中成進出口股份有限公司天津分公司、天津市津辰鋼材市場有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書

中成進出口股份有限公司天津分公司、天津市津辰鋼材市場有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書

天津市高級人民法院

民 事 判 決 書

(2017)津民終394號

上訴人（一審原告、反訴被告）：中成進出口股份有限公司天津分公司，住所地天津市和平區大理道80號。

負責人：司磊，該分公司總經理。

委托訴訟代理人：李崢，北京市安理律師事務所律師。

委托訴訟代理人：姚金陽，北京市安理律師事務所實習律師。

上訴人（一審被告、反訴原告）：天津市津辰鋼材市場有限公司，住所地天津市北辰區北倉道北。

法定代表人：林開勇，該公司總經理。

委托訴訟代理人：高志，天津至大律師事務所律師。

委托訴訟代理人：魏秀穎，天津至大律師事務所律師。

上訴人中成進出口股份有限公司天津分公司（以下簡稱中成公司）因與上訴人天津市津辰鋼材市場有限公司（以下簡稱津辰公司）租賃合同糾紛一案，不服天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月13日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人中成公司的委托訴訟代理人李崢、姚金陽，上訴人津辰公司的委托訴訟代理人高志、魏秀穎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

中成公司上訴請求：1、撤銷天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第二、四、六項;2、依法改判津辰公司在30日內拆除津辰公司在天津市北辰區北倉道北新建、擴建的樓號為A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和構筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有權自行處置，處置費用由津辰公司承擔；3、依法改判津辰公司在30日內將位于天津市北辰區北倉道北租賃物內全部非歸屬于中成公司的物品清理干凈后向中成公司返還149041.8平方米的土地和現狀保留未被拆除的原有建筑物；4、依法改判津辰公司在30日內向中成公司移交位于天津市北辰區北倉道北中成公司土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備；5、依法改判津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期間的租金人民幣7019109.80元；6、津辰公司向中成公司支付拖欠租金的利息（自2013年7月7日起至津辰公司實際付清租金之日止，以欠付租金為基數，按人民銀行公布的同期銀行貸款基準利率上浮50%計，其中截至2016年8月31日的利息共計人民幣1444181.55元）；7、依法改判津辰公司向中成公司支付實際占用天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物期間的占有使用費（自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632萬元/年計算；從2018年6月1日起按照648萬元/每年計算至津辰公司向中成公司實際返還天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物之日止）；8、依法改判津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰區北倉道北的房屋以及設施的補償費人民幣1795萬元；9、依法改判確認中成公司有權沒收津辰公司交付的押金人民幣300萬元作為違約金；10、判決津辰公司承擔本案全部訴訟費用。事實和理由：（一）一審法院錯誤援引《房屋租賃協議書》第十九條第4項約定判決駁回中成公司要求返還149041.8平方米的土地和現狀保留未被拆除的原有建筑物之訴請，嚴重損害了中成公司作為租賃物產權人的合法權益；（二）一審法院判決解除中成公司與津辰公司租賃合同后，中成公司根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》的有關規定，要求津辰公司返還租賃物既是合同賦予中成公司的合法權利，同時也是法律賦予中成公司的正當權益；（三）一審法院應當適用《房屋租賃協議書》第十九條第6項之約定，判決津辰公司按照合同約定返還租賃物，且基于涉訴租賃場地上新建建筑物沒有辦理審批手續，中成公司有權依據合同約定拆除全部新建建筑物；（四）一審法院判決駁回中成公司要求就拆除原有建筑予以補償的訴求，缺乏事實和法律依據；（五）一審法院認定中成公司與津辰公司共同承擔新建建筑物沒有辦理審批手續的責任是錯誤的；（六）一審判決沒有支持中成公司提出的全部占有使用費的主張（自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632萬元/年計算；從2018年6月1日起按照648萬元/每年計算至津辰公司向中成公司實際返還天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物之日止），浪費了訴訟資源，增加了當事人的訴累。

津辰公司辯稱，（一）津辰公司在征得中成公司同意后，在涉訴租賃場地內投入巨大人力、物力進行了現代化改造，現在雙方的租賃合同雖然已經解除，但中成公司要求津辰公司無償返還有失公平，中成公司應按照市場價值予以補償，且涉案租賃場地上的土地和房屋面臨整理拆除，在補償范圍和標準均無法確定的前提下，雙方應按照政府相關部門的要求，結合租賃合同約定，先行確定補償范圍和補償標準，再商議返還問題，目前返還租賃物不具備現實條件；（二）涉訴租賃場地上的新建建筑物所有權人為津辰公司，中成公司無權要求津辰公司拆除涉訴租賃場地上的新建建筑物，津辰公司曾經多次要求中成公司協助辦理新建建筑物的行政審批手續，中成公司均予以拒絕，現涉訴租賃場地面臨整理拆除，場地內的新建建筑物已無法辦理行政審批手續，過錯責任在于中成公司。按照《中華人民共和國物權法》的有關規定，結合雙方的租賃合同約定，在中成公司未給予津辰公司補償前提下，無權要求津辰公司拆除涉訴租賃場地上的新建建筑物；（三）津辰公司不應對涉訴租賃場地上已拆除的原有建筑物給予中成公司補償，中成公司與津辰公司已經約定將涉訴租賃場地上新建建筑物抵償拆除同等面積的原有建筑物，中成公司要求補償沒有依據。另外，中成公司提交的其單方委托的鑒定報告和《計劃拆除面積明細表》顯示的拆除原有建筑物面積存在錯誤，不能作為定案依據，雙方應依照拆遷規劃履行各自權利義務。綜上，請求二審法院駁回中成公司的上訴請求。

津辰公司上訴請求：1、撤銷天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第三、四、五項;2、依法改判津辰公司支付中成公司2014年9月28日至2016年5月31日的土地使用權占用費及房屋占用費3333333.4元（按照每年200萬元，每月166666.67元標準支付）；3、依法改判確認涉訴租賃場地津辰公司修建的道路屬于中成公司所有，其他設施歸津辰公司所有；4、本案上訴費用由中成公司承擔。事實和理由：（一）受交通管制限行及國內鋼材市場下行影響，津辰公司經營日益困難，法院應綜合考慮市場因素、國家政策等裁量減少津辰公司應給付的土地使用權和房屋占用費；（二）中成公司與津辰公司在租賃合同中未約定違約利息，津辰公司不應向中成公司支付租金及占用費的利息；（三）中成公司與津辰公司在租賃合同中未約定通信、供電、供水、燃氣、地下設施等歸中成公司所有，一審判決做出了不當的擴大解釋，上述設施設備應歸屬于津辰公司；（四）一審法院在認定津辰公司拆除涉訴租賃場地上的原有建筑物面積以及未辦理新建建筑物行政審批手續責任的認定上存在錯誤，中成公司提交的其單方委托的鑒定報告和《計劃拆除面積明細表》顯示的拆除原有建筑物面積存在錯誤，不能作為定案依據。津辰公司多次要求中成公司協助辦理行政審批手續，中成公司均予以拒絕，中成公司對此應負有全部責任。

