案例：房貸難引發的相關糾紛（一）

這類糾紛2011年呈快速上升趨勢，受國家調控政策影響。自國家及部分城市限購令出臺后，各大銀行對于購房貸款的發放越來越收緊，所以很多購房者在簽訂購房合同后，往往因為貸款辦不下來導致與開發商之間的糾紛。

2011年2月，購房人葉某與某房地產開發公司簽訂了《天津市商品房買賣合同》，約定：葉某購買某房地產公司開發的位于天津市河西區某小區房屋，房屋成交總價為1 480 000元，葉某支付定金人民幣50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100萬元整以貸款形式支付給房地產公司，如貸款不足100萬元，以現金形式補足；若貸款因葉某自身原因未獲批準，由葉某自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給房地產公司。后董某支付定金5萬元，首付款43萬元。2011年4月，天津實施限購令后，葉某不能取得銀行按揭貸款，銀行給出的理由是： 4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。葉某并非天津市戶籍，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。因無法辦理貸款，葉某兩次向房地產公司發出解約函，主張現其沒有履約能力。

法院經審理認為，葉某與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》涉及的房貸新政屬于國家宏觀政策調整，對購房人的履約能力產生重大影響。葉某不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，屬于《通知》中暫停發放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導致的合同成立后客觀情況的變化，是葉某在訂立商品房買賣合同時所無法預見的重大變化，購房人履約能力的變化并非因為其自身的原因或簽訂合同時可以預期的商業風險導致，而是國家房貸新政對購房人的履約能力產生了影響。若合同繼續履行對于一方當事人已明顯不公平，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。此種情況下，當事人請求人民法院解除合同的，人民法院應根據公平原則，結合案件的實際情況確定。故葉某請求法院解除合同，應予支持。故最終支持了葉某要求解約的訴求，不承擔違約責任。