經(jīng)典案例：李超鵬因房款被銷售人員收取侵占訴江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司商品房買賣合同糾紛案

[裁判摘要]

　　銷售人員為企業(yè)經(jīng)營組織的工作人員，其基于雇傭或委托等關(guān)系而受企業(yè)經(jīng)營者的指示，在特定銷售范圍內(nèi)從事銷售行為。銷售人員以該企業(yè)名義在特定銷售范圍內(nèi)進行的要約、承諾，而由該企業(yè)成為買賣合同的當事人。銷售人員對此進行的說明、收款、出具收條等，是履行交易活動的企業(yè)行為，購買人與企業(yè)的民事合約有效。銷售人員利用職務(wù)之便侵占銷售款的，不影響企業(yè)對買賣合同責(zé)任的承擔(dān)。銷售人員是否應(yīng)對企業(yè)負侵權(quán)損害賠償責(zé)任屬另一法律問題。

　　原告：李超鵬，男，31歲，住徐州市泉山區(qū)小康人家。

　　被告：江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司，住所地在徐州市中山北路延長段269號。

　　原告李超鵬因與被告江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司（以下簡稱華廈集團）商品房買賣合同糾紛，向徐州市泉山區(qū)人民法院提起民事訴訟。

　　原告李超鵬訴稱：原告于2009年10月在被告處辦理了購買華廈小康人家車位手續(xù)，支付款項52000元，但迄今被告未辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)訴至法院，請求法院判令確認原被告之間買賣合同有效、交付車位并辦理過戶手續(xù)。訴訟費用由被告承擔(dān)。

　　被告華廈集團辯稱：（1）我公司從未與原告簽訂過所謂的車位買賣合同，因此不存在確認“原被告之間買賣合同有效”的問題。（2）由于我公司從未與原告簽訂過車位買賣合同，對于車位的具體位置、價款、支付方式、交付時間都沒有約定，因此，無法與原告辦理所謂的過戶手續(xù)。（3）本案中，由于原告款項是被劉菲個人騙取，而且，劉菲因涉嫌刑事犯罪已被泉山區(qū)公安分局立案偵查，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，本案應(yīng)當待刑事案件偵察終結(jié)后再作處理。綜上所述，由于我公司與原告未形成合同關(guān)系，因此原告要求確認合同有效并辦理過戶手續(xù)，無事實依據(jù)，依法應(yīng)當駁回其訴訟請求。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：被告華廈集團在徐州市淮海西路開發(fā)有華廈·小康人家小區(qū)，其設(shè)立售樓處向外出售華廈·小康人家商品房的同時，也向外出售華廈·小康人家的地下車位，并與認購者之間簽訂制式的《小康人家地下車位認購協(xié)議》。該制式的《小康人家地下車位認購協(xié)議》第二條第（3）項約定認購者付清車位款后，車位即歸認購者所有，被告華廈集團協(xié)助認購者辦理相關(guān)手續(xù)（不含土地）。且車位在簽訂本協(xié)議后即可交付使用，由認購者到物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，不再另行通知。

　　被告華廈集團在華廈·小康人家售樓處的售樓員包括劉福媛、楊鈞婷、劉菲菲（簽名也稱劉菲）等人。華廈·小康人家由江蘇宏瑞物業(yè)管理有限公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　原告李超鵬在華廈·小康人家已購買有A15-1-1102號商品房一套及1-109地下室，后又于2009年10月去華廈·小康人家售樓處辦理A-15-112地下車位（即A區(qū)15-112地下車位）的繳款認購手續(xù)。江蘇宏瑞物業(yè)管理有限公司還為原告李超鵬提供了關(guān)于A-15-112地下車位的“華廈·小康人家車輛進出停放服務(wù)卡”。