中成公司辯稱，（一）津辰公司和中成公司應該按照雙方的租賃合同約定支付租金和使用費，津辰公司要求法院減少支付相應費用沒有依據；（二）津辰公司主張不應支付拖欠的租金和使用費的利息沒有依據，津辰公司應以欠付租金和使用費為基數，按人民銀行公布的同期銀行貸款基準利率上浮50%向中成公司支付利息；（三）一審法院組織中成公司和津辰公司對涉訴租賃場地進行了現場勘查，認定拆除原建筑物面積準確。津辰公司從未要求中成公司協助辦理新建建筑物行政審批手續，津辰公司應自行承擔相應的責任和后果。

中成公司向一審法院起訴請求：1、判決確認中成公司與津辰公司2010年1月12日簽署的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》已于2014年9月28日解除；2、判決津辰公司在30日內拆除津辰公司在天津市北辰區北倉道北新建、擴建的樓號為A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和構筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有權自行處置，處置費用由津辰公司承擔；3、判決津辰公司在30日內將位于天津市北辰區北倉道北租賃物內全部非歸屬于中成公司的物品清理干凈后向中成公司返還149041.8平方米的土地和現狀保留未被拆除的原有建筑物；4、判決確認位于天津市北辰區北倉道北中成公司土地使用權范圍內津辰公司修建的道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備歸屬中成公司所有；5、判決津辰公司在30日內向中成公司移交位于天津市北辰區北倉道北中成公司土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備；6、判決津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期間的租金人民幣7019109.80元；7、判決津辰公司向中成公司支付拖欠租金的利息（自2013年7月7日起至津辰公司實際付清租金之日止，以欠付租金為基數，按人民銀行公布的同期銀行貸款基準利率上浮50%計，其中截至2016年8月31日的利息共計人民幣1444181.55元）；8、判決津辰公司向中成公司支付實際占用天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物期間的占有使用費（其中自2014年9月28日起至2016年5月31日占有使用費為人民幣10300882.20元；自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632萬元/年計算；從2018年6月1日起按照648萬元/每年計算至津辰公司向中成公司實際返還天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物之日止）；9、判決津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰區北倉道北的房屋以及設施的補償費人民幣1795萬元；10、判決確認中成公司有權沒收津辰公司交付的押金人民幣300萬元作為違約金；11、判決津辰公司承擔本案訴訟費用。

津辰公司向一審法院反訴請求：1、判令中成公司在實現拆遷（津辰公司新建建筑面積32932.10平方米）時將津辰公司拆除的9931.17平方米對應的拆遷款項扣除后余款歸還津辰公司所有；2、訴訟費、反訴費由中成公司承擔。

一審法院認定事實：中成公司與津辰公司于2010年1月12日簽訂了《土地使用權租賃協議書》（編號：中成股份津合字第09001號）和《房屋租賃協議書》（編號：中成股份津合字第09003號）。2010年3月31日，雙方簽署《備忘錄》一份，后雙方及案外人上海潭建鋼鐵實業有限公司三方于2010年5月20日簽署了《補充協議書》（編號：中成股份津合字第10001號）。2010年8月31日，雙方再次簽署《備忘錄》一份，后雙方及案外人上海潭建鋼鐵實業有限公司三方于2010年10月20日簽署了《補充協議書》（編號：中成股份津合字第10002號）。另外，雙方又一次簽署《備忘錄》一份，該《備忘錄》沒有簽署日期。另，中成公司的上級主管部門中成進出口股份有限公司作出兩個批復，分別是2010年5月4日作出的（2010）中成股份發字第39號《關于天津分公司清理固定資產的批復》及2010年9月10日作出的（2010）中成股份發字第69號《關于天津分公司清理固定資產的批復》。

《土地使用權租賃協議書》約定：第一條租賃物，本協議下的租賃物是指坐落于天津市北辰區北倉道北的倉儲用地。第二條租賃目的，出租人出租、承租人承租租賃物的目的是由承租人自負費用、自擔風險和責任，按照本協議書規定和國家相關法律法規的要求建設一個鋼材倉儲物流交易市場，開展招商經營。第三條租期，租期為10年，自2010年1月1日起始（起租日），至2019年12月31日終止。其中自起租日開始后的6個月為建設期。第四條定金、租金和支付，⑴定金，在建設期內，承租人須向出租人支付定金，作為承租人執行本協議書，履行本協議書下的全部責任和義務的保證。自本協議簽訂日起7日，內承租人須向出租人一次性支付定金200萬元人民幣；⑵租金，土地10年的租賃總收入為人民幣19365000元。分別為①自2010年1月1日起至2012年5月31日止，年租金為150萬元人民幣；②自2012年6月1日起至2014年5月31日止，年租金為200萬元人民幣；③自2014年6月1日起至2016年5月31日止，年租金為2053333元人民幣；⑶支付，租金按季度結算，采取押二付一的方式。在每個租金季度開始后的7日之內，承租人應將該季度的全部租金支付到出租人指定的銀行賬戶。第五條承租使用第4項，承租人自負費用、自擔責任風險辦理本文約定目的的各種政府審批手續。第六條拆除、新建和變更，承租人新建房屋的，在終止協議書的情形下，新建房屋的實現價值在滿足了給予出租人的補償之后的余額歸承租人。補償不足的，出承租人繼續補償出租人。第七條添加，根據本條的相關規定，承租人自負費用、自擔風險為其承租經營可以在現有建筑物和土地上添加必要的設施、設備和土木工程，包括永久設施和臨時設施。第十九條協議終止和租賃物的返還，第6項協議終止后租賃物的返還，第3款承租人新建的道路，包括地下設施等隱形工程，無償歸出租人所有。

《房屋租賃協議書》約定：第一條租賃物，本協議下的租賃物是指坐落于天津市北辰區北倉道北的倉儲用地上的全部建筑物。第二條租賃目的，出租人出租、承租人承租租賃物的目的是由承租人自負費用、自擔風險和責任，按照本協議書規定和國家相關法律法規的要求建設一個鋼材倉儲物流交易市場，開展招商經營。第三條租期，租期為10年，自2010年1月1日起始（起租日），至2019年12月31日終止。其中自起租日開始后的6個月為建設期。第四條定金、租金和支付，⑴定金，在建設期內，承租人須向出租人支付定金，作為承租人執行本協議書，履行本協議書下的全部責任和義務的保證。自本協議簽訂日起7日內，承租人須向出租人一次性支付定金450萬元人民幣；⑵租金，①自2010年1月1日起至2010年12月31日止，年租金為275萬元人民幣；②自2011年1月1日起至2012年5月31日止，年租金為300萬元人民幣；③自2012年6月1日起至2014年5月31日止，年租金為400萬元人民幣；④自2014年6月1日起至2016年5月31日止，年租金為4106667元人民幣；⑶支付，租金按季度結算，采取押二付一的方式。在每個租金季度開始后的7日之內，承租人應將該季度的全部租金支付到出租人指定的銀行賬戶。第五條承租使用第4項，承租人自負費用、自擔責任風險辦理本文約定目的的各種政府審批手續。第六條拆除、新建和變更，承租人新建房屋的，在終止協議書的情形下，新建房屋的實現價值在滿足了給予出租人的補償之后的余額歸承租人。補償不足的，出承租人繼續補償出租人。第七條添加，根據本條的相關規定，承租人自負費用、自擔風險為其承租經營可以在現有建筑物和土地上添加必要的設施、設備和土木工程，包括永久設施和臨時設施。第十五條承租人的說明和保證，第5項在承租人拒付本協議下租金或者存在其它違約情形的情況下，出租人對轉租合同下的招商客戶可以代位行使轉租合同下出租人的求償權、申訴權和抗辯權，包括直接向招商客戶收取租金的權利。第十九條協議終止和租賃物的返還，第6項協議終止后租賃物的返還，第3款承租人新建的道路，包括地下設施等隱形工程，無償歸出租人所有。

