房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持----天津榮大市場管理有限公司租賃合同糾紛

天津市高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2018）津民申123號

再審申請人(一審被告、反訴原告，二審上訴人）：天津榮大市場管理有限公司。住所地：天津市西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大寺工業(yè)園津興道51號。

法定代表人：張連順，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：葉瑞萍，女，該公司工作人員。

委托訴訟代理人：江嵐，天津四方君匯律師事務(wù)所律師。

被申請人(一審原告、反訴被告，二審上訴人）：天津市鼎倫市場開發(fā)管理有限公司。住所地：天津市西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大寺工業(yè)園津榮道18號-E-203號。

法定代表人：羅蕓，該公司執(zhí)行董事、經(jīng)理。

再審申請人天津榮大市場管理有限公司（以下簡稱榮大公司）因與被申請人天津市鼎倫市場開發(fā)管理有限公司（以下簡稱鼎倫公司）租賃合同糾紛一案，不服天津市第一中級人民法院（2017）津01民終3947號民事判決（以下簡稱原判決），向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

榮大公司申請再審稱，（一）榮大公司出租給鼎倫公司的房屋建筑面積為21259.87平方米，包括具有房產(chǎn)證的建筑面積為8438.57平方米的房屋，以及不具有房產(chǎn)證的建筑面積為12821.3平方米的房屋。涉案具有房產(chǎn)證房屋的租賃合法有效，原判決認定《榮大商業(yè)廣場A座租賃合同》全部無效，缺乏證據(jù)證明。（二）依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，鼎倫公司占有、使用榮大公司房屋，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費。原判決未判令鼎倫公司承擔(dān)房屋占有使用費，屬于適用法律錯誤。（三）鼎倫公司于2014年3月21日辦理工商登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并未因部分房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證或規(guī)劃許可證等問題影響公司設(shè)立，亦未影響正常使用。鼎倫公司于同年4月10日借用涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等證件，其對房屋及土地狀況完全知情。涉案全部房屋均已通過消防驗收。據(jù)此，鼎倫公司承租時明知房屋產(chǎn)權(quán)狀況，部分房屋不具有產(chǎn)權(quán)證亦未影響鼎倫公司正常使用，其系因經(jīng)營不善而惡意違約。綜上，榮大公司依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規(guī)定申請再審。

鼎倫公司提交意見稱，原判決認定事實清楚，適用法律正確，榮大公司的再審申請無事實與法律依據(jù)，請求予以駁回。

本院經(jīng)審查認為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。榮大公司出租鼎倫公司房屋原為案外人天津紐斯特金屬結(jié)構(gòu)有限公司車間，為一層房屋，已取得房地產(chǎn)權(quán)證，榮大公司將原一層房屋改造為三層后，未重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未得到主管部門天津市西青區(qū)規(guī)劃局的批準。據(jù)此，原判決對改造后三層房屋合法性作出否定性認定，并確認《榮大商業(yè)廣場A座租賃合同》無效，依據(jù)充分，應(yīng)予確認。鼎倫公司締約時是否對此知情，以及房屋是否影響其正常使用，均不影響涉案房屋租賃合同的效力，榮大公司相應(yīng)主張，缺乏依據(jù)，不能成立。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持。涉案《榮大商業(yè)廣場A座租賃合同》約定自2015年1月1日起計收租金。根據(jù)原判決認定的事實，鼎倫公司已于2014年12月27日將涉案房屋騰交榮大公司，故參照合同約定的租金標準，鼎倫公司無需支付其占用期間的房屋占有使用費。原判決相應(yīng)認定并無不當(dāng)，本院予以確認。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回天津榮大市場管理有限公司的再審申請。

審　判　長　　李善川

代理審判員　　李　超

代理審判員　　張　昕

二〇一八年三月三十日