履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行”之規定處理。鑰匙系象征不動產管領控制的重要物品，交付鑰匙應認定為“交付不動產

履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行”之規定處理。鑰匙系象征不動產管領控制的重要物品，交付鑰匙應認定為“交付不動產”，故相應履行地點應為不動產所在地----天津市南開區東方導航培訓學校房屋租賃合同糾紛

天津市高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2017）津民申1345號

再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：天津市南開區東方導航培訓學校。住所地：天津市南開區華苑碧華里29號。

法定代表人：石延山，董事長。

委托訴訟代理人：楊榮忠，該學校工作人員。

委托訴訟代理人：楊群，該學校工作人員。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：馬鳳霞，女，1963年6月2日出生，漢族，住天津市濱海新區。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：蘆德民，男，1965年10月16日出生，漢族，住天津市濱海新區。

再審申請人天津市南開區東方導航培訓學校（以下簡稱東方導航學校）因與被申請人馬鳳霞、蘆德民房屋租賃合同糾紛一案，不服天津市第二中級人民法院（2017）津02民終446號民事判決（以下簡稱原判決），向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

東方導航學校申請再審稱，（一）原判決認定事實不清。原判決認定涉案房屋跑水及馬鳳霞、蘆德民更換門鎖無任何證據證明。假設存在上述事實，馬鳳霞、蘆德民擅自更換門鎖卻不將鑰匙送至東方導航學校手中，明顯屬于馬鳳霞、蘆德民拒不履行出租人義務，導致東方導航學校無法正常使用該涉案房屋，應系馬鳳霞、蘆德民違約。且馬鳳霞、蘆德民未提供任何證據證明其盡到了相關通知義務和履約行為。馬鳳霞、蘆德民換鎖以后和自稱送鑰匙到東方導航學校之間有五個月時間，該期間內涉案房屋空閑、東方導航學校無法進入系訴訟的原因，應依法認定解除合同條件成就。馬鳳霞、蘆德民稱2016年8月到天津市區送鑰匙，說明馬鳳霞、蘆德民應該也有能力將鑰匙送達。（二）原判決適用法律錯誤。東方導航學校在一審起訴前即以實際行為表明與馬鳳霞、蘆德民中止租賃合同，雙方已中止履行。且涉案《房屋租賃及轉移租賃協議》第十二條明確約定解約一方僅需支付對方10000元解約金，即可解除合同，終止合同履行。且鑰匙已經送達無證據證明，以后合同如何繼續履行存在問題。綜上，東方導航學校依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

馬鳳霞、蘆德民提交意見稱，2014年7月17日與東方導航學校簽訂《房屋租賃及轉移租賃協議》，租期三年，當時東方導航學校會計李丹家住市區來大港不方便，就交給馬鳳霞一把鑰匙，另一把鑰匙放在育賢鼎中介所。2016年1月30日，涉案房屋跑水，已結冰。馬鳳霞立即打電話告知李丹及東方導航學校校長楊榮忠，他們讓馬鳳霞趕快開門處理，但馬鳳霞打不開門鎖。后楊榮忠、李丹叫馬鳳霞找來專業開鎖的人，也開不了鎖，只能經楊榮忠、李丹同意破壞性開鎖并換鎖。涉案房屋墻體泡壞、地板也裂了。馬鳳霞讓楊榮忠、李丹來看屋內損失，并取走換鎖鑰匙，楊榮忠、李丹說放假了過不來，等上班就過來，但最終也未來人。馬鳳霞多次打電話表達態度，如果想租就好好租，不想租就過來解除租賃協議。但東方導航學校一直不來人，有馬鳳霞與李丹的微信溝通記錄為證。無奈之下，馬鳳霞于2016年8月1日去東方導航學校辦公地點，被楊榮忠揪打，后馬鳳霞報警，警察到場后馬鳳霞把鑰匙放在了辦公桌上，警察看到了，且一審時李丹也承認了。二審時東方導航學校也無證據證明馬鳳霞沒送達鑰匙。請求駁回再審申請，維持原判。

本院經審查認為，馬鳳霞、蘆德民與東方導航學校簽訂的《房屋租賃及轉移租賃協議》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規禁止性規定，應認定為有效，各方當事人均應按約履行相應義務。馬鳳霞、蘆德民在一審中提交了跑水照片、開鎖換鎖收據等證據，能夠證明涉案房屋于2016年1月發生跑水及更換門鎖事實，且東方導航學校原委托訴訟代理人在一審時亦明確表示“馬鳳霞換鎖的事通知我方了”，故原判決相應事實認定并無錯誤。關于更換門鎖后，鑰匙應由馬鳳霞、蘆德民送往東方導航學校處抑或東方導航學校前來大港拿取這一問題，系合同履行地點的確定問題，由于《房屋租賃及轉移租賃協議》對此并無明確約定，馬鳳霞、蘆德民與東方導航學校亦未能達成補充協議，應依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第三項“履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行”之規定處理。鑰匙系象征不動產管領控制的重要物品，交付鑰匙應認定為“交付不動產”，故相應履行地點應為不動產所在地即大港，應由東方導航學校前來大港拿取鑰匙，故，馬鳳霞、蘆德民未將鑰匙送往東方導航學校處并非拒不履行出租人義務行為。東方導航學校主張馬鳳霞、蘆德民違約導致合同解除，理由不能成立。此外，根據東方導航學校原委托訴訟代理人一審陳述，2016年8月馬鳳霞與楊榮忠發生糾紛報警以后，警察到的時候桌上有鑰匙還有一個書包，亦應認定東方導航學校已取得鑰匙。涉案《房屋租賃及轉移租賃協議》第十二條雖約定“雙方如有一方不能執行以上協議條款或者撕毀本協議則賠償對方：壹萬元（人民幣10000元）”，但該條僅約定了一方當事人違約情形下應承擔相應賠償責任，并未賦予一方當事人以賠償10000元為代價不再履行合同的權利。綜上，東方導航學校的相應再審申請均不能成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回天津市南開區東方導航培訓學校的再審申請。

審　判　長　　趙　偉

代理審判員　　李善川

代理審判員　　張　昕

二〇一七年九月二十七日

書　記　員　　孫　超