案例：認(rèn)購(gòu)糾紛（二）

認(rèn)購(gòu)是指在商品房買賣合同過程中，雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前簽訂文書的行為，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認(rèn)購(gòu)書”，有叫“訂購(gòu)協(xié)議”，還有叫“房號(hào)保留協(xié)議”的。這方面的案例：

陳某與某地產(chǎn)公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書》，約定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。

法院審理后認(rèn)為：該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。

實(shí)踐中，開發(fā)商擬定的《訂購(gòu)協(xié)議》往往把自身的責(zé)任推的一干二凈，工作時(shí)出具的《訂購(gòu)協(xié)議》，換簽《商品房買賣合同》的時(shí)間無法確定，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網(wǎng)簽正式《商品房買賣合同》，這時(shí)簽訂正式合同的時(shí)間會(huì)約定為：自開發(fā)商通知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買賣合同》。到底什么時(shí)候通知沒有約定，有時(shí)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，使購(gòu)房者錯(cuò)過貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時(shí)注意此方面。

法律分析：

適用法律：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”