房屋面積糾紛

  在中國，商品房買賣，都是以建筑面積作為銷售的單位。 

  一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積以及公共部位與公用房屋分攤建筑面積。然而，作為消費者來說，實際購買的卻只是房屋的套內建筑面積。也就是說，需要將建筑面積減去公共部位與公用房屋分攤的面積。在同等單價的前提下，套內建筑面積越大，購房者越合算，反之就吃虧了。買房人在入住后常常遇到房屋的實際面積和開發商所承諾的建筑面積誤差的問題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負擔“漲水”的費用。“縮水”侵犯了買房人權益是無疑的，“漲水”對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔超出部分的房價，還得多支付物業管理費、供暖費等等。

  面積糾紛主要分兩種情況，第一，公攤系數不變的情況下，建筑面積變化，隨之套內建筑面積和公攤面積會同比變化；第二，公攤系數變大，建筑面積不變或變化，套內建筑面積變小或增加的幅度小于公攤面積增加的幅度。

  目前，商品房面積誤差糾紛的處理原則是根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

  (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

  (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

  司法解釋對于處理建筑面積變化的第一種情況具有明確的指導意義，但是對于面積變化的第二種情況，單純適用此條法律不利于保護購房人的利益。