經典案例：唐雷等以商品房買賣合同已依約解除為由訴寶翔公司解除自行車庫買賣合同糾紛案

[裁判摘要]

　　購房者與開發商分別簽訂商品房買賣合同和自行車庫買賣合同，由于購房者之所以簽訂自行車庫買賣合同系基于將來實際居住時方便自行車停放的需要，因此，自行車庫買賣合同的訂立與商品房買賣合同之間存在事實上的依附關系。后開發商未按約交付商品房，購房者依約定行使合同解除權解除商品房買賣合同時，一并主張解除自行車庫買賣合同的，由于商品房買賣合同已解除，自行車庫買賣合同的履行亦失去實際意義，故對購房者要求一并解除自行車庫買賣合同的主張，人民法院予以支持。

　　原告：唐雷。

　　原告：霍建平（系唐雷之妻），

　　被告：連云港寶翔置業有限公司。

　　第三人：中國銀行股份有限公司連云港分行。

　　原告唐雷、霍建平因與被告連云港寶翔置業有限公司（以下簡稱寶翔置業公司）、第三人中國銀行股份有限公司連云港分行（以下簡稱中行連云港分行）商品房銷售合同糾紛一案，向連云港市海州區人民法院提起訴訟。

　　原告唐雷、霍建平訴稱：2012年5月4日、6月7日，原、被告簽訂商品房買賣合同及自行車庫買賣合同各1份，約定原告購買被告開發的位于海州區海連西路6號樓1單元301室房產，總價款為634558元；自行車庫1個，總價款為44240元。合同約定，被告應于2013年8月30日將經竣工驗收合格的房產及車庫交付原告使用，但被告至今未將上述房產及車庫交付原告，構成根本違約，嚴重侵害了原告的權利。故原告訴至法院，請求判令：（1）解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《自行車庫買賣合同》;（2）被告返還原告因購房支出的各項費用698074元并支付違約金112984.88元（以原告因購房、車庫支出的所有費用為基數，按照同期銀行貸款利息計算，自2012年5月4日起計算至起訴之日即2014年6月5日止）。

　　被告寶翔置業公司辯稱：涉案房屋已經開始交付，且自行車庫買賣合同并未約定合同解除條件，故不同意解除合同；原告主張違約金沒有事實和法律依據，且主張的違約金過高。

　　連云港市海州區人民法院一審審理查明：

　　原告唐雷、霍建平系夫妻關系。2012年5月4日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發的位于連云港市寶翔財富廣場第6號樓1單元301室房屋一套，面積142.76平方米，房屋價款為634558元。合同第六條對付款方式及期限約定為：簽訂合同當日已付清首付款384558元，余款25萬元辦理銀行按揭貸款。合同第八條對房屋交付期限約定為：出賣人應當在2013年8月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除或變更合同外，出賣人可據實予以延期：……因政府禁止施工作業、實施交通管制等決定或市政配套設施建設所引起的延誤，由此為公共利益需要下達停工通知的，據實順延。合同第九條對出賣人逾期交房的違約責任約定為：除本合同第八條規定的特殊情況外（不可抗力等），出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理：（1）逾期不超過30日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之二的違約金。

　　合同簽訂后，原告按雙方約定于簽訂合同當日付清首付款384558元，并于2012年6月28日與第三人中行連云港分行簽訂《房地產抵押合同》，將其購買的上述房產抵押給中行連云港分行，向中行連云港分行借款25萬元，被告寶翔置業公司作為保證人。后中行連云港分行于2012年7月10日直接將原告貸款的25萬元撥付給被告寶翔置業公司。2014年9月2日，原告還清了上述銀行按揭貸款，其中本金25萬元，利息35831.85元，并到連云港市房產局辦理了他項權注銷登記手續。2012年5月21日，原告唐雷、霍建平交納房屋契稅19036元。

　　2012年6月7日，原告唐雷和被告寶翔置業公司簽訂《自行車庫使用權買賣合同》一份，合同約定被告寶翔置業公司將寶翔財富廣場自行車庫的使用權以44240元出售給原告唐雷，被告寶翔置業公司定于2013年8月30日將自行車庫交付原告唐雷使用，原告唐雷交清全款，并在物業管理公司辦理相關人住手續后，即可取得該物業的使用權；若原告唐雷未在物業公司辦理相關人住手續，被告寶翔置業公司可拒絕將該物業交付原告唐雷使用。但合同未約定逾期交付的違約責任。合同簽訂后，原告唐雷于合同簽訂當日向被告寶翔置業公司支付自行車庫款44240元。

　　另查明：至原告唐雷、霍建平起訴之日，被告寶翔置業公司仍未將涉案房屋及自行車庫交付原告使用，故而成訟。2014年6月5日，原告唐雷、霍建平訴至連云港市海州區人民法院要求解除其與被告寶翔置業公司簽訂的兩份合同。連云港市海州區人民法院于2014年6月8日向被告寶翔置業公司送達起訴狀等法律文書。在本案審理期間，原告唐雷、霍建平明確放棄向被告寶翔置業公司主張自行車庫款違約金的訴訟請求。

