情形。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：…（五）法律規定的其他情形”及第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”的規定，趙樹忠以提起訴訟的方式主張解除合同，且該主張得到支持，故兩審法院以另案一審判決作出之日作為宋志堅與趙樹忠之間房屋租賃合同解除的時間，并無不當。該房屋租賃合同解除后，宋志堅沒有及時將訟爭房屋返還趙樹忠，而繼續將訟爭房屋交與田振、焦大飛、王義新占有使用，故其與田振、焦大飛、王義新均為騰房義務人，并應承擔房屋占有使用費的支付責任。同時，宋志堅未經趙樹忠同意將訟爭房屋轉租，并賺取租金差價的行為，不應受到法律保護，兩審法院依據宋志堅與田振、焦大飛、王義新轉租合同約定的租金為標準計算房屋占有使用費，并無不當。

綜上，宋志堅的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：

駁回宋志堅的再審申請。

審　判　長　　李　彤

代理審判員　　楊澤宇

代理審判員　　張　昕

二〇一六年六月七日

書　記　員　　趙　偉