　　2009年11月10日，徐州市公安局泉山分局對被告華廈集團售樓員劉菲菲涉嫌合同詐騙一案立案偵查。

　　2010年4月19日，原告李超鵬以前述理由起訴至法院，請求法院判決確認其與被告華廈集團之間在2009年10月期間關(guān)于華廈·小康人家A-15-112地下車位的口頭買賣合同有效，并判令被告華廈集團向其交付上述車位，辦理上述車位的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。為證實其主張，原告李超鵬舉證的主要證據(jù)有：（1）落款時間為“2009年10月25日”，落款處簽署有“小康售房處劉菲”的《收條》一份，其內(nèi)容為：今收到李超鵬購二期15-112號車位首款：（存單）存單號為：工商銀行27××××36/27 × × × × 35兩張共計42000元整。此收條只作換取收據(jù)之用，自收據(jù)開出后自行作廢。（2）落款時間為“2009年10月22日”，落款處簽署有“楊鈞婷”的《收條》一份，其內(nèi)容為：今收李超鵬定活兩便10000元整，換成車位收據(jù)后自動作廢。（3）江蘇宏瑞物業(yè)管理有限公司提供的“華廈·小康人家車輛進出停放服務(wù)卡”一張及懸掛有“小康人家私家車位車牌號：蘇CZ09××”標志牌的地下車位照片一張，其中“華廈·小康人家車輛進出停放服務(wù)卡”注明的業(yè)主姓名為李超鵬，車牌號為蘇CZ09 × ×，業(yè)主樓號為15-1-1102，車位號為A-15-112。同時注明：本卡為車輛使用本物業(yè)停車場車位的使用憑證，非車輛保管憑證，請務(wù)必隨身攜帶并妥善保管。

　　經(jīng)對上述證據(jù)質(zhì)證，被告華廈集團對其中落款時間為“2009年10月22日”，落款處簽署有“楊鈞婷”的《收條》真實性不持異議，但對落款時間為“2009年10月25日”，落款處簽署有“小康售房處劉菲”的《收條》真實性持有異議。同時，被告華廈集團還認為江蘇宏瑞物業(yè)管理有限公司是否向原告李超鵬發(fā)放“華廈·小康人家車輛進出停放服務(wù)卡”并在小康人家地下車位懸掛原告李超鵬蘇CZ0929車的標志牌并不能代表被告華廈集團的行為。

　　原告李超鵬庭審中先主張其持有的落款時間為“2009年10月25日”，落款處簽署有“小康售房處劉菲”的《收條》確為被告華廈集團的售樓員劉菲菲本人所寫。因當時劉菲菲已下落不明，原告李超鵬遂申請本院委托對上述《收條》中落款“劉菲”簽名予以筆跡鑒定。經(jīng)本院委托鑒定，2010年7月19日，南京師范大學(xué)司法鑒定中心作出[201明文鑒字第245號《司法鑒定意見書》，其分析意見為：檢材簽名與樣本筆跡在字一般特征上不同，在字的局部特征上差異點較多，反映了不同人的書寫習(xí)慣。其鑒定意見為：綜上所述，署期“2009年10月25日”的《收條》中落款為“劉菲”簽名字跡與提供的劉菲筆跡樣本不是同一人書寫。

　　上述鑒定完成后，原告李超鵬又主張上述《收條》系被告華廈集團另一售樓員劉福媛代劉菲菲所寫，并提交了其與劉福媛的對話錄音一份，其錄音中劉福媛認可曾代劉菲菲出具車位款的上述《收條》。此后，劉菲菲已被公安機關(guān)予以刑事拘留且羈押于徐州看守所，為查清相關(guān)事實，本院遂于2010年9月15日對劉菲菲作詢問筆錄一份。劉菲菲在詢問筆錄中否認曾書寫過落款時間為2009年10月25日、落款簽名為“劉菲”的上述《收條》，也否認收到上述款項，并辨認確定系劉福媛所寫。被告華廈集團在質(zhì)證中對上述《收條》系劉福媛所寫也持有異議，并向本院申請委托對上述《收條》中落款“劉菲”簽名是否為劉福媛所寫予以筆跡鑒定。

