延期交房糾紛的法律分析 其二

3、未取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）的后果

依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證而將住宅商品房交付使用的”。

《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證而將項(xiàng)目交付使用的，由建設(shè)行政主管部門按《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條有關(guān)規(guī)定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任” 。

4、天津市地方條例關(guān)于“準(zhǔn)入證”規(guī)定的效力問題

如上面案例所述，某法院認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》的規(guī)定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規(guī)定，因?yàn)樵V訟過程中沒有依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》進(jìn)行判決。

實(shí)際上，對于認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關(guān)系來看，“準(zhǔn)入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定，只是制定了嚴(yán)于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看，《天津市商品房管理?xiàng)l例》并不違反我國上位法的規(guī)定。

5、部分司法判例對于因“準(zhǔn)入證”糾紛的處理。

天津各法院在審理“準(zhǔn)入證”糾紛時，由于對法律認(rèn)知和思維考慮的差異，對于這類案件始終沒有一個統(tǒng)一的看法，有些法院并沒有認(rèn)可“準(zhǔn)入證”在延期交房案件中的法律基準(zhǔn)點(diǎn)，這是業(yè)主在涉訴過程中存在的主要風(fēng)險之一。也有支持業(yè)主的訴訟請求的。我年前曾經(jīng)問過塘沽法院對于這類案件審理的把控分寸，和市場形勢掛鉤，穩(wěn)定壓倒一切，房地產(chǎn)形勢好的時候，大多支持業(yè)主的訴訟請求，地產(chǎn)商對準(zhǔn)入證也很看重，貽成報建部在每個樓盤交房時壓力最大，有的是趕著交房當(dāng)天才取得準(zhǔn)入證，拿到后馬上張貼，業(yè)主這邊還和工作人員僵持著呢。但是自2011年開始，有了轉(zhuǎn)向，準(zhǔn)入證不被認(rèn)定為法定交房條件了，恢復(fù)到了國家法律規(guī)定的最底線，只要通過竣工驗(yàn)收，取得竣工驗(yàn)收報告即可，因?yàn)楹芏噘彿咳碎_始以此條件退房，不利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我也同時咨詢了二中院、紅橋法院、河?xùn)|法院、北辰法院等法院關(guān)于此類糾紛的觀點(diǎn)，總體上和塘沽法院的看法趨同，但是有一點(diǎn)需要注意的是，《天津市商品房買賣合同》于2011年2月份修訂了，普遍采用天津市建委制定的統(tǒng)一文本，其中第3條約定：“商品房竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格，方可交付，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》后，方可交付使用。”加入了準(zhǔn)入證的約定，那么在案件審判過程中，就要看使用的是哪個版本的合同，由于牽涉到延期交房違約的訴訟，合同簽約日期都在兩三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫無異議的支持業(yè)主的訴訟請求，因?yàn)椴徽撌欠ǘń环織l件還是約定交房條件，《準(zhǔn)入證》都是必需的，所以我認(rèn)為再過一兩年這類糾紛應(yīng)該比較容易掌控了。

法院一般認(rèn)為：開發(fā)商雖在未取得該房屋“新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證”的情況下向業(yè)主交付房屋，但業(yè)主實(shí)際入住，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商和業(yè)主對交付房屋條件的事實(shí)變更。就開發(fā)商在沒有取得準(zhǔn)予交付房屋使用證的情況下向業(yè)主交付房屋一節(jié)，系違反《天津市商品房管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，屬于行政部門給予處罰的范圍，因此對業(yè)主入住后仍以違約為由要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任有失妥當(dāng)，故不予支持。