另，《房屋租賃協議書》第十九條協議終止和租賃物的返還，第4項還約定：因政府拆遷、征用等政府原因導致協議提前終止的，雙方均互不承擔違約責任。政府對出租物或者因為出租物所給予的任何補償金，出租物以出租物在交付給承租人使用時的狀態、面積和范圍為準，職工以被政府承認的在冊人員和其他人員為準，屬于出租人所有，包括但不限于全部的土地補償金、房屋補償金、職工安置費和其他設施、設備和項目的補償費用。因承租人對出租物的拆除、改建、新建導致出租人所得到的補償金低于簽訂本協議時依出租物的狀態和面積所應享受的補償金的，承租人有義務補償和賠償差額部分；超出或者多余的部分歸承租人所有，或者在出租人收到后由出租人返還給承租人。

2010年3月31日，雙方簽署的《備忘錄》約定：1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作業及費用由乙方承擔，安全責任由乙方獨立負責，處理建筑物拆除剩余物資的收入歸乙方所有。2、作為對等條件，乙方同意在合作期滿后將其新建建筑物中與現在拆除面積相等的建筑物作為對已拆除建筑物的補償，以當時現狀無償給予甲方。對于甲方如何處理該批作為補償的建筑物，乙方無權干涉，且處理收入歸甲方所有。

2010年5月20日簽署的《補充協議書》約定：一、對中成股份津合字第09003號《房屋租賃協議書》中“計劃拆除建筑物明細表（附件八）”的拆除內容和面積進行變更，由原來擬拆除天津倉庫現有建筑面積6060.72平方米變更為8139.04平方米，具體明細詳見本補充協議書的附件《計劃拆除固定資產變更明細表》。二、關于承租人拆除、新建和變更現有建筑物涉及到的其他所有事項，原約定的條款和內容不變，協議三方依然按照中成股份津合字第09003號《房屋租賃協議書》、中成股份津合字第09001號《土地使用權租賃協議書》中規定的各項條款執行。

2010年8月31日，雙方簽署的《備忘錄》約定：一、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）提出的北倉道大門的改造要求。二、改造中拆除的部分，由乙方自行處置，另監控攝像頭應重新安置，保證正常使用。三、改造中應保證鐵路專用線的正常運營，如造成車皮滯留或不能正常通行，由此造成一切損失責任及連帶責任損失，均由乙方承擔，與甲方無關。四、改造中的一切事務均由乙方負責，造成一切責任及損失由乙方自行承擔，與甲方無關。五、改造后北倉道大門產權歸甲方所有，租賃期間歸天津中成貫通倉儲物流有限公司使用。租賃期滿后，乙方不得拆除，應在完整良好狀態下還給甲方。六、本備忘錄作為甲乙雙方所簽房屋租賃協議的補充文件，與其具有同等法律效力。

2010年10月20日簽署的《補充協議書》約定：一、三方同意承租人的申請，在中成股份津合字第10001號《補充協議書》中確定的拆除內容和面積基礎上，增加拆除面積6931.94平方米。具體內容和面積明細詳見本補充協議書的附件《計劃拆除建筑物補充明細表》。二、關于承租人拆除、新建和變更現有建筑物涉及到的其他所有事項，原約定的條款和內容不變，協議三方依然按照中成股份津合字第09003號《房屋租賃協議書》、中成股份津合字第09001號《土地使用權租賃協議書》中規定的各項條款執行。三、該補充協議作為中成股份津合字第09003號《房屋租賃協議書》、中成股份津合字第09001號《土地使用權租賃協議書》及中成股份津合字第10001號《補充協議書》的補充文件，與上述文件具有同等法律效力。

沒有簽署日期的《備忘錄》約定：一、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）的圍墻拆改要求。二、乙方進行圍墻改造時，應做好與地方相關部門的協調工作，并承擔由此造成責任及損失。三、改造中的一切事務均由乙方負責，造成一切責任及損失由乙方自行承擔，與甲方無關。四、改造后的鐵藝柵欄歸甲方所有，租賃期間，鐵藝柵欄的維護保養由乙方負責。租賃期滿后，乙方不得拆除，應在完整良好狀態下還給甲方。五、本備忘錄作為甲乙雙方所簽房屋租賃協議的補充文件，與其具有同等法律效力。

中成公司于2010年5月4日作出的（2010）中成股份發字第39號《關于天津分公司清理固定資產的批復》如下：為促進鋼材市場的建設和發展，同意你公司按照請示中所述，拆除8139.04平方米的現有建筑物，請你公司按照此批復與天津市津辰鋼材市場有限公司商簽補充合同，按照中成股份津合字第09001號租賃協議書、09002號設備租賃協議書精神明確拆除建筑物補償標準和新增建筑物實現價值歸屬的原則，并按照公司財務的相關規定對該部分資產進行固定資產清理工作。

中成公司于2010年9月10日作出的（2010）中成股份發字第69號《關于天津分公司清理固定資產的批復》如下：你公司已于今年依所我司（2010）中成股份發字第39號批復文件，對天津倉庫8139.04平方米現有建筑物進行拆除。現為了更好地促進鋼材市場的建設和發展，同意你公司按照請示中所述，再拆除6931.94平方米的現有建筑物，請你公司據此批復、按照中成股份津合字第09001號土地使用權租賃協議書、09002號設備租賃協議書、09003號房屋租賃協議書精神與天津市津辰鋼材市場有限公司商簽補充合同，明確拆除建筑物補償標準和新增建筑物實現價值歸屬的原則，并按照公司財務的相關規定對該部分資產進行固定資產清理工作。

雙方簽訂《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》后，津辰公司于2010年1月18日將650萬元定金通過銀行匯入中成公司的賬戶中，隨即津辰公司進入租賃物現場進行拆遷、改造、新建租賃物，并開始進行招商經營，2010年7月13日，雙方將定金折抵租金后，中成公司將定金337萬元退回津辰公司。

截止本案訴訟前，中成公司認可實際收取2162.5萬元，津辰公司認可實際交付2162.5萬元。

針對該2162.5萬元中的1762.5萬元，雙方無爭議，中成公司主張無爭議的1762.5萬元的租金是雙方正常履行租賃合同到2013年7月所交納的租金，其后津辰公司再未交納過任何租金。余下的400萬元，其中300萬元是押金，另100萬元是津辰公司替案外人交納的租金。

津辰公司主張實際交付了2162.5萬元，交付到2014年1季度，其中的300萬元押金已折抵2012年第3、4季度的租金，另100萬元也是自己交納的租金，沒有替案外人交納的租金。