　　連云港市海州區人民法院一審審理認為：

　　原、被告簽訂的《商品房買賣合同》、《自行車庫使用權買賣合同》系合同當事人真實意思表示，合法有效，原、被告均應按照合同約定履行各自的合同義務。本案中雙方的爭議焦點為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》、《自行車庫使用權買賣合同》是否符合解除條件。原告唐雷、霍建平按照《商品房買賣合同》的約定交付了全部購房款，被告寶翔置業公司亦應按照合同約定的房屋交付期限于2013年8月30日前將商品房交付原告。但被告寶翔置業公司至今未將涉案房屋交付原告唐雷、霍建平使用，原告唐雷、霍建平有權依照合同的約定解除合同。原告唐雷、霍建平起訴后，連云港市海州區人民法院于2014年6月8日向被告寶翔置業公司送達起訴狀等法律文書，故應當自被告寶翔置業公司收到起訴狀時，即2014年6月8日，雙方簽訂的《商品房買賣合同》解除。

　　關于原、被告簽訂的《自行車庫使用權買賣合同》是否符合解除條件，法院認為，從物的使用目的角度分析，商品房的使用目的主要是居住，而自行車庫的使用目的主要是為了在居住時方便存放自行車等物品。當商品房買賣合同被解除后，購房者已不在此居住，亦不具有在此停放自行車的必要。因此，商品房買賣合同依照約定解除后，購房者主張解除附屬于商品房買賣合同的自行車庫買賣合同的，人民法院應予支持。本案中，原告唐雷、霍建平依約行使解除權解除《商品房買賣合同》后，主張同時解除《自行車庫使用權買賣合同》具有合理性和正當性，應予支持。故《自行車庫使用權買賣合同》的解除日期亦為2014年6月8日。

　　關于原告唐雷、霍建平認為《商品房買賣合同》約定的違約金低于造成的實際損失，要求被告寶翔置業公司按照銀行同期貸款利息支付違約金的問題，連云港市海州區人民法院結合被告寶翔置業公司逾期交房的原因及逾期時長、原告唐雷、霍建平交付購房款的金額、時間、償還銀行按揭貸款的本息以及在合同解除后再次購買房屋時的價格上漲因素等綜合分析，認定原、被告在《商品房買賣合同》中對于被告寶翔置業公司逾期交房的違約責任約定過低，原告唐雷、霍建平有權要求增加違約金。但原告唐雷、霍建平主張利息的起算時間與實際情況不符，法院根據原告唐雷、霍建平因履行合同支出各項費用的時間及實際支出利息情況，作出相應的調整。在本案審理期間，原告唐雷、霍建平明確放棄對被告寶翔置業公司自行車庫款違約金的訴訟請求，原告對其權利的處分不違反法律規定，可予準許。

　　關于原告提出被告應返還其因購房支出的各項費用的問題，原告唐雷、霍建平因購買被告寶翔置業公司開發的涉案商品房及自行車庫，共支出各項費用697834元（其中商品房購房款634558元、自行車庫44240元、契稅19036元、房屋權屬證書費170元、服務費50元），因原、被告簽訂的兩份合同均已解除，原告唐雷、霍建平有權要求被告寶翔置業公司返還相關錢款，故被告寶翔置業公司應將上述697834元返還原告唐雷、霍建平。

　　綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，連云港市海州區人民法院于2014年9月4日作出（2014）新民初字第02567號民事判決：

　　一、原告唐雷、霍建平與被告連云港寶翔置業有限公司于2012年5月4日就寶翔財富廣場第6號樓1單元301室房屋簽訂的《商品房買賣合同》于2014年6月8日解除。

　　二、原告唐雷與被告連云港寶翔置業有限公司于2012年6月7日就寶翔財富廣場自行車庫簽訂的《自行車庫使用權買賣合同》于2014年6月8日解除。

　　三、被告連云港寶翔置業有限公司于本判決生效后十日內返還原告唐雷、霍建平因購房支出的各項費用共計698054元。

　　四、被告連云港寶翔置業有限公司于本判決生效后十日內支付原告唐雷、霍建平違約金（具體包括：1．以384558元首付款為基數，按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算，自2012年5月4日起至2014年6月5日止；2．以25萬元銀行按揭貸款為基數，按照原告實際支付的利息35831.85元作為違約金；3．以19036元房屋契稅為基數，按照中國人民銀行同期貸款基準利率計算，自2012年5月21日起至2014年6月5日止）。

　　五、駁回原告唐雷、霍建平的其他訴訟請求。

　　一審宣判后，雙方當事人在法定期間均未提出上訴，一審判決已發生法律效力。

　　案例報送單位：連云港市海州區人民法院

　　一審獨任審判員：郭敏

　　報送人：郭敏

　　審稿人：呂娜、馬燕