案例：房貸難引發(fā)的相關(guān)糾紛（二）

這類糾紛2011年呈快速上升趨勢(shì)，受國(guó)家調(diào)控政策影響。自國(guó)家及部分城市限購(gòu)令出臺(tái)后，各大銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的發(fā)放越來(lái)越收緊，所以很多購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后，往往因?yàn)橘J款辦不下來(lái)導(dǎo)致與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛。

我的一個(gè)朋友2010年在河?xùn)|紅城買了一套商品房，簽訂了《商品房買賣合同》，總價(jià)130余萬(wàn)，首付50萬(wàn)，其余辦理按揭貸款。但是在辦理貸款過(guò)程中，銀行審查發(fā)現(xiàn)她大學(xué)時(shí)申請(qǐng)過(guò)助學(xué)貸款，并且有逾期還款的記錄，加上她目前自己做生意，銀行認(rèn)為其無(wú)固定工作，還款來(lái)源沒(méi)有保證，所以貸款申請(qǐng)始終未獲批。按照合同，應(yīng)自60日內(nèi)辦理完畢按揭貸款，因購(gòu)房人原因致使貸款無(wú)法辦理，購(gòu)房人應(yīng)一次性補(bǔ)齊房款，否則按照逾期付款處理。最終河?xùn)|區(qū)法院判決解除購(gòu)房合同，購(gòu)房人承擔(dān)20%的違約責(zé)任。

貽成案例，2008年上半年，對(duì)于貸款遲遲未辦理的集中起訴，法院傳票后大部分可以交齊房款，2008年下半年，市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)之下，不再起訴了，購(gòu)房人要求退房，退后，2009年上半年又報(bào)復(fù)性反彈，后悔不已。

法律分析：

法律法規(guī)：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。” 《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。