在雙方履行租賃協議期間，中成公司向津辰公司發出六份《津辰鋼材等租金情況》，其內容分別為：第一份，“10月初預收三個季度租金5000000元”、“10-12月份計入收入1625000元”、“至12月底預收租金余款為3375000元”、“按壓二付一方式計算，我單位應收取2012年一季度租金為1625000元（所謂付一），2012年二、三季度租金合計為3750000元（所謂壓二），合計為5375000元。此金額扣除預收租金余款，此次應收取租金為2000000元。”該份《津辰鋼材等租金情況》沒有簽署日期。

第二份，“12月底預收三個季度租金5375000元”、“1-3月份計入收入1625000元”、“至3月底預收租金余款為3750000元”、“按壓二付一方式計算，我單位應收取2012年二季度租金為1750000元（所謂付一），2012年三、四季度租金合計為4000000元（所謂壓二），合計為5750000元。此金額扣除預收租金余款，此次應收取租金為2000000元。”該份《津辰鋼材等租金情況》沒有簽署日期。

第三份，“按壓二付一方式計算，我單位應收取2013年一季度租金。土地，房屋租金150萬元。設備租金50萬元。共計200萬元。”簽署日期為2012年6月。

第四份，“按壓二付一方式計算，我單位應收取2013年二季度租金。津辰鋼材：土地，房屋租金150萬元。中成貫通：設備租金50萬元。共計200萬元。”簽署日期為2012年9月。

第五份，“按壓二付一方式計算，我單位應收取2013年三季度租金。津辰鋼材：土地，房屋租金150萬元。中成貫通：設備租金50萬元。共計200萬元。”簽署日期為2012年12月。

第六份，“按壓二付一方式計算，我單位應收取2013年四季度租金。津辰鋼材：土地，房屋租金150萬元。中成貫通：設備租金50萬元。共計200萬元。”簽署日期為2013年3月。

另查，雙方簽訂的《房屋租賃協議書》附件（5）租賃物清單《中成股份天津分公司建筑物面積明細表（固定資產）》記載47項建筑物（雙方及擔保方蓋章確認），分別為：1、辦公樓、食堂；2、變電室；3、1號庫；4、2號庫；5、3號庫；6、4號庫；7、5號庫；8、6號庫；9、7號庫；10、8號庫；11、9號庫；12、10號庫；13、11號庫；14、12號庫；15、13號庫；16、14號庫；17、15號庫；18、16號庫；19、17號庫；20、后小樓（東）、后小樓（西）；21、14#-16#罩棚；22、13#-15#罩棚；23、水泥貨場；24、地面工程；25、東側路面工程；26、西側路面；27、西側圍墻工程；28、西側排水工程；29、圍墻；30、傳達室；31、值班室；32、車庫、木工間；33、消防樓；34、平房辦公室；35、東罩棚；36、18號庫；37、廁所（新建）；38、地磅、磅房；39、勞保庫；40、原車庫；41、專用線站臺、專用線罩棚；42、東側廁所2個；43、5#-7#間站臺；44、加壓泵房；45、水池；46、后門值班室；47、后西小樓罩棚。

一審法院于2016年11月21日，到北辰區房地產管理部門核查涉訴租賃物的房屋登記情況，并經北辰區房地產管理部門核查，打印了《天津市不動產登記簿查詢證明》，該房屋登記簿中登記的中成公司的房屋共計40項。

中成公司主張津辰公司拆除了以上建筑物中的25項，分別為：1、車庫、木工間；2、消防樓；3、簡易辦公室；4、東罩棚（貨棚）；5、專用線站臺；6、廁所（新建）；7、地磅、磅房；8、16號庫；9、14-16號庫貨棚；10、辦公樓（東）；11、辦公樓（西）；12、后門罩棚；13、勞保庫；14、道口值班室；15、北倉道圍墻；16、18號庫（貨棚）；17、變電室（二期建筑）；18、1號庫；19、12號庫；20、14號庫；21、后大門值班室；22、東圍墻廁所（2個）；23、加壓泵房；24、水池；25、原車庫。

經中成公司和津辰公司核對無誤確認沒有爭議的共13項房屋拆除，分別是：第1、2、3、6、8、10、11、13、18、19、20、21、22項，其余10項拆除房屋，津辰公司不能確認已被拆除，分別是：第4、5、7、9、12、15、17、23、24、25項。

雙方核對無誤確認沒有爭議的第14項：道口值班室未拆除。雙方核對無誤確認沒有爭議的第16項：18號庫（貨棚）未拆除，但被改造。

上述拆除的23項中的第4東罩棚（貨棚）、6廁所（新建）、15北倉道圍墻、21后大門值班室項，未在房屋登記簿上進行登記。其余在房屋登記簿上登記的已被拆除的房屋亦未辦理注銷登記。

一審法院于2016年12月8日、2016年12月26日，兩次對訴爭之涉案租賃物進行現場勘察，并作現場勘驗筆錄、勘驗圖。經現場勘查，訴爭之涉案租賃場所南向所面臨的公路現在名稱為北辰區北辰道。

一審法院現場勘查，租賃物現場存有舊建筑物17項，但不包括津辰公司不能確認是否拆除的第4、5、7、9、12、15、17、23、24、25項，共10項建筑。而這10項建筑，在雙方及擔保方蓋章確認的附件（5）租賃物清單《中成股份天津分公司建筑物面積明細表（固定資產）》記載的47項建筑物中均有記錄。

一審法院現場勘查，租賃物現場津辰公司新建建筑物包括：C、D、E、F、J、H、A1、A3共8棟樓、結算中心。附屬工程包括天橋7座、健身房、傳達室、地磅房、鍋爐房、東圍墻廁所各一。新建附屬設施設備包括：消防配套工程、道路、電梯、采暖系統、燃氣系統、鍋爐、監控系統、開平機、水電表、行車、起重機、后貨場高壓配電房。上述新建建筑物及附屬設施尚未辦理相關審批手續及在房地產管理部門進行不動產登記。

一審法院于2016年12月22日，對涉案租賃物現場津辰公司新建建筑物未能辦理相關審批手續及在房地產管理部門進行不動產登記的情況，到相關政府部門進行調查，并作調查筆錄。

次查，中成公司于2013年12月3日，向津辰公司發出《催款函》，要求津辰公司交納租金。后于2014年9月28日，向津辰公司發出《解除合同通知書》，告知津辰公司，自本通知書送達津辰公司之日起，合同解除。

再查，2013年12月18日，天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，內容如下：“按照市政府第19次常務會的要求，經京津城際地區綜合提升改造工程指揮部決定，對貴單位坐落于天津市北辰道以北中成進出口股份有限公司天津分公司儲運倉庫區域的土地實施整理儲備、地上建（構）筑物進行拆除，收回國有土地使用權。請貴單位配合做好此項工作。”2014年2月20日，天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，再次向中成公司發出內容相同的《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》。

一審法院于2016年12月22日，對涉訴租賃物現場是否進行“土地實施整理儲備、地上建（構）筑物進行拆除，收回國有土地使用權”事宜，到天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部進行調查、核實，并作調查筆錄。

又查，中成公司向津辰公司發出《催款函》及《解除合同通知書》后，并未依據雙方的租賃協議第十五條第5項的約定，向相關轉租承租人主張過任何權利。

津辰公司在得知天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，并取得書面材料后，未向中成公司主張過任何權利。

