延期交房糾紛的法律分析 其一

1、“新建住宅商品房準許交付使用證”概述

“新建住宅商品房準許交付使用證”一般被簡稱為“準入證”，是指政府職能部門對新建住宅商品房在交付使用前，對其品質及配套設施進行綜合驗收合格之后發放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規定。屬于地方性法規中的內容。

該《條例》第10條規定：“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”

《條例》第12條規定：“房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證。”

為全面落實新建住宅商品房準許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》（2002年12月1日起施行）。

該《規定》第12條規定：“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。 

不按規定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。 

對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住。”

以往我國的法律法規只規定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第27條、《城市房地產開發經營管理條例》第17條、《建設工程質量管理條例》第16條等。天津市的上述規定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業主的權益。但由于習慣性思維和房地產開發商慣有的強勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發企業往往不能形成足夠的重視，對如何預防風險上也缺乏深度的思考，導致這幾年天津市形成了“準入證”糾紛集中爆發的時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。

2、辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料

 按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》的規定，房地產開發企業申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料：

1、項目竣工驗收報告；

2、建設工程規劃驗收合格證；

3、非經營性公建配套證明；

4、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；

5、土地使用權證書；

6、地名管理部門批準的地名文件；

7、小區竣工資料（現狀照片4張，一份小區情況簡介）。

其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。

需要注意的是“準入證”按幢發放，即所謂的“一樓一證”。