　　經(jīng)本院委托，2011年3月1日，南京金陵司法鑒定所作出寧金司[2011]文鑒字第021號《司法鑒定意見書》，其分析說明為：經(jīng)比對檢驗，檢材字跡與樣本字跡之間的筆跡一般特征和細節(jié)特征上符合點數(shù)量較多、質(zhì)量較高，其特征總和均反映了同一人的書寫習(xí)慣。筆跡鑒定中樣本材料的全面性和充分性至關(guān)重要，鑒定意見是依據(jù)檢驗時所用的樣本材料作出的。根據(jù)現(xiàn)有的檢材和樣本條件，作如下鑒定意見。其鑒定意見為：送檢的檢材標稱日期為“09. 10. 25”、落款署名“劉菲”的《收條》原件上字跡與樣本字跡是同一人所寫。經(jīng)質(zhì)證，原告李超鵬與被告華廈集團均不持異議。

　　此后，因檢察機關(guān)對劉菲菲涉嫌欺詐、侵占一案向本院提起公訴，本院于2011年7月11日，以犯詐騙罪和職務(wù)侵占罪數(shù)罪并罰判處劉菲菲有期徒刑十二年六個月，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣50000元，沒收個人財產(chǎn)人民幣100000元。本院在查閱劉菲菲涉嫌欺詐、侵占一案的公安偵查卷宗中發(fā)現(xiàn)有劉福媛2010年10月13日在公安機關(guān)的詢問筆錄一份，其回答詢問時曾說：去年10月25日上午，有一個客戶叫李超鵬來到小康人家售樓處，拿了4.2萬元銀行存單，說是交車位錢。我說車位款少1萬元，他說已交給楊鈞婷1萬元，我給楊打電話，楊說已收1萬元，讓我代收交給劉菲。我就打了收條，落款是劉菲。中午，我就把這兩張存單交給劉菲，當時楊鈞婷已調(diào)到天山綠洲售樓處，當天或第二天下午到我們售樓處給劉菲送的1萬元存單。經(jīng)質(zhì)證，原告李超鵬對上述詢問筆錄的真實性不持異議。被告華廈集團則認為上述詢問筆錄中劉福媛說是代劉菲菲收取原告李超鵬車位款并交給了劉菲菲，而劉菲菲則在法院的詢問筆錄中曾否認收到上述款項，同時，這份詢問筆錄不能證明原被告雙方對車位價款的約定。

　　本案的爭議焦點是：（1）被告是否應(yīng)當對其銷售人員與原告達成的口頭協(xié)議承擔(dān)責(zé)任；（2）被告是否因銷售人員侵占銷售款而免除其對原告的合同責(zé)任。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院認為：