一審法院認為，一、本案爭議焦點是：1、合同解除的原因、日期，合同解除是否是因為政府征收；2、租金交付的時間，押金是充當租金還是充當違約金；3、拆除房屋的數量及面積，是否應當予以補償、如何補償；4、新建房屋應由誰辦理各項手續。

1、關于第1個爭議焦點：合同解除的原因、日期，合同解除是否是因為政府征收

中成公司主張稱，2014年9月28日，向津辰公司發出《解除合同通知書》，告之津辰公司，自本通知書送達之日起，合同解除。

津辰公司辯稱，2013年12月18日，天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，自該日期合同解除。

雙方均稱租賃合同已解除，但對租賃合同解除的日期存在爭議，天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，雖然于2013年12月18日向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，但該通知只能確認土地和地上物進行整理儲備、拆遷等事宜，而不能確認已與中成公司達成整理儲備、拆遷、補償的合意，即具體到涉案的地塊，尚未進行拆遷、補償，其拆遷、補償的時間節點尚不明確，故津辰公司抗辯理由不成立，一審法院不予支持。中成公司于2014年9月28日，向津辰公司發出《解除合同通知書》，津辰公司已確認收到，故中成公司訴請的第一項：“判決中成公司與津辰公司2010年1月12日簽署的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》已于2014年9月28日解除”，其理由成立，一審法院予以支持。

2、關于第2個爭議焦點：租金交付的時間，押金是充當租金還是充當違約金

雙方均認可2162.5萬元實際交付及收取。其中的1762.5萬元，雙方無爭議。另400萬元雙方存在爭議。

中成公司主張，從協議簽訂生效后，津辰公司正常交納租金到2013年7月份。而津辰公司交付的押金300萬元沒有抵付租金，另有100萬元是津辰公司為案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司交付。

津辰公司辯稱，押金300萬元已抵付租金，抵付時間為2012年第3、4季度，另有100萬元是自己交付的租金。沒有替案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司交付。

關于中成公司主張100萬元是津辰公司替案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司交付租金一節

庭審中，雖然中成公司提交了銀行流水及支票票根作為證據證明是津辰公司替案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司交付的租金，但銀行流水及支票票根上未有案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司的任何痕跡，中成公司亦未能提供其他書面證據予以佐證，故該證據一審法院不予采信。且津辰公司對此也不予認可，津辰公司認為是為自己交納的租金，故中成公司主張100萬元是津辰公司為案外人天津中成貫通倉儲物流有限公司交付租金的理由不成立，一審法院不予支持。津辰公司雖然也未能提交證據證明是為自己交納的租金，但其辯稱符合一般的交易習慣，其抗辯理由成立，一審法院予以支持。

關于押金300萬元是否已抵付租金一節

庭審中，雙方對履行租賃協議期間，中成公司向津辰公司發出六份《津辰鋼材等租金情況》進行了確認，一審法院予以采信。這六份《津辰鋼材等租金情況》，收取的租金，分別為2012年一季度租金（沒有簽署日期）、2012年二季度租金（沒有簽署日期）、2013年一季度租金（簽署日期為2012年6月）、2013年二季度租金（簽署日期為2012年9月）、2013年三季度租金（簽署日期為2012年12月）、2013年四季度租金（簽署日期為2013年3月）。津辰公司針對上述六份通知，于通知簽署日期的當月，通過銀行將租金匯入中成公司指定的銀行賬戶，且有相應的銀行流水及票據予以佐證，一審法院予以確認。中成公司提交的證據23“津辰公司出具領取2013年8月到12月發票收據”，因未有津辰公司蓋章及簽名人出庭作證，一審法院不予采信。故中成公司訴請的第十項：“判決確認中成公司有權沒收津辰公司交付的押金人民幣3000000元作為違約金”的理由不成立，一審法院不予支持。

津辰公司抗辯的押金300萬元已抵付租金，抵付時間為2012年第3、4季度的理由成立，一審法院予以支持。

故雙方均認可的已實際交付及收取的2162.5萬元應當全部為租金，一審法院予以確認。

3、關于第3個爭議焦點：拆除房屋的數量及面積，是否應當予以補償、如何補償

關于拆除房屋的數量及面積

經雙方核對無誤確認沒有爭議的已拆除了共13項房屋，尚有10項已拆除的房屋，雖然津辰公司不能確認已拆除，但在雙方及擔保方蓋章確認的房屋租賃協議附件（5）租賃物清單《中成股份天津分公司建筑物面積明細表（固定資產）》記載的47項建筑物中均有記錄，且經一審法院現場勘查，上述無爭議的13項和津辰公司不能確認的10項房屋均不存在，故一審法院確認上述共23項房屋已被拆除，其拆除房屋的面積雙方均認可產權登記簿上記載的已拆除房屋的面積為13321.64平方米。

關于是否應當予以補償、如何補償

雙方于2010年1月12日簽訂《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》后，又于2010年3月31日，簽署《備忘錄》一份，其內容為：“1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作業及費用由乙方承擔，安全責任由乙方獨立負責，處理建筑物拆除剩余物資的收入歸乙方所有。2、作為對等條件，乙方同意在合作期滿后將其新建建筑物中與現在拆除面積相等的建筑物作為對已拆除建筑物的補償，以當時現狀無償給予甲方。對于甲方如何處理該批作為補償的建筑物，乙方無權干涉，且處理收入歸甲方所有。”故雙方就拆除房屋是否應當予以補償、如何補償進行了約定，一審法院予以確認。

天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，于2013年12月18日向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，擬將該土地收回、拆遷，拆遷標的物的確認，拆遷補償標準，應當由拆遷部門進行確認，該法律行為屬于行政法調整范圍，不屬于民事法律調整范圍。

中成公司訴請的第九項：“判決津辰公司向中成公司支付其拆除中成公司位于天津市北辰區北倉道北的房屋以及設施的補償費人民幣1795萬元”的理由不成立，且中成公司計算的補償費1795萬元人民幣是中成公司單方委托鑒定機構所做的鑒定意見，津辰公司對此也不予認可，故一審法院不予支持。中成公司可以在拆遷部門確認后，再行解決。

4、關于第4個爭議焦點：新建房屋應由誰辦理各項手續

《中華人民共和國物權法》第十一條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料”。《房屋登記辦法》第十二條第一款規定：“申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外”。

雙方協議約定，由承租人自負費用、自擔責任風險辦理政府審批手續，該約定雖是雙方自愿簽訂，但其約定不具有現實可操作性，一審法院依法確認應當由雙方共同申請辦理政府審批手續。因中成公司未提供證據證明其將有關文件材料交付津辰公司，然后由津辰公司去申請辦理政府審批手續，也未提供證據證明中成公司曾配合津辰公司到政府相關部門申請辦理審批手續。而津辰公司也未提交證據證明其在申請辦理新建建筑物政府審批手續過程中書面通知中成公司應當提供相關材料而中成公司拒絕配合的相關證據，故雙方應當共同承擔未辦理政府審批手續的責任。

津辰公司新建房屋雖未辦理政府審批手續，但是否拆除，應當由拆遷部門進行確認，該法律行為屬于行政法調整范圍，不屬于民事法律調整范圍。故中成公司訴請的第二項：“判決津辰公司在30日內拆除津辰公司在天津市北辰區北倉道北新建、擴建的、樓號為A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和構筑物，津辰公司逾期拆除的，中成公司有權自行處置，處置費用由津辰公司承擔”的理由不成立，一審法院不予支持。中成公司可以在拆遷部門確認后，另行解決。

