定金罰則問題

定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但間接描述。在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區分以下幾種情形適用定金罰則：

(1)如果購房者無正當理由沒有按照商品房認購書規定的時間、地點去簽約，則應視為因購房者原因未能訂立商品房買賣合同，開發商有權不予返還定金。在這里要注意如前面案例所提到的情況，開發商有過錯在先，而購房者隨后不去簽約是否屬于正當理由?有判例認為這種情況下，購房者也有一定的過錯。因此，不應適用定金罰則，開發商只需返還定金即可。

(2)如因開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，開發商應承擔雙倍返還定金的責任。此種情形主要包括在認購書約定的期限到來時開發商尚未具備預售條件或者開發商將認購人認購的房屋又賣予他人以及開發商出售抵押房未履行法定義務而造成，開發商的過錯使得雙方簽訂認購書的目的不能實現，應當適用定金罰則。本案中，開發商即是在出售已抵押的房產過程中沒有履行告知受讓人(購房者)房產已被抵押的法定義務，從而導致購房者拒絕簽訂商品房買賣合同，故法院判令開發商承擔雙倍返還定金的責任。

　　(3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，定金應當返還。根據《合同法》第117條和《擔保法司法解釋》第122條的規定，在不可抗力的情況下，不適用定金罰則。另外，如果雙方對于認購書中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見，這種情況下對于買賣任何一方而言都不視為違約，導致購房合同無法簽訂，那么開發商就應把定金全部返還購房者，不應以此為由“沒收定金”。后面將會提到政策變化導致不能貸款這種情形，不適用定金罰則。