訂購協(xié)議的效力問題

根據(jù)我國法律以及相關(guān)司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。

首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協(xié)議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同十三項(xiàng)（下稱“十三項(xiàng)”）主要內(nèi)容，（附：《商品房銷售管理辦法》第十六條

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。）

那么該協(xié)議不是正式的商品房買賣合同，而是預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同。又可細(xì)分為開發(fā)商有無取得預(yù)售許可證，如果沒有但應(yīng)認(rèn)定為無效，但是近些年，房價(jià)飛漲，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

其次，如果該協(xié)議體現(xiàn)了“十三項(xiàng)”內(nèi)容，并且開發(fā)商已按照約定收受購房款的，購房者可向相關(guān)部門查實(shí)該房地產(chǎn)的開發(fā)商是否已取得房屋的預(yù)售許可證。如果開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證，那么根據(jù)最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協(xié)議，但實(shí)際上是《商品房買賣合同》，直接要求交付房屋。