二、關于欠付租金和占用費的數額及給付

1、關于欠付租金的數額及給付

雙方均認可的已實際交付及收取的2162.5萬元，應當全部是租金，交納時間應從租賃合同簽訂之日起至2014年第一季度，一審法院予以確認。故中成公司訴請的第六項：“判決津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期間的租金人民幣7019109.80元”的時間，應當從2014年4月1日起算，津辰公司應當給付中成公司土地使用權租金1017777.66元（2000000元÷12×2＋2053333元÷12×4＝1017777.66元），房屋租金為2035555.67元（4000000元÷12×2＋4106667元÷12×4＝2035555.67元），合計人民幣3053333.33元。

2、關于占用費的數額及給付

雙方的租賃合同自2014年9月28日解除后，津辰公司至今占有使用涉案的租賃物，應當由津辰公司向中成公司支付占用費，其數額應當以解除雙方的租賃合同之日的租金數額為標準，而不應當以正常履行租賃合同的租金數額為標準。故津辰公司應當給付中成公司土地使用權占用費及房屋占用費自2014年9月28日起至2016年5月31日止共計人民幣10266666.67元。

其中土地使用權占用費為3422221.67元（2053333元÷12×20＝3422221.67元），房屋占用費為6844445元（4106667元÷12×20＝6844445元）。

至于中成公司訴請的第八項中的“自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照6320000元每年計算；從2018年6月1日起按照6480000元每年計算至津辰公司向中成公司實際返還天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物之日止”的事實尚未發生，一審法院不予支持。待實際發生后，中成公司再行解決。

三、關于租賃物是否應當予以返還

1、關于涉訴租賃場所的149041.8平方米的土地和現狀保留未被拆除的原有建筑物是否應當予以返還

雙方簽署的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》已于2014年9月28日解除，協議解除后，津辰公司應當依約或者依法將租賃物返還中成公司。但天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，于2013年12月18日向原告發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，擬將該土地收回、拆遷，該行為對租賃協議的履行造成一定影響，且津辰公司經中成公司同意在租賃場所新建大量的建筑物，依雙方簽署的協議，應當在補償中成公司被拆除的原有建筑物后，余下的建筑物屬于津辰公司所有，但雙方未簽署具體的補償標準及范圍，雙方也未就此協商達成一致，一審法院亦無法確認。目前涉訴的租賃物已被確定將被政府相關部門收回、拆遷，而拆遷的標的物的確認，拆遷補償標準，也應當由拆遷部門進行確認。依據雙方簽訂的《房屋租賃協議書》第十九條第4項的約定：“因政府拆遷、征用等政府原因導致協議提前終止的，雙方均互不承擔違約責任。政府對出租物或者因為出租物所給予的任何補償金，出租物以出租物在交付給承租人使用時的狀態、面積和范圍為準，職工以被政府承認的在冊人員和其他人員為準，屬于出租人所有，包括但不限于全部的土地補償金、房屋補償金、職工安置費和其他設施、設備和項目的補償費用。因承租人對出租物的拆除、改建、新建導致出租人所得到的補償金低于簽訂本協議時依出租物的狀態和面積所應享受的補償金的，承租人有義務補償和賠償差額部分；超出或者多余的部分歸承租人所有，或者在出租人收到后由出租人返還給承租人”。雙方應當積極配合，共同的整體的履行租賃協議的約定以及相關政府部門的通知。故中成公司訴請的第三項“判決津辰公司在30日內將位于天津市北辰區北倉道北租賃物內全部非歸屬于中成公司的物品清理干凈后向中成公司返還149041.8平方米的土地和現狀保留未被拆除的原有建筑物”的條件尚不成熟，一審法院不予支持；待條件成熟后，由雙方再行解決。

2、關于涉訴的租賃場所土地使用權范圍內津辰公司修建的道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備是否應當歸屬中成公司所有

依據雙方簽訂的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》第十九條第6項第3款的約定：“承租人新建的道路，包括地下設施等隱形工程，無償歸出租人所有”，無論是中成公司所有的，還是津辰公司新建或者改建的各類附屬設施、設備及道路，都屬于中成公司所有。故中成公司訴請的第四項“判決確認位于天津市北辰區北倉道北中成公司土地使用權范圍內津辰公司修建的道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備歸屬中成公司所有”的理由成立，一審法院予以支持。

3、關于涉訴的租賃場所土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備的移交

雙方簽署的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》已于2014年9月28日解除，協議解除后，津辰公司應當依約或者依法將租賃物上的各類附屬設施、設備返還中成公司。但天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，于2013年12月18日向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，擬將該土地收回、拆遷，該行為對租賃協議的履行造成一定影響，且津辰公司經中成公司同意在租賃場所新建大量的建筑物，依雙方簽署的協議，應當在補償中成公司被拆除的原有建筑物后，余下的建筑物屬于津辰公司所有，但雙方未簽署具體的補償標準及范圍，雙方也未就此協商達成一致，一審法院亦無法確認。而津辰公司經中成公司同意在租賃場所新建大量的建筑物亦需要這些各類附屬設施、設備的使用。目前涉訴的租賃物已確定將被政府相關部門收回、拆遷，而拆遷標的物的確認，拆遷補償標準，也應當由拆遷部門進行確認。雙方應當積極配合，共同的整體的履行租賃協議的約定以及相關政府部門的通知。故中成公司訴請的第五項“判決津辰公司在30日內向中成公司移交位于天津市北辰區北倉道北中成公司土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備”的條件尚不成熟，待條件成熟后，由雙方再行解決。

四、關于中成公司第七項：“判決津辰公司向中成公司支付拖欠租金的利息（自2013年7月7日起至津辰公司實際付清租金之日止，以欠付租金為基數，按人民銀行公布的同期銀行貸款基準利率上浮50%計，其中截至2016年8月31日的利息供給人民幣1444181.55元”的訴訟請求。

雙方雖然簽訂了《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》，但在違約責任條款中未約定違約利息的支付，且雙方后續所簽的三份備忘錄，二份補充協議，也未就違約利息進行補充約定，中成公司訴請的第七項一審法院不予支持。故依法應當按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計算，利息計付時間應當從中成公司起訴之日起至本判決生效后津辰公司實際給付日止計算，計算基數應當為一審法院確認的津辰公司給付中成公司租金及占用費之和。

五、津辰公司反訴請求是否成立，是否能夠得到支持

天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部，雖然于2013年12月18日向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，但該通知只能確認土地和地上物進行整理儲備、拆遷等事宜，而不能確認已與中成公司達成整理儲備、拆遷、補償的合意，即具體到涉案的地塊，尚未進行拆遷、補償，其拆遷、補償的時間節點尚不明確。且津辰公司經中成公司同意在租賃場所新建的建筑物，依雙方簽署的協議，應當在補償中成公司被拆除的原有建筑物后，余下的建筑物屬于津辰公司所有，但雙方未簽署具體的補償標準及范圍，雙方也未就此協商達成一致，一審法院亦無法確認。目前涉訴的租賃物已被確定將被政府相關部門收回、拆遷，而拆遷標的物的確認，拆遷補償標準，也應當由拆遷部門進行確認。故津辰公司反訴請求“判令中成公司在實現拆遷（津辰公司新建建筑面積32932.10平方米）時將中成公司拆除的9931.17平方米對應的拆遷款項扣除后余款歸還津辰公司所有”的條件尚不成熟，待條件成熟后，另行解決。