　　1．關(guān)于被告是否應(yīng)當對其銷售人員與原告達成的口頭協(xié)議承擔(dān)責(zé)任問題。企業(yè)銷售商品，不可能對每一項商品，分別成立委托合同，再授予代理權(quán)，而是通過銷售人員完成交易。銷售人員為企業(yè)經(jīng)營組織組成的一部分，屬于企業(yè)人員，其基于雇傭關(guān)系而受企業(yè)經(jīng)營者的指示在特定銷售范圍內(nèi)為企業(yè)工作。銷售人員以該企業(yè)名義在特定銷售范圍內(nèi)進行的要約、承諾，而由該企業(yè)成為買賣合同的當事人。受雇于被告公司的劉福媛、楊鈞婷、劉菲菲在被告的售房中心銷售商品房、地下室、停車位，無人質(zhì)疑其不是以被告名義進行銷售，銷售人員與原告達成要約承諾后，應(yīng)當由被告成為停車位買賣合同的當事人。被告銷售人員與原告達成的要約承諾不違反法律規(guī)定，應(yīng)當認定有效，而應(yīng)當由被告承擔(dān)合同責(zé)任。銷售人員對停車位買賣進行的說明、收款、出具收條等，均是銷售人員履行交易活動的行為，應(yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任。原告李超鵬所舉證被告華廈集團售樓員所出具的地下車位認購款《收條》兩張、本院委托南京金陵司法鑒定所作《司法鑒定意見書》及劉福媛2010年10月13日在公安機關(guān)的詢問筆錄等證據(jù)可相互印證，證實：（1）被告華廈集團售樓員楊鈞婷先收取了原告李超鵬用于購買華廈·小康人家地下車位A-15-112的銀行存單10000元，并出具了落款時間為“2009年10月22日”，落款處簽署有“楊鈞婷”的《收條》一張。（2）被告華廈集團售樓員劉福媛后收取了原告李超鵬用于購買華廈·小康人家地下車位A-15-112的銀行存單42000元，并以代被告華廈集團售樓員劉菲菲收取的名義出具了落款時間為“2009年10月25日”，落款處簽署有“小康售房處劉菲”的《收條》一張。（3）被告華廈集團售樓員劉福媛在收取了原告李超鵬用于購買華廈·小康人家地下車位A-15-112的銀行存單時已口頭明確地下車位的認購價格為52000元。（4）被告華廈集團售樓員楊鈞婷、劉福媛均系在華廈·小康人家售樓處收取原告李超鵬的地下車位認購款，即均系代表被告華廈集團的職務(wù)行為。故應(yīng)認定原告李超鵬與被告華廈集團之間就購買華廈·小康人家A-15-112地下車位已達成認購價格為52000元的口頭買賣合同，且原告李超鵬已履行付款的全部義務(wù)。故銷售人員劉福媛、楊鈞婷、劉菲菲對停車位的銷售行為，均應(yīng)由被告承擔(dān)。因此，原告李超鵬請求判決確認其與被告華廈集團之間在2009年10月期間關(guān)于華廈·小康人家A-15-112地下車位的口頭買賣合同有效并判令被告華廈集團向其交付上述車位，符合法律規(guī)定，本院予以支持。考慮到被告華廈集團與其他認購者之間簽訂制式《小康人家地下車位認購協(xié)議》時約定由被告華廈集團協(xié)助認購者辦理相關(guān)手續(xù)（不含土地），原告李超鵬現(xiàn)要求判令被告華廈集團為其辦理上述車位的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本院亦予以支持。

　　2．關(guān)于被告是否因銷售人員侵占銷售款而免除其對原告的合同責(zé)任問題。被告的銷售人員利用職務(wù)便利條件侵占銷售款的，不影響被告對買賣合同責(zé)任的承擔(dān)，至于銷售人員是否應(yīng)對企業(yè)負侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任則是另一法律問題，本案不予審理；即使在職務(wù)過程中的騙取，亦如此。

　　徐州市泉山區(qū)人民法院遂依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第四十三條和《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第十條第一款、第四十四條第一款、第六十條、第一百三十條、第一百三十五條之規(guī)定，于2011年4月18日作出（2010）泉民初字第825號民事判決：

　　一、原告李超鵬、被告江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司于2009年10月期間關(guān)于華廈·小康人家A-15-112地下車位（即A區(qū)15-112地下車位）的口頭買賣合同有效。

　　二、自本判決生效之日，被告江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司為原告李超鵬辦理華廈·小康人家A-15-112地下車位（即A區(qū)15-112地下車位）的交付手續(xù)。

　　三、自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司協(xié)助原告李超鵬辦理華廈·小康人家A-15-112地下車位（即A區(qū)15-112地下車位）的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　一審宣判后，被告江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司向江蘇省徐州市中級人民法院提出上訴。二審期間，江蘇華廈融創(chuàng)置地集團有限公司又撤回上訴。該案一審判決已發(fā)生法律效力。

　　一審合議庭成員：魏道升、高娜、李運華

　　二審合議庭成員：單雪晴、陳穎、李琳