案例：房屋面積糾紛

  基本案情：2008年，濟(jì)南某小區(qū)的居民,以每平方米8000多元的價格，購買了自己的房子。2010年領(lǐng)到房產(chǎn)證時，他們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商新增了公攤面積，使得實(shí)際公攤面積比合同約定多出了2平方米。以小區(qū)內(nèi)2號樓為例，分?jǐn)傁禂?shù)由19.4％增加到了23.8％，每戶增加2平方米以上。開發(fā)商根據(jù)登記結(jié)果主張購房差價額，每戶居民還需再交1萬元左右的購房款。據(jù)悉，小區(qū)內(nèi)總共有400多戶居民，每戶都面臨這種情況。 

  在與開發(fā)商交涉無果的情況下， 37戶居民將濟(jì)南市房管局告到歷下區(qū)法院，要求房管局收回認(rèn)證，糾正濟(jì)南市房產(chǎn)測繪中心的計算錯誤。
  9個月以后，歷下法院宣判37戶居民敗訴。后來，他們又上訴，被駁回。這些不服輸?shù)臉I(yè)主又向省檢察院提出抗訴，目前檢察院已受理，此案還未審結(jié)。

  這類糾紛的根源到底在哪呢？濟(jì)南市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處測管科的一位工作人員稱，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，商品房必須取得《預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷售，開發(fā)商辦理《預(yù)售許可證》的前提之一，就是必須有正規(guī)測繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)測繪報告。預(yù)測繪報告是根據(jù)規(guī)劃部門審批圖紙，還有開發(fā)企業(yè)提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規(guī)范預(yù)測出的有關(guān)面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內(nèi)面積、建筑面積。 “預(yù)測繪沒辦法進(jìn)行實(shí)地測繪，部分項(xiàng)目在預(yù)售過程中會出現(xiàn)局部的規(guī)劃變更，會影響套內(nèi)面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經(jīng)過規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，等到項(xiàng)目建設(shè)完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產(chǎn)證的依據(jù)和要件之一。測繪公司出具的預(yù)測繪報告及測繪報告，都得經(jīng)過濟(jì)南市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預(yù)售時的預(yù)測公攤和辦理房產(chǎn)證時的實(shí)測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。有些開發(fā)商特意在銷售合同中有關(guān)面積的約定中，補(bǔ)充一條“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。這樣就悄悄地把責(zé)任規(guī)避，而轉(zhuǎn)嫁到購房人的頭上了。　

  維權(quán)：有三種途徑可選擇

　　一是直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)，也可向測繪部門或房地產(chǎn)行政主管部門反映，要求測繪單位重新進(jìn)行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測或是以設(shè)計變更為由要求退房，目前天津還沒有相近案例發(fā)生。

　　三種維權(quán)辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業(yè)主聯(lián)合起來，要求開發(fā)商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監(jiān)督解決糾紛，但很多不良開發(fā)商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。

　　第二種辦法的維權(quán)成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內(nèi)面積之外的地方都在公攤計算范圍內(nèi)，如果一戶業(yè)主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現(xiàn)在純住宅1元平米、商住兩用1.7元平米的測繪費(fèi)用，業(yè)主的負(fù)擔(dān)至少在數(shù)千元甚至上萬元。

　　相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實(shí)在是無奈之舉，不僅要耗費(fèi)大量的時間和人力，各種費(fèi)用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權(quán)辦法中成本最高的。

這方面，北京做的比較好。北京市2005年出臺的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售方案和房屋測繪技術(shù)報告書等有關(guān)問題的通知》，開發(fā)商取得預(yù)售許可后，房屋測繪技術(shù)報告書和面積分?jǐn)偳闆r將在北京市房屋土地測繪信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括：被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟墓灿貌课弧Ｗ兏唐贩款A(yù)售方案及相關(guān)內(nèi)容的，也要在網(wǎng)上提前進(jìn)行公示。 商品房規(guī)劃不得隨意更改

  開發(fā)商要調(diào)整已經(jīng)審查過的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積等，必須要提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件，以及審查機(jī)構(gòu)的審查變更說明和重新測繪的房屋測繪技術(shù)報告書。、面積不準(zhǔn)測繪機(jī)構(gòu)將乘擔(dān)責(zé)任

  測繪機(jī)構(gòu)必須要按審查合格的施工圖進(jìn)行商品房面積預(yù)測，而不能開發(fā)商提供什么圖就按什么圖測繪，否則，發(fā)生面積糾紛的，將由開發(fā)商和測繪機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)責(zé)任。