綜上所述，一審法院判決如下：“一、確認原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司與被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司于2010年1月12日簽訂的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》已于2014年9月28日解除；二、本判決生效后十五日內，被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司給付所欠原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司自2014年4月至2014年9月的土地使用權租金和房屋租金3053333.33元人民幣；三、本判決生效后十五日內，被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司給付原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司自2014年9月28日起至2016年5月31日的土地使用權占用費及房屋占用費10266666.67元人民幣；四、本判決生效后十五日內，被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司給付原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司以13320000元為基數的利息，按照中國人民銀行頒布的同期同類銀行貸款利率，從原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司起訴之日起至本判決生效后被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司實際給付日止計算；上述給付事項，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。五、確認原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司所有的涉案的租賃場所中的土地使用權范圍內被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司修建的道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施、設備歸屬原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司所有；六、駁回原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司的其他訴訟請求；七、駁回被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司的反訴請求。案件受理費319983元，由原告（反訴被告）中成進出口股份有限公司天津分公司負擔212661.78元，被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司負擔107321.22元；反訴費114974元，由被告（反訴原告）天津市津辰鋼材市場有限公司負擔。”

本院二審期間，中成公司向本院提出申請撤回上訴請求中的第5項、第9項內容，即“依法改判津辰公司向中成公司支付2013年8月1日至2014年9月28日期間的租金人民幣7019109.80元”和“依法改判確認中成公司有權沒收津辰公司交付的押金人民幣3000000元作為違約金”，本院認為中成公司在本案審理期間申請撤回部分上訴請求，不違反法律規定，本院予以準許。

當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人對進行了證據交換和質證。

上訴人中成公司提交了以下證據：

證據一、調查錄音筆錄1份（天津市北辰區行政審批中心）；

證據二、調查詢問筆錄1份（天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部）；

證據三、津辰公司被執行信息統計表。

上訴人津辰公司的質證意見為：對證據一的真實性、合法性、關聯性均不認可；對證據二的真實性、合法性、關聯性均不予認可；對證據三的關聯性不予認可。

上訴人津辰公司提交以下證據：

證據一、一次性告知單和城鄉規劃建設項目業務管理流程簡圖；

證據二、情況說明2份。

上訴人中成公司的質證意見為：對證據一的真實性、合法性、關聯性不予認可；對證據二的真實性、合法性、關聯性不予認可。

本院于2017年12月25日，對涉訴租賃場地是否進行“土地實施整理儲備、地上建（構）筑物進行拆除，收回國有土地使用權”事宜，到天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部進行調查、核實，并作調查筆錄。據該指揮部劉志華部長介紹，該指揮部確實曾向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，該通知性質為意向性文件，并非強制性文件，涉訴租賃場地雖在政府土地整理儲備范圍內，但目前涉訴租賃場地整理收儲的條件還不成熟，尚未有實質性的拆遷計劃。

經綜合審查當事人二審期間提供的證據，本院認為一審法院查明的事實無誤，本院予以確認。

本院認為，二審爭議焦點為：（一）2014年9月28日后土地使用權占用費和房屋占用費的具體金額以及津辰公司拖欠的租金和占用費利息如何計算；（二）津辰公司是否應支付拆除中成公司在涉訴租賃場地原有建筑物的補償款；（三）涉訴租賃場地土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施設備的歸屬權；（四）津辰公司是否應拆除涉訴租賃場地新建建筑物并返還中成公司涉訴租賃場地范圍內的土地使用權、現狀保留未被拆除的原有建筑物、新建建筑物和相關設施。

關于爭議焦點（一）2014年9月28日后土地使用權占用費和房屋占用費的具體金額以及津辰公司拖欠的租金和占用費利息如何計算的問題。

第一，關于2014年9月28日后土地使用權占用費和房屋占用費的具體金額問題。首先，中成公司和津辰公司的租賃合同自2014年9月28日已經解除，津辰公司至今仍占有使用涉訴租賃物，理應向中成公司支付土地使用權占用費和房屋占用費，一審法院以雙方解除租賃合同之日的租金數額為標準，計算出津辰公司應當給付中成公司土地使用權占用費及房屋占用費自2014年9月28日起至2016年5月31日止共計人民幣10266666.67元（土地使用權占用費為2053333元÷12×20＝3422221.67元，房屋占用費為4106667元÷12×20＝6844445元）并無不當。其次，中成公司主張津辰公司應支付2016年6月1日后占用費（自2016年6月1日起至2018年5月31日止按照632萬元/年計算；從2018年6月1日起按照648萬元/每年計算至津辰公司向中成公司實際返還天津市北辰區北倉道北的土地和建筑物之日止），鑒于截止到二審審理期間津辰公司仍占有使用涉訴租賃物之事實，故津辰公司應以雙方解除租賃合同之日的租金數額為標準，給付中成公司土地使用權占用費及房屋占用費自2016年6月1日起至2017年12月1日止共計人民幣924萬元（土地使用權占用費為2053333元÷12×18＝3079999.5元，房屋占用費為4106667元÷12×18＝6160000.5元）。中成公司主張的2017年12月1日以后的土地使用權占用費和房屋占用費，可待實際發生后再行解決。再次，津辰公司以經營困難為由主張減少土地使用權占用費和房屋占用費，沒有依據，不能成立。綜上，津辰公司應支付中成公司2014年9月28日至2017年12月1日土地使用權占用費和房屋占用費合計人民幣19506666.67元。

第二，關于津辰公司拖欠的租金和占用費利息如何計算的問題。雙方雖然簽訂了《土地使用權租賃協議書》、《房屋租賃協議書》、《備忘錄》、《補充協議》，但均未就違約利息問題進行約定，中成公司在上訴請求中主張的利息標準沒有依據，一審法院對此不予支持并無不當。津辰公司在上訴請求中主張不應支付利息亦沒有依據，本院對其主張不予支持。一審法院認定利息計算方式是正確的，本院予以確認。

關于爭議焦點（二）津辰公司是否應支付拆除中成公司原建筑物補償款1795萬元的問題。首先，津辰公司和中成公司從未就津辰公司拆除中成公司原有建筑物后應給予中成公司的補償標準作出過約定。其次，中成公司主張補償款1795萬元系依據其單方委托鑒定機構所做的鑒定意見，津辰公司對此并不認可，且該鑒定意見中的已拆除原有建筑面積15070.98平方米與一審法院已認定且經雙方認可的產權登記簿上記載的已拆除房屋面積13321.64平方米存在差異，故該鑒定意見證明力并不充分。再次，雙方2010年3月31日簽署的《備忘錄》顯示：“1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作業及費用由乙方承擔，安全責任由乙方獨立負責，處理建筑物拆除剩余物資的收入歸乙方所有。2、作為對等條件，乙方同意在合作期滿后將其新建建筑物中與現在拆除面積相等的建筑物作為對已拆除建筑物的補償，以當時現狀無償給予甲方。對于甲方如何處理該批作為補償的建筑物，乙方無權干涉，且處理收入歸甲方所有。”從上述內容可知雙方已經確認了拆除原有建筑物的補償方式，綜合上述因素，中成公司主張津辰公司應支付拆除中成公司原建筑物補償款1795萬元，依據并不充分，一審法院對其主張不予支持并無不當。

關于爭議焦點（三）涉訴租賃場地土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施設備的歸屬權問題。雙方簽訂的《土地使用權租賃協議書》和《房屋租賃協議書》第十九條第6項第（3）款約定：“承租人新建的道路，包括地下設施等隱形工程，無償歸出租人所有”，故一審法院判決確認涉訴租賃場地土地使用權范圍內津辰公司修建的道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施設備歸屬中成公司所有，并無不當。

關于爭議焦點（四）津辰公司是否應拆除涉訴租賃場地新建建筑物并返還中成公司涉訴租賃場地范圍內的土地使用權、地上物和相關設施的問題。首先，從法律規定上看，《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第二百三十五條規定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態”，結合本案，津辰公司和中成公司之間租賃合同解除的原因在于津辰公司欠付租金，租賃合同解除后中成公司有權向津辰公司主張返還租賃物，故對于中成公司要求津辰公司返還涉訴租賃場地的土地使用權和現狀保留未被拆除的原有建筑物的主張，本院予以支持。其次，《房屋租賃協議書》和《土地使用權租賃協議書》均在第十九條（協議終止和租賃物的返還）第1項約定：“下述任何一個條件出現時，本協議立即終止”，第十九條第1項第（3）款均約定：“任何一方違約而使另一方有權并宣告解除而終止”。第十九條第6項第（3）款均約定：“承租人新建的建筑物在彌補拆遷建筑物的損失后的部分，承租方須在30日內拆除新建的房屋，未按時間拆除的房屋，歸出租人所有，出租人享有處置權”。現中成公司和津辰公司租賃合同解除的原因在于津辰公司欠付租金，中成公司關于“津辰公司在30日內拆除津辰公司在天津市北辰區北倉道北新建、擴建的、樓號為A1、A3、C、D、E、F、J、H建筑物和構筑物（以下統稱為涉訴租賃場地新建建筑物），津辰公司逾期拆除的，中成公司有權自行處置，處置費用由津辰公司承擔”的主張，根據雙方合同約定，本院認為中成公司上述主張部分內容應予以支持，即津辰公司應將涉訴租賃場地新建建筑物移交給中成公司處置。對于中成公司主張的處置費用，因雙方沒有具體約定，也未實際發生，其主張依據不足，本院不予支持。再次，對于中成公司要求津辰公司在30日內向中成公司移交位于涉訴租賃場地土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施設備的主張，本院在爭議焦點（三）中已對上述設施設備的歸屬予以認定，在此不再重復，對于中成公司的上述主張本院予以支持。最后，《房屋租賃協議書》和《土地使用權租賃協議書》第六條第3項規定：“承租人新建房屋的，在終止協議書的情形下，新建房屋的實現價值在滿足了給予出租人的補償之后的余額歸承租人。”2010年3月31日雙方簽署的《備忘錄》約定：“1、甲方（中成公司）同意乙方（津辰公司）拆除部分原有建筑物，拆除作業及費用由乙方承擔，安全責任由乙方獨立負責，處理建筑物拆除剩余物資的收入歸乙方所有。2、作為對等條件，乙方同意在合作期滿后將其新建建筑物中與現在拆除面積相等的建筑物作為對已拆除建筑物的補償，以當時現狀無償給予甲方。對于甲方如何處理該批作為補償的建筑物，乙方無權干涉，且處理收入歸甲方所有。”結合本案，中成公司被拆除的原有建筑物屬于合法建筑，而津辰公司在涉訴租賃場地新建建筑物目前無任何行政審批手續，法律性質上系違法建筑，其實現價值目前無法判斷，只能通過進入實質性的拆遷補償階段或雙方協商一致進行確定。雖然天津市北辰區京津城際地區綜合提升改造工程指揮部曾向中成公司發出《關于對國有企業土地和地上物實施整理儲備的通知》，但經本院調查，該通知只能確認有可能對涉訴租賃場地范圍內的土地和地上物進行整理儲備、拆遷等事宜，而不能確認已與中成公司達成整理儲備、拆遷、補償的合意，涉訴租賃場地也尚未進入實質性的拆遷補償階段，其將來拆遷、補償的時間節點也尚不明確。在此情況下，難以確定采用何種具體標準對中成公司被拆除的原有建筑物進行補償，更無法計算補償之后的具體余額為多少，考慮到津辰公司是在征得中成公司同意下拆除了部分原有建筑物，并已投入了大量人力物力在涉訴租賃場地上進行改建、增建大量房屋，涉訴租賃場地上新建建筑物未辦理行政審批手續中成公司和津辰公司亦均有責任。基于公平原則，應當保留津辰公司依法主張權益的權利，津辰公司可待涉訴租賃場地進入實質性拆遷或新建建筑物具備明確價值標準亦或具備其他實質性解決條件時，另行主張其權利。

綜上所述，中成公司的上訴請求部分成立，津辰公司的上訴請求不能成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

一、維持天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第一項、第二項、第五項、第七項；

二、撤銷天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第六項；

三、變更天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第三項為：本判決生效后十五日內，天津市津辰鋼材市場有限公司給付中成進出口股份有限公司天津分公司自2014年9月28日起至2017年12月1日的土地使用權占用費及房屋占用費人民幣19506666.67元；

四、變更天津市第一中級人民法院（2016）津01民初321號民事判決第四項為：本判決生效后十五日內，天津市津辰鋼材市場有限公司給付中成進出口股份有限公司天津分公司以2256萬元為基數的利息（自中成進出口股份有限公司天津分公司起訴之日起至天津市津辰鋼材市場有限公司實際給付日止，按中國人民銀行同期同檔貸款基準利率計算）；

五、本判決生效后三十日內，天津市津辰鋼材市場有限公司返還中成進出口股份有限公司天津分公司涉訴租賃場地范圍內的土地使用權和現狀保留未被拆除的原有建筑物；

六、本判決生效后三十日內，天津市津辰鋼材市場有限公司向中成進出口股份有限公司天津分公司移交位于涉訴租賃場地土地使用權范圍內道路、通信、供電、供水、燃氣、地下設施等各類設施設備；

七、本判決生效后三十日內，天津市津辰鋼材市場有限公司將涉訴租賃場地新建建筑物移交給中成進出口股份有限公司天津分公司處置；

八、駁回中成進出口股份有限公司天津分公司的其他訴訟請求。

如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費319983元，由中成進出口股份有限公司天津分公司負擔212661.78元，天津市津辰鋼材市場有限公司負擔107321.22元；反訴費114974元，由天津市津辰鋼材市場有限公司負擔。二審案件受理費249199元，由上訴人中成進出口股份有限公司天津分公司負擔188866元，上訴人天津市津辰鋼材市場有限公司負擔60333元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　方哲

代理審判員　　吳彬

代理審判員　　左楠

二〇一七年十二月二十九日

書　記　員　　劉波